近日，一位多年從事樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自述了親身經(jīng)歷的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”：樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，房產(chǎn)商能夠拿到其中40%的利潤(rùn)，余下的利潤(rùn)全部被相關(guān)職能部門(mén)“層層消化”掉。以下是這位房產(chǎn)商的講述。

　　樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)兩成

　　1992年，每平方米建筑成本不過(guò)350~400元，房?jī)r(jià)不過(guò)1000~1500元/平方米，加上土地出讓金，房地產(chǎn)成本也不過(guò)是房?jī)r(jià)的1/2~1/3。如今建筑成本比原來(lái)只漲了100~200元，房?jī)r(jià)翻了好幾倍，房屋成本只占房?jī)r(jià)不到20%。實(shí)際上，樓盤(pán)面積越大則建筑成本越低，這是因?yàn)榻ㄖ虦p少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費(fèi)用。

　　暗箱操作是降成本主要渠道

　　“暗箱操作”是房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。對(duì)于規(guī)模較小的項(xiàng)目，在招投標(biāo)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商通過(guò)“內(nèi)部渠道”了解土地價(jià)格的“底線”和“上限”，與同行形成“價(jià)格同盟”，由一家公司競(jìng)拍下來(lái)后，其他公司共同建設(shè)。

　　對(duì)于規(guī)模涉及幾百畝土地的項(xiàng)目，需要通過(guò)集體“圍標(biāo)”來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的掌控，開(kāi)發(fā)商往往事先做好評(píng)估部門(mén)、招投標(biāo)審委會(huì)的“工作”，通過(guò)招投標(biāo)“評(píng)估”方式排擠外來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)者。

　　另外還有一種情況，就是在政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺(tái)前夕，地方政府決策層對(duì)城市發(fā)展的目標(biāo)指向就成為開(kāi)發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風(fēng)吹草動(dòng)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)連夜“跑馬圈地”，因?yàn)檫@時(shí)候土地價(jià)格較低。

　　偷奸?；臉潜P(pán)質(zhì)量好才怪

　　修改規(guī)劃和樓盤(pán)面積測(cè)量是實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)后期“利潤(rùn)增殖”的核心，這部分利潤(rùn)超過(guò)20%。只要有了前期到位的“工作”，相關(guān)部門(mén)就不會(huì)對(duì)樓盤(pán)層數(shù)、公攤面積、綠地面積作認(rèn)真測(cè)量，對(duì)開(kāi)發(fā)商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼。建筑材料只要有出廠合格證，就很少受到相關(guān)部門(mén)監(jiān)管，建筑商對(duì)材料費(fèi)能省就省，材料質(zhì)量可想而知。

　　灰色產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)幕實(shí)在太驚人

　　房產(chǎn)商請(qǐng)相關(guān)部門(mén)人員吃飯，一頓就是上萬(wàn)元；組織相關(guān)部門(mén)人員“外出旅游”，不出就不算旅游，旅游費(fèi)用中90%以上由房產(chǎn)商支付；逢年過(guò)節(jié)“”的“購(gòu)物卡”，一次性就是幾十萬(wàn)元。不過(guò)，通過(guò)進(jìn)料源頭、施工環(huán)節(jié)，房產(chǎn)商就能將一大筆“費(fèi)用”“消化”掉?！敖栌谩鄙矸葑C登記來(lái)冒充員工數(shù)量、用工資“沖抵”開(kāi)銷、把日常成本做大……這些都是房產(chǎn)商“化解”灰色產(chǎn)業(yè)鏈的主要手段。其實(shí)，只要地方部門(mén)認(rèn)真履行的政策措施，開(kāi)價(jià)6000元/平方米的房子就會(huì)降至3000~4000元/平方米

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