購房補充協(xié)議67條

由北京隆安律師事務(wù)所秦兵律師擬定的《購房補充協(xié)議204條》，在本報《廣廈時代》刊

登后，引起廣大讀者的強(qiáng)烈反響。該補充協(xié)議為購房人提供了獲取法律信息的渠道，這些補

充協(xié)議內(nèi)容將購房過程中有可能遇到的絕大多數(shù)問題以合同的形式加以固定，使購房者可以

通過這份合同來了解他們在購房過程中所需要注意的大部分法律問題。既降低了購房者購購

法律服務(wù)的成本，又給購房人提供了公平獲取信息的機(jī)會。近日，秦兵律師對“204條補充

協(xié)議”進(jìn)一步概括、濃縮，總結(jié)出共計11部分、67條的補充協(xié)議，供讀者參考。

第1部分 合同背景

第1條. 合同原則：出賣、購受雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，本著

平等、真實、自愿的原則，就購受人購購出賣人商品房一事達(dá)成本合同。

第2條. 合同標(biāo)的：本房屋位于 市 區(qū)（縣） 路 號，目前施工進(jìn)度情況參照由出賣人

提供的照片。

第3條. 協(xié)商地點：本合同在簽訂及履行過程中，由各方依次選擇談判地點，分別為出

賣人銷售場所（ 市 區(qū)（縣） 路 號）或者為購受人及購受人代理人指定的場所，各方應(yīng)在

協(xié)商時準(zhǔn)備好自己應(yīng)當(dāng)提供的文件資料。

第4條. 項目許可：本項目由北京市政府有關(guān)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)立項，項目的批準(zhǔn)文號為：　　　。

第5條. 土地權(quán)屬：考慮到目前出賣人無法提供正式《國有土地使用證》，為保證購受人

的權(quán)利，出賣人承諾于 年 月 日前向購受人提供正式《國有土地使用證》，并且在他項權(quán)利

記錄中不會有任何擔(dān)保抵押記錄，如到期不能提供，則購受人有權(quán)要求退房，出賣人則應(yīng)當(dāng)

承擔(dān)全部違約責(zé)任；如退房且在購受人沒有取回全部房款以前，或不退房，出賣人都將因缺

少《國有土地使用證》從而每天向購受人支付總房價千分之一的違約金。

第2部分 房屋質(zhì)量

第6條. 防水情況：房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無

漏水、滲水；如無法達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則購受人有權(quán)退房；暫不退房的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修

復(fù)，修復(fù)前視為未交房，并按日向購受人支付總房價千分之一違約金。

第7條. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：商品房設(shè)計質(zhì)量不應(yīng)低于各級政府有關(guān)機(jī)構(gòu)頒布的較有利于購受人

的標(biāo)準(zhǔn)，本合同較后所列明的各項規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)均為出賣人應(yīng)當(dāng)遵守的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，即出賣人

所提供的房屋質(zhì)量不得低于各項規(guī)范的要求；如無法達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則購受人有權(quán)退房；暫不

退房的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)，修復(fù)前視為未交房，并按日向購受人支付總房價千分之

一的違約金。

第8條. 證明責(zé)任：考慮到出賣人的優(yōu)勢地位，出賣人在房屋交付時應(yīng)當(dāng)向購受人提供

證明其質(zhì)量合格的申報手續(xù)及質(zhì)量評價報告；當(dāng)購受人對此報告提出異議時，出賣人應(yīng)當(dāng)證

明這種異議不成立，不能證明的則視為存有質(zhì)量問題，在質(zhì)量問題不能解決前不視為交房。

第9條. 質(zhì)量評價：出賣人在交付商品房前應(yīng)當(dāng)提供質(zhì)量評價報告；購受人有權(quán)查驗與

商品房質(zhì)量相關(guān)的全部文件，有權(quán)委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對商品房質(zhì)量進(jìn)行重新評價；如出賣人拒絕

提供文件，或者在購受人申請重新質(zhì)量評價時拒絕進(jìn)行協(xié)助，則視為房屋質(zhì)量不符合規(guī)定而

不能交房，則購受人有權(quán)退房，暫不退房的視為未交房，出賣人按日向購受人支付總房價千

分之一的違約金。

第3部分 房屋面積

第10條. 建筑面積：

(1).文字定義：商品房銷售的建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e之和。

(2).總建筑面積為： 平方米，套內(nèi)建筑面積為： 平方米，陽臺建筑面積： 平方米，室

內(nèi)墻體面積為： 平方米。

第11條. 建筑面積變化：

(1).面積范圍：購受人所購商品房約定建筑面積為 平方米，如果經(jīng)過實際測量后，面積

在 至 平方米之間的，則雙方據(jù)實結(jié)算，多退少補。

(2).面積誤差：購受人所購商品房建筑面積經(jīng)過實際測量后，大于 平方米的，出賣人無

權(quán)要求購受人支付多余價款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實辦理產(chǎn)權(quán)登記。

(3).面積誤差：購受人所購商品房建筑面積經(jīng)過實際測量后，小于 平方米的，出賣人應(yīng)

當(dāng)根據(jù)與約定建筑面積的差值，雙倍向購受人支付多收價款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實辦理產(chǎn)權(quán)登記。

(4).面積差異：鑒于目前購受人所購商品房面積所適用的契稅為2%，如果因為出賣人的

原因使面積擴(kuò)大，導(dǎo)致購受人不得不支付比原來稅率更高的稅費，因此而多支付的稅費，由

出賣人承擔(dān)；購受人同時有權(quán)不支付由于面積擴(kuò)大所引起的各種費用的增加，必須支付的由

出賣人承擔(dān)保留退房的權(quán)利。

第12條. 分?jǐn)偟墓妹娣e：

(1).文字定義：可分?jǐn)偟墓妹娣e是指與商品房在同一幢樓內(nèi)且為本樓提供公共服務(wù)的

建筑面積。

(2).基本原則：此部分僅存在于與本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)中存有相連結(jié)的部分并且

僅向本樓居住者提供非盈利性服務(wù)，不符合此等條件的建筑不得計入公攤面積。

(3).分?jǐn)倶?gòu)成：公共門廳、電（樓）梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機(jī)房、管道井、消

防控制室、水泵房及僅為本樓服務(wù)的其他設(shè)備間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包

括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

(4).面積核實：因分?jǐn)偟墓妹娣e涉及范圍大、操作過程復(fù)雜，使購受人無法核對及查

實，可能給合同一方提供欺詐機(jī)會，為保證交易的公平性，出賣人根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和

《房產(chǎn)圖圖式》提供公攤面積的構(gòu)成與尺寸，以使購受人可以根據(jù)自有的條件對面積進(jìn)行核

對。

第13條. 套內(nèi)建筑面積：

(1).文字定義：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三者之和。

(2).面積范圍：購受人所購商品房約定套內(nèi)建筑面積為 平方米，如果經(jīng)過實際測量后，

面積在 至 平方米之間的，則雙方據(jù)實結(jié)算，多退少補。

(3).面積誤差：購受人所購商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實際測量后，大于 平方米的，出賣

人無權(quán)要求購受人支付多余價款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實辦理產(chǎn)權(quán)登記。

(4).面積誤差：購受人所購商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實際測量后，小于 平方米的，出賣

人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定套內(nèi)建筑面積的差值，雙倍向購受人支付多收價款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實辦理產(chǎn)

權(quán)登記。

(5).面積費用：交房后，套內(nèi)建筑面積、建筑面積與合同約定相比都發(fā)生增加的，應(yīng)當(dāng)

按相同比例增加，建筑面積增加的比例大于套內(nèi)建筑面積增加比例的，購受人無須為任何增

加的面積支付費用。

(6).變化比例：交房后，套內(nèi)建筑面積、建筑面積與合同約定相比都減少的，應(yīng)當(dāng)按相

同比例減少；建筑面積減少的比例小于套內(nèi)建筑面積減少的比例的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照較有益

于購受人的原則退款，購受人有權(quán)選擇諸多方案中的一個。

第14條. 使用面積：

(1).文字定義：套內(nèi)使用面積是指各功能使用空間（如臥室、起居室等）墻體內(nèi)表面所

圍合的水平投影面積之和。

(2).面積構(gòu)成：臥室面積： 平方米、書房及客廳面積： 平方米、衛(wèi)生間面積為： 平方

米；面積的數(shù)字以現(xiàn)有的出賣人提供的平面圖紙為標(biāo)準(zhǔn)。

第15條. 使用面積變化：

(1).面積范圍：購受人所購商品房約定使用面積為 平方米，如果經(jīng)過實際測量后，面積

在 至 平方米之間的，則雙方據(jù)實結(jié)算，多退少補。

(2).面積誤差：購受人所購商品房使用面積經(jīng)過實際測量后，大于 平方米的，出賣人無

權(quán)要求購受人支付多余價款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實辦理產(chǎn)權(quán)登記。

(3).面積誤差：購受人所購商品房使用面積經(jīng)過實際測量后，小于 平方米的，出賣人應(yīng)

當(dāng)根據(jù)與約定使用面積的差值，雙倍向購受人支付多收價款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實辦理產(chǎn)權(quán)登記。

第16條. 露臺面積：鑒于露臺面積并不計算在購受人的購購面積之中，出賣人將面積為：

平方米的露臺之恒久使用權(quán)交付給購受人，購受人在使用過程中無須支付物業(yè)管理費。

第17條. 變化通知：房屋室內(nèi)任何長度或高度尺寸的變化均為合同的變更；面積變化時，

出賣人應(yīng)當(dāng)于變化3日內(nèi)書面通知購受人，如果購受人不同意上述變化，則有權(quán)解除本合同，

出賣人應(yīng)當(dāng)于3日內(nèi)退還全部已經(jīng)支付的房款；購受人也可暫不解除本合同，要求出賣人按

原合同交付房屋，出賣人不能按照原合同交付的，則每天向購受人支付千分之一違約金直到

合同解除。

第18條. 面積測量：房屋分?jǐn)偟墓貌糠帧⒚娣e及細(xì)節(jié)尺寸應(yīng)當(dāng)說明，經(jīng)過測量的應(yīng)當(dāng)

提供符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》的報告，使購受人有權(quán)可以獲得準(zhǔn)確的詳細(xì)內(nèi)

容。

第19條. 測量機(jī)構(gòu)：測量機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是取得政府機(jī)構(gòu)測繪專業(yè)管理機(jī)構(gòu)頒發(fā)的測量資

格的機(jī)構(gòu)，測量資格不得委托給他人；沒有專業(yè)資格的機(jī)構(gòu)，測量的數(shù)據(jù)無效。

第20條. 面積核實：購受人有權(quán)根據(jù)測量報告對任何一個尺寸進(jìn)行核實，此等核實無需

復(fù)雜的測量工具，僅憑于任意一個市場上購購的米尺即可進(jìn)行測量。

第21條. 面積自測：購受人有權(quán)在入住前或入住后對室內(nèi)全部長度、高度尺寸進(jìn)行測量；

如果需要對全樓進(jìn)行測量的，出賣人有義務(wù)向購受人提供與本樓相關(guān)的圖紙。

第22條. 測量方法：購受人在入住前有權(quán)聘請有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶進(jìn)行測量，如果測量結(jié)

果與出賣人提供的測量結(jié)果有差異，則雙方有權(quán)提請法院或者有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行較終決定，在此

以前購受人有權(quán)先行入住，并且根據(jù)較有益于購受人測量的結(jié)果支付相關(guān)費用。

第23條. 通知到場：當(dāng)購受人對公共面積進(jìn)行測量時，如果發(fā)現(xiàn)出賣人提供的尺寸與事

實不符，則應(yīng)當(dāng)通知出賣人到場進(jìn)行共同測量，此等通知可以通過電話、普通信函、掛號信

函、特快專遞或者傳真，購受人接到通知后應(yīng)當(dāng)?shù)綀?；出賣人不到場的，有兩人以上證明，

購受人即可進(jìn)行測量。

第24條. 違約條件：購受人對任何一個尺寸的測量結(jié)果，與出賣人提供的圖紙不符，則

視為出賣人提供的公攤面積不合法，購受人有權(quán)拒絕支付公攤面積的費用；購受人不得以此

為理由拒絕交付房屋，并仍然應(yīng)當(dāng)及時為購受人辦理《房屋所有權(quán)證》。

第25條. 違約責(zé)任：當(dāng)出現(xiàn)上述違約條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)雙倍退還公攤面積的

價款，不能退回的，應(yīng)當(dāng)每天向購受方支付總房價百分

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