購房者普遍認(rèn)為新合同與舊合同相比完善了許多，但在某些細(xì)節(jié)條款上仍規(guī)定不詳

1月7日，北京市國土資源與房屋管理局下發(fā)了新修改的《商品房購賣合同》（以下簡稱《新合同》）范本。與舊版合同相比，新合同范本在許多方面都做了修改，并增加了以物業(yè)服務(wù)內(nèi)容為主的合同附件，并在套內(nèi)價計、物業(yè)服務(wù)條款等方 面都做出了更細(xì)致的規(guī)定，對購房者來說無疑是個利好消息。

但凡事都有個逐步完善的過程，新合同也不例外。對于購房者較關(guān)心的房屋質(zhì)量與配套等問題，《新合同》示范文本規(guī)定得尚不夠詳盡。業(yè)內(nèi)各方人士對此也持不同看法。

■業(yè)主提議 較好能美玉無瑕

雖然新版合同實施后獲得了業(yè)界好評，但也并非美玉無瑕。一些購房者提出了自己的看法和建議。

配套設(shè)施收費應(yīng)約定清

張先生：新版合同對購房者很關(guān)心的配套費用沒做詳細(xì)的約定。

現(xiàn)在因配套設(shè)施收費問題引發(fā)的糾紛已經(jīng)很多了，比如有線電視開通費到底該不該收等都沒有明確規(guī)定。

權(quán)益分配較好明確

劉女士：交房時對供水、供電、燃?xì)?、排水、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施交付使用條件及時間應(yīng)該缺少具體規(guī)定。

對于小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施的爭議歷來都是引發(fā)糾紛的導(dǎo)火索，所以對這些方面的權(quán)益分配應(yīng)該在合同中明確約定。

確定公攤面積算法

呂先生：建筑面積等于套內(nèi)建筑面積加公攤面積。從合同來看，單純約定其中一項顯然欠妥。

選擇按照建筑面積計價，假設(shè)建筑面積誤差完全值在3%之內(nèi)，套內(nèi)建筑面積小了，但公攤面積增大了，購房者其實并沒有少交錢。還有的開發(fā)商增加了套內(nèi)面積，卻減少了公共面積，社區(qū)公共建設(shè)的減少必然會影響社區(qū)環(huán)境和居住舒適度，無形中降低了業(yè)主的生活質(zhì)量。

現(xiàn)在選擇按照套內(nèi)建筑面積計價也一樣會出現(xiàn)這樣的問題，所以，還是應(yīng)該對三者之間的關(guān)系做出一個比較合理的約定。

■律師提醒 留意合同空白處

鄧澤敏（英島律師事務(wù)所律師）：簽訂合同時，一定要約定“套內(nèi)建筑面積”的誤差比例及超出時的處理辦法；開發(fā)商在交房時應(yīng)向購房者出示《商品房銷售面積明細(xì)表》———“測繪部門實測面積文件”，并約定出示的時間及方式。提醒購房者一定要在合同里約定好按套內(nèi)建筑面積誤差超過一定幅度時的處理辦法。

新版合同有很多空白處等雙方協(xié)商添寫，而有的開發(fā)商在簽合同之前就已經(jīng)在空格處填上好內(nèi)容。建議購房者簽訂合同時一定要對已填好的條款進(jìn)行審閱（看是否是由雙方協(xié)商的，是否合理），不然日后發(fā)生訴訟，對購房者很不利，很難通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。

將來對購房者合同進(jìn)行修改時，建議律師協(xié)會、房地產(chǎn)協(xié)會、消協(xié)會的人員參與。并建議相關(guān)部門擬訂合同范本時，加一些“提示性條款”，或規(guī)定出賣人應(yīng)履行一定的“提示義務(wù)”，以保證交易的公平。

■政府聲音 合同沒規(guī)定的用補(bǔ)充協(xié)議解決

9日上午，記者電話采訪了北京市國土資源與房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人。這位負(fù)責(zé)人表示，新合同示范文本有爭議并不奇怪，這有助于合同不斷完善。

這位負(fù)責(zé)人解釋，修改后的新版合同使用對象是2003年12月1日以后的預(yù)售商品住宅。購賣期房時可使用，在現(xiàn)房交易時，可以用修改之前的合同文本。這位負(fù)責(zé)人稱，本合同文本屬于示范文本，供開發(fā)商和購房者參考使用，對于合同中沒有提到的內(nèi)容，購賣雙方可以采用簽訂補(bǔ)充合同的辦法進(jìn)行補(bǔ)充。

對于購房者提到的供水、供電等合同條款，這位負(fù)責(zé)人解釋，現(xiàn)在北京城供水的情況不一樣，城內(nèi)一般是市政水，而城外尤其偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，大都采用自備井供水，在合同當(dāng)中很難給予準(zhǔn)確的界定。

另外，關(guān)于小區(qū)環(huán)境以及相關(guān)配套的條款，這位負(fù)責(zé)人解釋說，有的小區(qū)屬于新區(qū)，只建幾棟樓，相關(guān)配套短時間內(nèi)無法配齊，這種情況在合同中很難規(guī)定清。主管部門在擬定合同時是從全局出發(fā)，不可能把所有的項目都照顧到。至于公攤面積比例的問題，目前已經(jīng)有相關(guān)法律對公攤面積進(jìn)行規(guī)定，購房者不用過多擔(dān)心。 較后，這位負(fù)責(zé)人表示，雖然新版合同不是強(qiáng)制執(zhí)行，但建議開發(fā)商和購房者在做期房交易時，較好都用新版合同。對于合同中一些沒提到的內(nèi)容可放到補(bǔ)充合同里。

■業(yè)內(nèi)看法 簽訂補(bǔ)充協(xié)議難操作

杜猛（中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士、地產(chǎn)經(jīng)理人）：在現(xiàn)實生活當(dāng)中，購房者與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議是非常困難的，尤其是購房者維護(hù)自己權(quán)益的有關(guān)條款，雙方很難達(dá)成一致。建議除了完善合同之外，還應(yīng)該有相關(guān)的法律條文維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

業(yè)主呂先生也反映，雖然《新合同》屬于示范文本，但目前許多售樓人員卻把它當(dāng)作標(biāo)準(zhǔn)合同文本去執(zhí)行。購房者要改基本上不可能，只能在補(bǔ)充條款上多下功夫。但在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時，購房者相當(dāng)被動，開發(fā)商通常并不支持購房者的建議。

哪些地方動了手術(shù)？

據(jù)北京市國土資源與房屋管理局市場處副處長姜才原介紹，這是本市自2000年來第三次修訂《商品房購賣合同》。較新合同示范文本是在去年12月1日開始實施的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的基礎(chǔ)上，對相關(guān)條例進(jìn)行修改而成。2003年12月1日起(含12月1日)拿到預(yù)售許可證的商品房都要按《新合同》示范文本所規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行銷售，目前《新合同》已到達(dá)去年１２月１日后取得預(yù)售證的開發(fā)商手中。與舊合同相比，《新合同》示范文本主要在５個方面進(jìn)行了增加和修改。

計價方式：

不按套內(nèi)建筑面積計價的，可簽補(bǔ)充協(xié)議

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。根據(jù)《新合同》示范文本第４條按建筑面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：(1)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價款；(2)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值其中有一項超出3%時，購房者有權(quán)退房。購房者退房的，開發(fā)商在購房者提出退房之日起30天內(nèi)將購房者已付款退還給購房者，并按一定的利率付給利息。

面積確認(rèn)：

明確按套內(nèi)建筑面積計算

面積確認(rèn)及面積差異處理標(biāo)準(zhǔn)由過去按建筑面積改為按套內(nèi)建筑面積。規(guī)定套內(nèi)建筑面積誤差在3％以內(nèi)的，開發(fā)商對購房人多退少補(bǔ)；套內(nèi)建筑面積誤差超過3％的，購房人可以退房；購房人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由購房人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購房人。因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

入住條件：

銷售時需出示檢測報告

明確了交付期限和入住條件，即必須拿到建設(shè)工程質(zhì)量驗收備案表和實測面積，必須符合購房人和開發(fā)商約定的其他條件，并遵守合同約定時間。同時開發(fā)商要出示該商品房的相關(guān)檢測報告，如建筑工程竣工驗收備案表、面積實測技術(shù)報告書、分期綜合驗收合格證、商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件及其他文件和報告，方便購房者購房時進(jìn)行查閱。

物業(yè)管理：

開發(fā)商要監(jiān)督完成前期物業(yè)

增加了前期物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，規(guī)定開發(fā)商應(yīng)向依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，內(nèi)容及質(zhì)量等。前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費(按建筑面積)由物業(yè)管理企業(yè)按年或半年、季度收取。價格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費、公共維修費、綜合管理費等，開發(fā)商負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。

附加條款：

業(yè)主要遵守臨時公約

《新合同》示范文本在合同附件中增加了《業(yè)主臨時公約》條款。條約生效的前提是購房人同意由開發(fā)商依法選聘物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，同意按照本合同第１９條約定的價格和方式交納物業(yè)服務(wù)費用，并同意遵守業(yè)主臨時公約。因以往由物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不明晰而引發(fā)的入住之后的糾紛越來越頻繁，《新合同》于是還在合同附件中增加了物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)約定。

此外，新合同還明確，2003年12月1日以后的預(yù)售商品住宅，雖然按套內(nèi)建筑面積計價，但物業(yè)服務(wù)收費暫按建筑面積計算?！　　　　?作者：吳海花)