一、業(yè)主辦理入戶時，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)交納哪些費用

根據(jù)上海市物價局《關(guān)于重申和補充本市住宅入住收費項目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》，上海市住宅入住時的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、物業(yè)維修基金 不帶電梯的按成本價2-3%計收，帶電梯的，按成本價3-4%計收（自2001年起成本價定為每平方米1295元，之前為1198元）高端的商品房提取比例由雙方約定。

2、電度表保證金 單相表80元三相表250元，由業(yè)主或者使用人支付；

3、有線電視初裝費240元；

4、建筑垃圾清運費。一般預(yù)收物業(yè)管理費不超過三個月。

業(yè)主辦理入戶時，需按下列規(guī)定交納物業(yè)管理費：

業(yè)主購購期房，應(yīng)交付自住宅交付使用之日 (按住宅局簽發(fā)的住宅交付使用許可證為準(zhǔn))起至辦理入戶手續(xù)時的物業(yè)管理服務(wù)費和不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費的預(yù)付款；

二、業(yè)主裝修住宅是否要繳納管理費

《上海市居住區(qū)物業(yè)管理條例》明確了裝修住宅的告知要求、禁止行為以及處罰辦法。如果業(yè)主或使用人在裝修住宅時損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，對違者應(yīng)當(dāng)勸阻制止并督促改正，對拒不改正的由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并可以處 1000元以上10000元以下的罰款。

市物價局據(jù)此發(fā)出《通知》，從1997年7月1日《條例》施行之日起，物業(yè)管理企業(yè)不再向業(yè)主或使用人收取管理費、服務(wù)費、裝修保證金（押金）

三、什么是前期物業(yè)管理

根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)管理是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理，即自物業(yè)建設(shè)項目已竣工驗收至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理活動。

新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。

新建商品住宅出售單位與住宅購受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。

住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。

新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位承擔(dān)。自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位和購受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。公有住宅出售后前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。

四、物業(yè)管理服務(wù)中的收費

國家計委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了計價費[1996]266號《關(guān)于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的通知》。該辦法規(guī)定：

（1）物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。

（2）為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾 性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。實行政府指導(dǎo)價和政府定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門的意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。

實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個月）向住戶公布收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

（3）實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人應(yīng)該按物價部門核定的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納服務(wù)費，不按規(guī)定繳納服務(wù)費的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)合同的要求追償。物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可以物價部門進行調(diào)處。物業(yè)管理單位已接受委托對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取公共性服務(wù)費的，其他部門和單位不得再重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。

根據(jù)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費的費用由以下幾個部門構(gòu)成：

（1）小區(qū)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

（2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費；

（3）綠化服務(wù)費；

（4）清潔衛(wèi)生費；

（5）保安費；

（6）辦公費；

（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

（8）法定稅費。

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