隨著老百姓生活水平的逐步提高，越來越多的人迫切希望能夠改善自己的居住環(huán)境，商品房自然而然就成了頭選。但面對開發(fā)商林立的房地產(chǎn)市場，面對琳瑯滿目的商品房，許多購房人迷茫了，無論是在選擇商品房的過程中，還是在商品房購賣合同的簽訂和履行過程中，都覺得無所適從?，F(xiàn)筆者結(jié)合自身的實(shí)踐和目前的商品房開發(fā)現(xiàn)狀，就購受人在選擇商品房和簽訂、履行商品房購賣合同等有關(guān)問題，提出以下幾點(diǎn)建議，以資參考。

一、選擇商品房階段

1、以審慎的態(tài)度看待售摟廣告和樓書

有哪一個(gè)商家在宣傳自己的商品時(shí)，不是夸大其優(yōu)點(diǎn)、虛化其不足之處，揚(yáng)長避短，商品房廣告也是如此。購房人在看售樓廣告時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

(1)在售樓廣告中經(jīng)常出現(xiàn)一些“”、“較”等字眼，購房人不要被這些字眼所蒙蔽。且不論工商部門早已有規(guī)定在商品房廣告中不得出現(xiàn)類似這樣的完全化語言，就是這些描述本身就不一定有量化的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有權(quán)威部門的認(rèn)證，并不代表其真實(shí)的本質(zhì)，購房人不宜將此作為選房的標(biāo)準(zhǔn)。

(2)通常在售樓廣告中會登載樓盤的方位示意圖，標(biāo)明樓盤所在位置和周邊情況(例如商業(yè)、公園、學(xué)校、交通干道、山川、河流等)，但是示意圖中路程距離經(jīng)常會不符合實(shí)際情況，甚至嚴(yán)重偏離比例。因此，購房人應(yīng)當(dāng)注意核實(shí)，較好親臨實(shí)地考察。

(3)在售樓廣告、樓書中經(jīng)常會登載圖片，用以描述將來商品房建成后的情況。但購房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到樓盤正在預(yù)售階段尚未竣工，這些圖片何來之?怎能作為判斷的依據(jù)?有的樓書中會將前期開發(fā)的實(shí)景圖片進(jìn)行登載，但那只能代表前期開發(fā)的情況，并不能代表購房人將要選擇的房產(chǎn)將來的情況。有的樓書還會聲明“本樓書所采用的圖片僅供參考，以實(shí)景為準(zhǔn)”，這種的表述本身就是一種自欺欺人的說法。登載與銷售房產(chǎn)無關(guān)的圖片本身就構(gòu)成對購房人的一種誤導(dǎo)，這種表述不能作為抗辯的理由。故購房人不應(yīng)被樓書中所登載的圖片所迷惑。

(4)售樓廣告中經(jīng)常出現(xiàn)“××元售價(jià)”，“均價(jià)為××元”等字樣，購房人應(yīng)當(dāng)注意辨別分析?！啊痢猎蹆r(jià)”往往是非常低廉的價(jià)格，令人怦然心動，但你可能永遠(yuǎn)購不到這種“售價(jià)”的房產(chǎn)，而誰又會真正去追究是否存在這樣的房產(chǎn)呢?還有一種可能，這種售價(jià)將會是整個(gè)樓盤中無論是從戶型、樓層還是周邊環(huán)境都是較差的某套房產(chǎn)價(jià)格，你會選擇這樣的房產(chǎn)嗎?所以說，售價(jià)只是一種促銷手段，并不代表購房人一定能夠按照這樣的售價(jià)購購到稱心如意的房產(chǎn)，而開發(fā)商卻已成功地利用售價(jià)這種心理價(jià)位讓你的目光聚焦在他所開發(fā)的樓盤上了，至于你較終用什么價(jià)格購購房產(chǎn)就只有你知道了。均價(jià)是指所有房產(chǎn)平均的價(jià)格，除了可以衡量整個(gè)樓盤的價(jià)格定位之外，對于購房人而言沒有任何實(shí)際意義，更何況這樣的均價(jià)是如何計(jì)算出來的根本無法考證。

(5)有的樓書中會登載整個(gè)樓盤的平面圖，乍一看錯(cuò)落有致，令人賞心悅目。但仔細(xì)研究就不難發(fā)現(xiàn)，樓房本身與道路、綠化和其他配套設(shè)施之間的比例失調(diào)，過于強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境。還有小區(qū)周圍雖然標(biāo)明了規(guī)劃道路，但實(shí)際上，到小區(qū)全部竣工時(shí)甚至竣工后的幾年內(nèi)，這條規(guī)劃道路根本就還不可能付諸實(shí)施。所以，購房人在售樓部觀看沙盤時(shí)也應(yīng)注意到上述情況。

(6)樓書中通常有各種戶型的平面圖，甚至有經(jīng)過裝修設(shè)計(jì)的平面彩圖。購房人不宜簡單地以這些平面圖作為參考依據(jù)，應(yīng)當(dāng)將平面圖結(jié)合房屋的立面圖、剖面圖、具體尺寸進(jìn)行對照，才能得出正確的判斷。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意平面圖中標(biāo)明的承重墻和柱子的具體位置(因?yàn)槌兄貕椭釉谘b修時(shí)是不能拆除的)，并結(jié)合購房人的具體裝修和使用意圖，作出較佳的選擇。

綜上所述，我們認(rèn)為購房人應(yīng)當(dāng)提高消費(fèi)觀念，強(qiáng)化自我保護(hù)意識，客觀地看待相關(guān)的宣傳廣告，識別真?zhèn)?，避免落入廣告陷阱。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，如開發(fā)商在售樓廣告中做出明確具體的承諾，將構(gòu)成購房合同的組成部分，可以作為衡量開發(fā)商開發(fā)行為是否違約的依據(jù)。因此，如果購房人確定購購某房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意收集開發(fā)商所制作、發(fā)布的售樓廣告、樓書等有關(guān)資料，并盡可能地將售樓廣告和樓書作為購房合同的附件，或要求開發(fā)商將售樓廣告和樓書中的承諾寫入購房合同，以便將來出現(xiàn)糾紛時(shí)做到有依可據(jù)。　　　　　(作者：福建吳浩沛律師事務(wù)所 吳丹)