有一個案例，足以說明一旦步入房地產(chǎn)市場誤區(qū)的風(fēng)險和艱難。

有一位外國朋友，聽人說北京的房地產(chǎn)市場有投資的前景，經(jīng)過自己的一番測算，認(rèn)為

花一筆錢購幾套房子，然后租給在北京工作或生活的其他外國人，大概三五年就能全部收回

投資。于是在別人的熱情幫助下，他花了幾百萬元一氣購購了北京一郊縣某鄉(xiāng)里開發(fā)建設(shè)的

花園新村，并當(dāng)上了該鄉(xiāng)的榮譽村民。這位外國朋友購購的是期房，由于是在期房時付的全

額款，還得到了該鄉(xiāng)發(fā)展商的價格優(yōu)惠。當(dāng)時正是北京房地產(chǎn)市場火紅時期，這樣的好交易

足以使這位外國朋友興奮了多日。冬去春來，原來購購的只是剛露出地面的期房，現(xiàn)在已經(jīng)

接近竣工，這位外國購房者在與他的另一位朋友談話中得知，外國人在北京不能隨便購購房

產(chǎn)，只能購購那種專門銷售給外國人的外銷商品房，就連北京人可以購購的內(nèi)銷商品房外國

人也不能隨意購購，更不用說鄉(xiāng)里賣的房是連商品房資格都不具備的廉價房屋。這位外國購

房者半信半疑地聽完了朋友的介紹，頓時渾身涼了半截。為了證實朋友的話，他親自到外國

一家律師事務(wù)所駐北京辦事處進一步核實，不幸的是，果然證明他的朋友的話是真的。

一氣之下，他跑去與發(fā)展商講理，并要求索回他的購房款，但這時發(fā)展商卻因工程急需用款，

根本拿不出錢來退給他。萬般無奈之下，他訴諸中國的法律，歷經(jīng)千辛萬苦，盡管他勝訴了，

但發(fā)展商財力狀況困難，無法退給他購房款。

房地產(chǎn)市場不像其他商品市場那樣容易進入退出，商品房也不像其他可以移動的商品那

樣易于辨別質(zhì)量。購購商品房的程序也比購購其他商品的程序復(fù)雜得多。購購其他商品，客

戶只要有錢，在理論上客戶的資格與地位都是一樣的。但購購商品房情形就大不一樣。購房

的客戶因其身份的不同而具備不同的資格。所以說，在房地產(chǎn)市場上因購購不同的商品房使

所有客戶的地位也不同。因此，在進入房地產(chǎn)市場之前，每個購房者都要知道自己的身份，

清楚自己的地位，弄清自己具備什么樣的資格，可以購購哪一類的商品房。

雖然理論上講在商品面前購購者平等，但由于我國的商品房市場剛剛形成，正處在過渡

時期，所以在現(xiàn)階段，購房人在商品房面前并不都是平等的。

例如，就北京的房地產(chǎn)市場而言，實際上分為幾個不同的市場，有的市場是規(guī)范的市場。

有的市場是不規(guī)范的市場，有的市場則是違法的應(yīng)該取締的市場。如果某個購房人既不清楚

自己的身份和資格，也不知道自己該進入哪一個市場，那么他就極可能步入房地產(chǎn)市場的誤

區(qū)，從而陷入泥潭而自拔不出。

像上面所講的這位外國朋友的案例極為典型，在北京的房地產(chǎn)市場里，涉及誤區(qū)的人絕

不在少數(shù)。前面舉例所談到的房地產(chǎn)市場就是一個極不規(guī)范，也可以說是一個違法的房地產(chǎn)

市場。鄉(xiāng)里與其他發(fā)展商隨意開發(fā)農(nóng)村集體的土地，然后建不分對象就出售，即侵犯了國家

的利益，也侵犯了購房人的利益。依照法律規(guī)定，如果郊縣的開發(fā)商想出售開發(fā)的房產(chǎn)，頭

先應(yīng)該將集體的土地征為國有，其次向國家繳付地價款獲得土地使用權(quán)，然后獲得有關(guān)規(guī)劃

建設(shè)許可證和銷售許可證，才能夠?qū)⑺_發(fā)的房產(chǎn)投入市場。

目前有很多房產(chǎn)都是在不規(guī)范的市場上進行交易，所以市場上陷井極多。例如京郊有很

多房地產(chǎn)項目都是在手續(xù)不全的情況下進行開發(fā)，然后進入市場。不過，雖然市場有規(guī)范的

或不規(guī)范的，但總的來說，真正的市場只有兩個，一個是內(nèi)銷市場，一個是外銷市場。

所謂外銷市場，是那些獲得國家土地管理部門頒發(fā)外銷許可證的外銷商品房。購購?fù)怃N

商品房的主要對象是外國人、三資企業(yè)、境外人士、華僑、港澳臺同胞、海外留學(xué)人員、駐

華商社、機構(gòu)等?，F(xiàn)在北京市居民也被允許可以購購北京的外銷商品房。而內(nèi)銷商品房市場

只面向有北京市城鎮(zhèn)戶口的居民，外國人、境外人士等一般不具備購購內(nèi)銷房的資格。值得

一提的是，北京市的內(nèi)銷商品房只允許銷售給具有北京市常住戶口的居民，北京市以外其他

省份或地區(qū)的個人不能購購北京市的內(nèi)銷商品房。

除了上述的內(nèi)銷市場和外銷市場，實際上還存在一些其他類型的不規(guī)范的市場，例如有

的發(fā)展商與其他單位聯(lián)建房屋，然后推向市場；有的人將公家分給的住房私下賣給別人；也

有人將自己 的私房私下進行交易等。每一個市場都有其特點，每一個市場都有其特定的

客戶，如果想在房地產(chǎn)市場上進行規(guī)范的交易，想購購自己既稱心如意，又不存在任何法律

瑕疵的房產(chǎn)，就應(yīng)該在入市前學(xué)會有關(guān)房地產(chǎn)市場的ABC。

（中國經(jīng)濟時報 陳文）