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購(gòu)房改房明年和今年差多少
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 560 次
公房購(gòu)還是不購(gòu)始終是關(guān)注的熱點(diǎn)。日前,有讀者詢問(wèn)公房出售優(yōu)惠期
是否會(huì)延長(zhǎng)?如果公房的成本價(jià)從1485元平方米上調(diào)到1640元/平方米,
個(gè)人按照房改政策購(gòu)購(gòu),其所花費(fèi)的成本將會(huì)增加多少?如果晚購(gòu),將購(gòu)房
款存入銀行,從中獲得利息,這兩者哪個(gè)更合算?針對(duì)目前全市仍有相當(dāng)多
的居民徘徊于“購(gòu)與不購(gòu)”的問(wèn)題,我們現(xiàn)舉一實(shí)例進(jìn)行對(duì)比。
例:某甲和其愛(ài)人均是某單位的職工,甲某1978年參加工作,其愛(ài)人1980
年參加工作,該單位在1988年為職工建立了住房公積金。他們目前所住的房
子是1983年竣工的,其建筑面積為60平方米,陽(yáng)臺(tái)的建筑面積為5平方米,
且為封閉式陽(yáng)臺(tái)。
根據(jù)文件規(guī)定,房改房的成本價(jià)計(jì)算公式:購(gòu)房款=〔(成本價(jià)-標(biāo)準(zhǔn)
價(jià)高限×年工齡折扣率×夫婦工齡和)×(1+調(diào)節(jié)因素之和)×(本套樓
房建筑面積+陽(yáng)臺(tái)面積×系數(shù))+裝修設(shè)備價(jià)〕×(1-已竣工年取×2%)
-負(fù)擔(dān)價(jià)×現(xiàn)住房折扣率×(本套樓房建筑面積+陽(yáng)臺(tái)面積)。
1、如果甲某今年按1485元/平方米的成本價(jià)購(gòu)購(gòu)這套建筑面積為60
平方米的住房,則購(gòu)房款=〔(1485-1396×0.9%×19)×(1+0%)
×(55+5×0.7)+0×(1-17×2%)=48119元。
注:1)根據(jù)有關(guān)規(guī)定,從2000年起取消現(xiàn)住房折扣率,所以計(jì)算公式
中負(fù)擔(dān)價(jià)×現(xiàn)住房折扣率×(本套樓房建筑面積+陽(yáng)臺(tái)面積)計(jì)為0;
2)1396(1485×94%)元為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)高限;
3)年工齡折扣率為0.9%;
4)夫妻工齡和為19年(應(yīng)為建立公積金之前);
5)調(diào)節(jié)因素之和我們可假定為0(調(diào)節(jié)因素由各單位根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行
調(diào)節(jié));
6)封閉陽(yáng)臺(tái)系數(shù)為0.7(未封閉陽(yáng)臺(tái)的系數(shù)為0.5);
7)裝修設(shè)備價(jià)設(shè)為0;
8)年折舊率按照2%來(lái)計(jì)算;
9)房屋的竣工年限為17年。
2、如果甲某明年按照1640元/平方米的成本價(jià)購(gòu)購(gòu)現(xiàn)住房,則購(gòu)房款
=〔(1640-1542×0.9%×19)×(55+5×0.7)〕×(1-18×2
%)=51529元。
其中應(yīng)注意的是:
1)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)高限為1640×94%=1542元;
2)房屋竣工年限為18年;
3)其它因素與上述相同;
3、通過(guò)上述計(jì)算可以看出,兩者的差額為:51529-48119=3410元。
假設(shè)一個(gè)工齡更長(zhǎng)點(diǎn)的例子,如果甲某夫妻二人建立公積金之前的工齡
和為40年,現(xiàn)住房屋是1980年建成的,建筑面積是60平方米,陽(yáng)臺(tái)面積為
5平方米,上述條件同上,那么按上述的公式計(jì)算結(jié)果為:如果今年購(gòu)購(gòu)的話,
則房?jī)r(jià)款為34483元,如果明年購(gòu)購(gòu)的話,則需花費(fèi)36810元,綜上,兩者
相差2327元。也就是說(shuō),晚購(gòu)房比早購(gòu)房要多支出兩千多元錢。
但是,如果晚購(gòu)房,還可以把錢存入銀行以獲得利息。假設(shè)按照5萬(wàn)元
購(gòu)房款來(lái)計(jì)算;銀行一年期固定存款利率為2.25%,我們可以做一計(jì)算,扣
減掉利息稅,則存滿一年利息總計(jì)也不會(huì)超過(guò)1000元,再加上每月還要交付
的房屋租金。顯而易見(jiàn),不足以彌補(bǔ)幾千元的差價(jià)款,這幾千元雖然不是個(gè)
大數(shù)目,但是對(duì)于一般工薪來(lái)說(shuō)也不是個(gè)小數(shù),由此可見(jiàn),早購(gòu)房還是
更合算一些。
此外,目前我們的社會(huì)消費(fèi)觀念正逐步同國(guó)際接軌,即由積累型消費(fèi)向
信用型消費(fèi)轉(zhuǎn)變,未來(lái)幾年職工的穩(wěn)定性收入占總收入的比重將上升,人們
的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將會(huì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)向以改善條件、提高質(zhì)量為的居住性消費(fèi)中
去。因此,目前有條件的人若能早點(diǎn)把公房購(gòu)下來(lái),不僅僅現(xiàn)在可以“便宜
點(diǎn)購(gòu)下住房”,更重要的是可為今后自己產(chǎn)權(quán)房的“自由進(jìn)出”留有余地。
(北京房地產(chǎn) 方瑋)
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