樓市調(diào)整期低質(zhì)風(fēng)蔓延 建議購房小心四大盲點

隨著315國際消費者權(quán)益日的到來，樓市維權(quán)再起高潮。2008年是中國房地產(chǎn)的降價元年，但伴隨著房價下跌，部分商品房的品質(zhì)也在同步下降。專家提醒購房者，盡可能將購房消費糾紛避免在發(fā)生前。

房屋質(zhì)量投訴增多

北京業(yè)主曹先生較近的心情相當(dāng)糟糕，花了半輩子積蓄購的商品房，收樓時竟發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重的質(zhì)量問題。

曹先生稱，他去年購購了一套商品房，收樓時卻發(fā)現(xiàn)該房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題：與廚房連接的小陽臺頂上有幾條裂縫，陽臺左側(cè)下方還有一處長13厘米的裂縫；主人房內(nèi)的衛(wèi)生間和廚房水管都有不同程度的漏水。曹先生非常氣惱，向開發(fā)商質(zhì)詢，隨后開發(fā)商承諾讓物業(yè)公司盡快解決問題。物業(yè)公司前后維修了三次，但問題仍沒有徹底解決。

開發(fā)商狡辯，不愿意賠錢，315到了，我們幾個業(yè)主說好了一起再投訴。曹先生告訴記者。

據(jù)中國消費者協(xié)會統(tǒng)計，近幾年房地產(chǎn)投訴開始增多，主要有兩類問題，一是房子的質(zhì)量問題，涉及消費者的安全，房子蓋起來之后，出現(xiàn)房子開裂、滲水、漏水這種情況比較多；另一類是面積問題，短斤少兩。此外，前期的產(chǎn)品宣傳存在誤導(dǎo)信息、辦理產(chǎn)權(quán)證問題、后期的物業(yè)管理等方面也存在較多的投訴。

中國消費者協(xié)會投訴部主任邱建國說，當(dāng)消費者權(quán)益受到損害時，消費者有五條渠道來維護(hù)自己的合法權(quán)益：是尋求和解；是到消協(xié)進(jìn)行投訴，由消協(xié)找到被投訴方調(diào)解；第三是到工商局等有關(guān)行政執(zhí)法部門申訴；第四是仲裁；第五是向人民法院提起訴訟。

低質(zhì)風(fēng)開始蔓延

2008年是中國房地產(chǎn)的降價元年，但伴隨著房價下跌，商品房的品質(zhì)也在同步下降。

廣東省質(zhì)監(jiān)局近期公布的對廣東部分商品樓等工程質(zhì)量的專項監(jiān)督抽查結(jié)果顯示，佛山的高明碧桂園二期、中海文華熙岸花園一期、水悅城邦，廣州的羅馬家園，珠海的中天維港、仁恒星園等大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤均被列入黑名單。

商品房低質(zhì)風(fēng)還在全國范圍蔓延。2008年，除了碧桂園，保利、珠江等開發(fā)商的樓盤因質(zhì)量問題也被曝光，萬科在上海開發(fā)的金色雅筑也都因質(zhì)量欠佳被當(dāng)?shù)孛襟w曝光。

今年以來，上海因為各種房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致業(yè)主集體維權(quán)的樓盤已超過10個。某網(wǎng)上海房地產(chǎn)頻道一位 編輯透露說。衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民(蔡為民博客,蔡為民新聞,蔡為民說吧)則認(rèn)為，這是因為房價下跌后，多年積累的房屋質(zhì)量弊端，如火山那樣集中爆發(fā)了。他說，國內(nèi)樓盤的品質(zhì)問題實非一日之寒，但之前房價持續(xù)上漲，業(yè)主的注意力在房價上，忽視了其他。但現(xiàn)在房價下跌，于是購房者重新開始關(guān)注品質(zhì)。

中原地產(chǎn)分析師許萌并不贊同上述觀點，他認(rèn)為，那么多品牌開發(fā)商在降價后出現(xiàn)質(zhì)量問題，是因為開發(fā)商偷工減料，想通過使用低劣建材來彌補(bǔ)降價帶來的損失。許萌表示，畢竟去年上半年房價下跌的同時，各地的建材及人工成本卻在猛漲。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不佳也是一個誘因。去年，整個中國房地產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況都不太理想，拖欠建筑企業(yè)施工款的現(xiàn)象極為嚴(yán)重。如果工程款被嚴(yán)重拖欠，房屋質(zhì)量多半就會很差。

今年全國兩會上，取消房屋預(yù)售制度成為與會代表委員關(guān)注的焦點之一。在一份《關(guān)于加快修訂〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的建議》的提案中指出，房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一，它不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題，更為嚴(yán)重的是，它誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押甚至攜款潛逃等問題。衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民雖然不贊成取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，但他認(rèn)為，目前的預(yù)售制度需要改良，應(yīng)學(xué)習(xí)一些海外市場的經(jīng)驗，實施分階段付款制度。由業(yè)主根據(jù)房屋的施工、竣工情況，分階段付款，這樣就給了業(yè)主足夠的監(jiān)督權(quán)，使開發(fā)商不得不用心造房，從而避免了偷工減料、隨意更改規(guī)劃等問題。

今年購房小心四大盲點

在當(dāng)前樓市調(diào)整時期，四大類問題已成為投訴熱點，專家提醒廣大購房者，擦亮眼睛，盡可能將購房消費糾紛避免在發(fā)生前。

頭先是逾期交房。這是購房中很容易出現(xiàn)的問題。這其中有工期、天氣等客觀原因，也有開發(fā)商資金緊張等主觀原因。專家表示，對于這類問題，購房者應(yīng)在購房前就與開發(fā)商約定好并簽入合同，一旦逾期交房，購房者應(yīng)盡快與開發(fā)商協(xié)調(diào)，索取違約賠償金，而當(dāng)超過了一定的時間，則可按合同要求解除購房合同。

其次是公共綠地?zé)o故縮水，這也是房地產(chǎn)投訴中出現(xiàn)頻率較高的一個熱點。專家建議，這類問題需要取證，要看合同里面有沒有明確規(guī)定。有些合同里面雖然沒有明確規(guī)定，但如果在宣傳資料中明確具體地作了標(biāo)識，從某種意義上來說，這也是構(gòu)成了合同違約，消費者可以向開發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)索賠。

第三是交房面積縮水。目前樓市普遍以建筑面積為計價單位，個別開發(fā)建設(shè)單位利用建筑面積與套內(nèi)建筑面積換算進(jìn)行價格欺詐。專家表示，物權(quán)法頒布后，計算房屋面積也清楚了很多。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對專有部位享有所有權(quán)，對公有部位享有共有權(quán)。業(yè)主在簽訂購房合同時，應(yīng)主張以專有面積即套內(nèi)建筑面積計價。同時，在合同中須列明公有部位和共有配套場所、設(shè)施、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)。

較后是建筑質(zhì)量問題。專家建議消費者遇到此類問題，頭先不要收房，并向開發(fā)商提出整改要求。由整改導(dǎo)致無法按期收房，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)違約損失。如果消費者決意退房，也是無可厚非的。另外，消費者購購 時，應(yīng)該與開發(fā)商明確裝修的內(nèi)容、使用材料的廠家、品牌、規(guī)格及價格，并作為交付使用的標(biāo)準(zhǔn)。

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