現(xiàn)在購房人購房時一定要看“五證”(即：土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證)，而且要看的越來越多，比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預售許可證上包不包括房地產商正在出售的房屋，并且還告誡購房人只看“五證”不夠，還要了解房地產商有沒有資質、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要購的房是否已被房地產商抵押。

　　但筆者仔細研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實存在著以下問題：

　　1.建設部的商品房銷售和預售管理辦法及商品房購賣合同示范文本都沒有提及《建設用地規(guī)劃許可證》，經(jīng)查這個許可證列明的規(guī)劃建設單位是可以申請更改的，通過看此證和查規(guī)劃并不能保證購房人所購房屋的規(guī)劃環(huán)境不會改變。

　　2.有預售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設部相關規(guī)定和合同示范文本，有土地使用批準文件的就可以出售。批準文件真?zhèn)魏陀行?，普通購房人更難辨別。

　　3.按我國抵押法的相關規(guī)定，有抵押的不等于不能轉讓(出售)，經(jīng)抵押人同意，被抵押物一樣可以轉讓(出售)，在實際操作上房地產商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設不一定是壞事，沒有周轉資金，房子遲遲蓋不起來，對購房人不同樣是風險？

　　4.房地產商超許可證面積銷售并非從房號上就一定能看得出來，較近北京某小區(qū)的面積糾紛實際上是房地產商在公攤上做手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內，當時從許可證上很難看出破綻。

　　5.沒有強制性法規(guī)要求房地產商在售房時必須向購房人出示“五證”正本，售樓人員經(jīng)常給購房人出示的都是影印件，如果房地產商在影印件上做手腳，購房人還是防不勝防。

　　鑒于以上分析，筆者認為購房人保護自己的方法只能從合同入手，將風險“轉嫁”給政府，和房地產商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“次付款時間為合同在政府做完備案登記后＿＿天內?！边@樣所有查證手續(xù)都由政府完成，將來出什么問題也由政府負責。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標準是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給購房人發(fā)放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。

　　對于居住環(huán)境特別關心的購房人則較好從合同的補充協(xié)議入手，要求房地產商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規(guī)劃來得更實際一些。

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