其實(shí)原因十分簡(jiǎn)單，購(gòu)一套100平方米的房子，按6000元／平方米價(jià)格計(jì)算，如果使用率高5％，也就等于節(jié)省了3萬元。
繼位置、價(jià)格、社區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)等因素之后，高使用率如今也已成為購(gòu)房人選擇物業(yè)的又一硬性指標(biāo)。
無獨(dú)有偶，從今年以來一些物業(yè)項(xiàng)目紛紛以高使用率作為又一賣點(diǎn)吸引購(gòu)房人。
那么，購(gòu)房者應(yīng)該如何看待使用率？
■如何計(jì)算
住房使用率
頭先，我們應(yīng)明確一下使用率的概念：所謂使用率，是指套內(nèi)面積除以總建筑面積所得出的比率。需要說明的是，使用率有兩種算法，現(xiàn)在物業(yè)項(xiàng)目通常用套內(nèi)建筑面積除以總建筑面積計(jì)算使用率，這其中包含墻體、管道等，另一種計(jì)算方法為以地毯面積除以總建筑面積計(jì)算，這樣可以明確購(gòu)家在實(shí)際居住時(shí)所得到的面積。
購(gòu)房人應(yīng)注意其中差別。據(jù)保守估計(jì)，這兩種算法之間會(huì)形成3—5％的差異。
北京市場(chǎng)供應(yīng)量的塔樓，使用率一般多在70—75％之間。今年一些樓盤推出的80％以上的高使用率，美林花園更在日前的廣告打出84％的使用率，這之間為何有如此大的差異？
■使用率高低
差異在哪里
購(gòu)房人在選擇物業(yè)時(shí)應(yīng)注意，所購(gòu)物業(yè)的高端公用空間是否計(jì)入分?jǐn)偣妹娣e，如大堂、會(huì)所。另外，建筑設(shè)計(jì)同樣影響使用率，一般購(gòu)房人似乎認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)多由于有較多人分?jǐn)偣妹娣e，使用率會(huì)較高，但由于樓道走廊的加長(zhǎng)，使用率有時(shí)反而會(huì)降低。
美林花園84％的使用率是2000平方米會(huì)所不計(jì)入分?jǐn)偯娣e、低比例承重墻、透明隔斷等多方因素構(gòu)成的。據(jù)了解，今年推出的幾個(gè)高使用率項(xiàng)目，如嘉潤(rùn)花園、宏源公寓均是發(fā)展商采用減少公攤面積來提高使用率的。
就一般意義而言，多層住宅的使用率高于高層住宅，板式設(shè)計(jì)高出塔樓。
當(dāng)然，購(gòu)房人也應(yīng)了解，使用率不是一個(gè)孤立的概念與簡(jiǎn)單的數(shù)字。戶型是否合適使用？家具擺放是否方便？同樣是使用率的更深層面，在選擇物業(yè)時(shí)更為重要。
另外如居室是否有斜角，屋內(nèi)是否有長(zhǎng)長(zhǎng)的走廊，陽臺(tái)的面積是否合適，這在居住時(shí)同樣影響使用，也就是入住后的“使用率”問題。
專家給出的意見為：一個(gè)好的住宅設(shè)計(jì)，頭先每個(gè)功能布局空間，都有合理的面積；應(yīng)有充分的采光面；功能間能滿足家具擺放，如主臥室應(yīng)有放衣櫥的空間，應(yīng)有放雜物的儲(chǔ)藏間，廚房能同時(shí)容納兩個(gè)人做飯，客廳與餐廳分離，餐廳靠近廚房，玄關(guān)與走廊沒有浪費(fèi)等?；谝陨先c(diǎn)，設(shè)計(jì)達(dá)到凈面積使用率80％左右，可以稱之為好的住宅設(shè)計(jì)。
多層住宅以萬科城市花園為代表，由于地價(jià)等原因，市區(qū)項(xiàng)目一般很難達(dá)到；
塔樓由于其建筑結(jié)構(gòu)原因，凈使用率很難做到80％左右。據(jù)了解，即將在本月底國(guó)貿(mào)展會(huì)開盤的世貿(mào)國(guó)際公寓由于采用高層板式結(jié)構(gòu)，凈使用率將接近80％。
■高使用率
還應(yīng)實(shí)用
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果購(gòu)購(gòu)100平方米的二居室，按80％的使用率計(jì)算，那么各居室的面積應(yīng)為客廳（含餐廳）30平方米，主臥14平方米，次臥11平方米，廚房9平方米，衛(wèi)生間6平方米，走廊5平方米，陽臺(tái)5平方米，這樣可稱之為可接受的戶型設(shè)計(jì)，能滿足居家的基本需求。
那么什么是滿意的設(shè)計(jì)呢？在以上的基礎(chǔ)上，我們加上一個(gè)衛(wèi)生間5平方米，儲(chǔ)藏間5平方米，儲(chǔ)物陽臺(tái)3平方米，并把客廳與居室面積稍微放大，使凈面積達(dá)到100—105平方米，總建筑面積在130平方米左右，可以說是讓人滿意的兩室兩廳雙衛(wèi)的布局。在這基礎(chǔ)上如果做到每個(gè)房間方正，而且正南正北采光通風(fēng)良好，則是相當(dāng)不錯(cuò)的戶型。
在此基礎(chǔ)上，如果增加一個(gè)10平方米左右的房間，并把居室面積再加大一點(diǎn)，使凈面積達(dá)到120平方米左右，則是理想的三室兩廳居家標(biāo)準(zhǔn)，可以保證6—10年之間不用換房。
換一種說法也許就更為明確，以購(gòu)車為例，80平方米可比做捷達(dá)、桑塔納，能滿足代步的需求；100平方米左右可比做別克，能使人滿足；但心目中理想的車是什么？也許是寶馬，也許是沃爾沃，購(gòu)房也是同樣道理。
當(dāng)然，使用率高的項(xiàng)目無疑使購(gòu)房人在投資相同的情況下能獲得更大的利益，但購(gòu)房人在選擇時(shí)同樣應(yīng)考慮綜合因素，真正做到物有所值。

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