4、物業(yè)管理服務(wù)的確定

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)成立并選聘物業(yè)管理公司之前，開發(fā)商有權(quán)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，并與物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售商品房的同時(shí)將已經(jīng)制定的業(yè)主臨時(shí)公約向購(gòu)受人出示并作詳細(xì)說(shuō)明。開發(fā)商與購(gòu)受人簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》中應(yīng)當(dāng)包含《前期物業(yè)管理合同》的內(nèi)容。購(gòu)受人在簽訂《商品房購(gòu)賣合同》的同時(shí)應(yīng)當(dāng)承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。購(gòu)受人在此階段應(yīng)當(dāng)注意到以下幾點(diǎn)：

(1)了解物業(yè)管理公司的情況

根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資質(zhì)條件，必須持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。而從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定通過(guò)職業(yè)培訓(xùn)取得職業(yè)資格證書方可上崗。

(2)了解物業(yè)管理的收費(fèi)情況

根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司收取的管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)部門的審批，因此購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)管理公司出具經(jīng)過(guò)物價(jià)部門批準(zhǔn)收費(fèi)的有關(guān)文件，以核定應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(3)審查業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容

由于業(yè)主臨時(shí)公約是由開發(fā)商和物業(yè)管理公司制訂的，購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約的具體條款進(jìn)行審查，對(duì)于不公平條款甚至是侵犯購(gòu)受人合法權(quán)利的條款堅(jiān)決要求開發(fā)商或物業(yè)管理公司予以更正。

三、合同履行階段

合同的履行階段實(shí)際上與合同的簽訂階段是密不可分的，合同約定內(nèi)容越詳細(xì)具體，履行起來(lái)就越容易，對(duì)購(gòu)受人的保護(hù)就越充分。在此階段，購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)注意以下方面：

1、交付使用前

(1)充分了解商品房建設(shè)開發(fā)情況

在合同簽訂后，購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)掌握建設(shè)開發(fā)的進(jìn)度。如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中的實(shí)際操作與合同約定或其他書面承諾(包括廣告宣傳)不符的，應(yīng)當(dāng)立即向開發(fā)商指出，要求其更正或要求其作出合理解釋。在開發(fā)商違約的情況下，應(yīng)當(dāng)立即要求開發(fā)商根據(jù)合同進(jìn)行賠償或采取補(bǔ)救措施，以避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。

(2)根據(jù)合同約定支付價(jià)款

目前商品房購(gòu)賣過(guò)程中，購(gòu)受人通過(guò)銀行按揭或公積金貸款支付樓款的情況比較普遍。購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)注意按照合同約定的時(shí)間和方式辦理銀行按揭貸款或公積金貸款的申請(qǐng)手續(xù)，按照合同約定的時(shí)間和方式支付購(gòu)房款，否則容易出現(xiàn)購(gòu)受人單方違約的情況。購(gòu)受人不要貪一時(shí)的便宜而承擔(dān)違約責(zé)任。

2、交付使用后

按照目前的操作方式，在房產(chǎn)交付使用時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知購(gòu)受人交付使用，購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

(1)要求開發(fā)商出示相應(yīng)的證明材料以證明交付使用的房產(chǎn)符合合同約定的條件。例如合同約定交付使用的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是通過(guò)單體驗(yàn)收的，那么開發(fā)商應(yīng)當(dāng)出具該房產(chǎn)的《竣工驗(yàn)收合格證書》。同時(shí)開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)向購(gòu)受人出示消防驗(yàn)收合格的證明材料。如果開發(fā)商拒絕相應(yīng)證明材料的，購(gòu)受人有權(quán)拒絕接收房產(chǎn)并有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的違約金。

(2)根據(jù)規(guī)定商品房交付使用時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)受人交付《房屋使用說(shuō)明書》和《房屋質(zhì)量保證書》。

(3)購(gòu)受人可以要求查驗(yàn)房產(chǎn)，核實(shí)房產(chǎn)的面積、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、戶型、配套設(shè)施、基本裝修等是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。如果出現(xiàn)不符的，購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)立即要求開發(fā)商解決并視情況要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。特別注意的是質(zhì)量問(wèn)題，因?yàn)樵谫?gòu)受人接收房產(chǎn)進(jìn)行裝修使用后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題的(房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的除外)，容易產(chǎn)生責(zé)任上的扯皮情形。

(4)購(gòu)受人在核實(shí)房屋實(shí)際情況后，可以要求開發(fā)商交付房產(chǎn)鑰匙并辦理書面的房屋交接手續(xù)。在此之后，房屋所產(chǎn)生的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)受人承擔(dān)。

(5)如果購(gòu)受人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商將未具備交付使用條件的房產(chǎn)交付的，購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)拒絕辦理交房手續(xù)，因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)定，如果開發(fā)商交付未具備交付使用條件的房產(chǎn)且購(gòu)受人也辦理交房手續(xù)的，購(gòu)受人不能再要求開發(fā)商承擔(dān)辦理交房手續(xù)之后的延期交房違約金?！　　　　?作者：福建吳浩沛律師事務(wù)所 吳丹)