較近接連處理多起二手房購賣合同糾紛案件，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和房屋交易雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄是糾紛發(fā)生的主要原因，令人深思。本文將分析其中幾個(gè)較為普遍發(fā)生的法律問題，希望對(duì)廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

　　一、房屋中介結(jié)構(gòu)操作不規(guī)范

　　1、委托合同簽訂不規(guī)范

　　一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋購賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與房屋購賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋購賣委托合同”或“‘房地產(chǎn)購賣契約‘補(bǔ)充協(xié)議”，將房屋購賣合同與房屋購賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。

　　2、逃避居間義務(wù)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《南京市房地產(chǎn)購賣契約》（現(xiàn)變更為《南京市存量房購賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。這樣一旦發(fā)生糾紛，購賣雙方經(jīng)常會(huì)就房屋購賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

　　根據(jù)市政府辦公室2007年7月12日轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》規(guī)定，從2007年9月1日起，本市主城區(qū)存量房實(shí)行網(wǎng)上交易管理，存量房交易資金監(jiān)管也一同實(shí)行。存量房實(shí)行網(wǎng)上交易，購賣雙方簽訂《南京市存量房購賣合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒有變化，只是將原來手工填寫的（《南京市房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書》存量房交易類）改為從網(wǎng)上打印。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成交易的，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供打印服務(wù)。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法提供上述打印服務(wù)，則不具備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

　　在此，提醒廣大房屋購賣雙方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免自己的權(quán)利被非法侵害。

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