4、物業(yè)管理服務的確定

根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在業(yè)主大會成立并選聘物業(yè)管理公司之前，開發(fā)商有權選聘物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理，并與物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》。開發(fā)商應當在銷售商品房的同時將已經制定的業(yè)主臨時公約向購受人出示并作詳細說明。開發(fā)商與購受人簽訂的《商品房購賣合同》中應當包含《前期物業(yè)管理合同》的內容。購受人在簽訂《商品房購賣合同》的同時應當承諾遵守業(yè)主臨時公約。購受人在此階段應當注意到以下幾點：

(1)了解物業(yè)管理公司的情況

根據規(guī)定，物業(yè)管理公司應當具備規(guī)定的資質條件，必須持有《物業(yè)管理資質證書》和《營業(yè)執(zhí)照》方可從事物業(yè)管理業(yè)務。而從事物業(yè)管理的人員應當按照國家規(guī)定通過職業(yè)培訓取得職業(yè)資格證書方可上崗。

(2)了解物業(yè)管理的收費情況

根據規(guī)定，物業(yè)管理公司收取的管理費用標準必須經過當地的物價部門的審批，因此購受人應當要求物業(yè)管理公司出具經過物價部門批準收費的有關文件，以核定應當交納的物業(yè)服務項目和收費標準。

(3)審查業(yè)主臨時公約的內容

由于業(yè)主臨時公約是由開發(fā)商和物業(yè)管理公司制訂的，購受人應當對業(yè)主臨時公約的具體條款進行審查，對于不公平條款甚至是侵犯購受人合法權利的條款堅決要求開發(fā)商或物業(yè)管理公司予以更正。

三、合同履行階段

合同的履行階段實際上與合同的簽訂階段是密不可分的，合同約定內容越詳細具體，履行起來就越容易，對購受人的保護就越充分。在此階段，購受人應當注意以下方面：

1、交付使用前

(1)充分了解商品房建設開發(fā)情況

在合同簽訂后，購受人應當及時掌握建設開發(fā)的進度。如果發(fā)現開發(fā)商在建設過程中的實際操作與合同約定或其他書面承諾(包括廣告宣傳)不符的，應當立即向開發(fā)商指出，要求其更正或要求其作出合理解釋。在開發(fā)商違約的情況下，應當立即要求開發(fā)商根據合同進行賠償或采取補救措施，以避免損失的進一步擴大。

(2)根據合同約定支付價款

目前商品房購賣過程中，購受人通過銀行按揭或公積金貸款支付樓款的情況比較普遍。購受人應當注意按照合同約定的時間和方式辦理銀行按揭貸款或公積金貸款的申請手續(xù)，按照合同約定的時間和方式支付購房款，否則容易出現購受人單方違約的情況。購受人不要貪一時的便宜而承擔違約責任。

2、交付使用后

按照目前的操作方式，在房產交付使用時，開發(fā)商應當書面通知購受人交付使用，購受人應當注意以下幾個方面：

(1)要求開發(fā)商出示相應的證明材料以證明交付使用的房產符合合同約定的條件。例如合同約定交付使用的房產應當是通過單體驗收的，那么開發(fā)商應當出具該房產的《竣工驗收合格證書》。同時開發(fā)商還應當向購受人出示消防驗收合格的證明材料。如果開發(fā)商拒絕相應證明材料的，購受人有權拒絕接收房產并有權要求開發(fā)商承擔延期交房的違約金。

(2)根據規(guī)定商品房交付使用時，開發(fā)商應當向購受人交付《房屋使用說明書》和《房屋質量保證書》。

(3)購受人可以要求查驗房產，核實房產的面積、質量、結構、戶型、配套設施、基本裝修等是否符合合同約定的標準。如果出現不符的，購受人應當立即要求開發(fā)商解決并視情況要求開發(fā)商承擔違約責任。特別注意的是質量問題，因為在購受人接收房產進行裝修使用后發(fā)現存在質量問題的(房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響正常居住使用的除外)，容易產生責任上的扯皮情形。

(4)購受人在核實房屋實際情況后，可以要求開發(fā)商交付房產鑰匙并辦理書面的房屋交接手續(xù)。在此之后，房屋所產生的毀損、滅失的風險由購受人承擔。

(5)如果購受人發(fā)現開發(fā)商將未具備交付使用條件的房產交付的，購受人應當拒絕辦理交房手續(xù)，因為根據規(guī)定，如果開發(fā)商交付未具備交付使用條件的房產且購受人也辦理交房手續(xù)的，購受人不能再要求開發(fā)商承擔辦理交房手續(xù)之后的延期交房違約金。　　　　　(作者：福建吳浩沛律師事務所 吳丹)