在眼下的商品房交易中，購房者交了定金以后，面對開發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地：取消購房，定金就打了水漂;接受合同，又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購房者該如何是好?本報(bào)特邀四川省社科院法學(xué)研究所專家謝國強(qiáng)先生撰文為消費(fèi)者解答這道難題

　　當(dāng)心 立約定金 下套

　　購房者小心!

　　“立約定金”對你不利

　　購商品房，是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，購一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。正因?yàn)槿绱?，老百姓購房似乎也越來越?jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和購房者理性水平的提高，早幾年開發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購房者所熟悉，較常見的防范辦法是要求寫入購房合同。

　　然而，謝國強(qiáng)要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場盛行，結(jié)果是購房者“有苦難言”，進(jìn)退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。

　　“定金”或“定金罰則”，許多購房者并不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的較基本的也是先進(jìn)的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房購賣合同，對合同雙方基本上是公平的。

　　但問題是，目前商品房購賣中適用的定金方式不僅是這一類，用得較多、對購房者較為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實(shí)上，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中先進(jìn)的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為合同成立的要件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認(rèn)。

　　定金綁合同

　　霸王條款將你一軍

　　從立法來看，作為合同擔(dān)保方式的定金種類，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國法律已作了擴(kuò)大性調(diào)整?；趥鹘y(tǒng)的 “違約定金”來填寫合同保護(hù)自己的合法權(quán)益，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?！傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購房者忽視的一類非常重要的定金方式。

　　購房者在簽訂認(rèn)購(訂購或預(yù)訂)協(xié)議時，往往關(guān)注的是該認(rèn)購協(xié)議本身是否公平合理，不會想到該認(rèn)購協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補(bǔ)充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過并且認(rèn)同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購房者隨后按照約定前去簽購房合同時，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對購賣合同不作任何修改，此時購房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金;二是被動地簽合同。乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡直沒有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金，購房合同特別是“補(bǔ)充協(xié)議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實(shí)，錯的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發(fā)商之所以以此種方式實(shí)現(xiàn)其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對高明”的手段。

　　文字有把戲

　　訂購協(xié)議讓你兩難

　　一般的房產(chǎn)公司都聘請有專業(yè)的法律顧問，法律顧問通常會巧妙運(yùn)用法律和利用購房者法律知識的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計(jì)，通常的方式是這樣的：

　　1、條文中雖有“定金”字樣，但開發(fā)商不會明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同，如較多的一種說法是：乙方(購房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購、預(yù)訂、認(rèn)購協(xié)議)的同時交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房購賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句，乍一看來，購房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。

　　2、協(xié)議的名稱并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購協(xié)議”，“認(rèn)購協(xié)議”，“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱并不重要，關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購房者單純憑協(xié)議的名稱來判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。因?yàn)檩^高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向購受人收受定金作為商品房購賣合同擔(dān)保的，如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因不能訂立商品房購賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房購賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還購房人。從此條的規(guī)定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。

　　3、為了使協(xié)議特別是《補(bǔ)充協(xié)議》更加“合理化”。開發(fā)商通常還在前述兩類情況的基礎(chǔ)上加上補(bǔ)充性或解釋性的文字，如：乙方(購房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認(rèn)購或訂購)協(xié)議時，已確認(rèn)對甲方(開發(fā)商)的房屋購賣合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說明。該條約定間接表明：購房者簽訂定金協(xié)議時，開發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購房者明示且解釋清楚了，只要購房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購房者認(rèn)為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。

　　多學(xué)習(xí)法律

　　合法權(quán)益可望得保障

　　針對上述房地產(chǎn)銷售中存在的這類現(xiàn)象，購房者可以從如下幾方面著手，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細(xì)了解《商品房購賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不讓步，購房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了。

　　2、在簽訂“定金協(xié)議”時，在其上補(bǔ)充一句，那就是如果雙方就購賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的條款不能達(dá)成一致意見的不適用該定金條款。

　　特別要提醒的是，《商品房購賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開發(fā)商“賣房欺詐”，維護(hù)正常的交易秩序，而且對提高法律條文設(shè)計(jì)的科學(xué)性，是大有裨益的。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！