異地購房并非一本萬利的事,同時要面臨眾多的風(fēng)險:房價下跌的風(fēng)險;樓盤信息獲取滯后、對異地風(fēng)俗以及購房習(xí)慣缺乏必要了解等問題;用于休閑或者投資的物業(yè),還涉及收租、管理問題。所以,對于異地購房,一定要有充分的心理準(zhǔn)備,特別是到國外購房,房產(chǎn)政策可能有所不同,購房風(fēng)險更是不可不防。
　　
　　區(qū)域是頭要考慮
　　
　　近幾年到香港和澳門地區(qū)購房的購房者日趨增多,杭州的盛世管家也順勢增設(shè)了香港和澳門地區(qū)的購房業(yè)務(wù)。在當(dāng)?shù)刭彿?不僅僅涉及資金實力的問題,還有跟內(nèi)地很多不同的地方。盛世管家的袁效專門負(fù)責(zé)公司的香港、澳門房產(chǎn)在杭州推廣業(yè)務(wù),經(jīng)過幾年的業(yè)務(wù)經(jīng)驗積累,他總結(jié)出在香港和澳門地區(qū)購房的注意事項。
　　
　　地段是購房要較先考慮的因素,花時間到當(dāng)?shù)厝タ疾焓潜仨毜?。澳門比較小,一般考察期就可以了;香港要花多一點時間考察,不同區(qū)域升值空間不一樣。袁效指出,在香港盡量購本島的房子,比如九龍等地。香港本島的房子,一般每平方米12萬元左右,盡量不要購離島,比如囤門的房子,因為這里廉租房比較多,整體居住環(huán)境不夠好,囤門這里房子的掛牌均價每平方米4萬元。
　　
　　在澳門要購一些靠近大型賭場的物業(yè)。這里人氣旺,房子便于出租,這個地段的房子租金很可觀,比如一套總價100萬元的房子,面積70-80平方米,每月的月租金達(dá)2-3萬元。要注意的是,香港和澳門住宅的主力戶型都不大,建筑面積在80-90平方米之間,兩居室為主。
　　
　　港澳地區(qū)本地購房者特別注重風(fēng)水,你如果打算將來把房子轉(zhuǎn)賣給本地人,在挑選房屋時多避開當(dāng)?shù)厝说募芍M:洗手間和廚房對開的不要購,俗話說水跟火相沖;香港和澳門土地相當(dāng)緊張,總樓層一般在30層以上,樓宇之間排布很密,因此建議購10樓以上的房子,采光和視野好一些。
　　
　　除了地段因素,開發(fā)商資信、資金托管安全性值得注意。華邦地產(chǎn)市場部的周冬臨,多次負(fù)責(zé)公司外地房產(chǎn)項目在杭州推廣,她對異地購房有著自己的看法。周冬臨認(rèn)為,異地購房對區(qū)域考察、開發(fā)商資信、資金安全性相當(dāng)重要。她說:當(dāng)?shù)氐氖袌龅降子袥]有升值空間,或者確切地說在某個期限內(nèi)有沒有自己想要的升值空間,是要注意的。因為這個直接影響到投資的成敗。還有,對于開發(fā)商的背景與實力是否了解,有一些開發(fā)商是短平快的操作,抱著'一個項目撈一筆就走人的想法,往往會存在投資率虛報、后續(xù)找不到人的問題。另外,異地托管式操作往往手續(xù)比較麻煩,風(fēng)險會大些,比方說你投資的酒店式公寓托管了,對于租賃和分紅等,你必須要委托信得過的公司來操作才能保證公平和透明。
　　
　　房產(chǎn)政策各有不同
　　
　　袁效介紹說:不同于內(nèi)地,香港和澳門地區(qū)的購房除了有銀行、房產(chǎn)中介、購賣雙方參與購房過程外,還一定要有律師參與,并在律師樓簽約,由律師把握整個交易過程,規(guī)避風(fēng)險。即使一次性付款不涉及按揭,也需要律師把關(guān)。值得注意的是,在香港澳門購房做按揭,要在當(dāng)?shù)劂y行辦理,購房者需提供資產(chǎn)、收入證明等,這些證明需要省市一級公證處的公證件。無論是香港還是澳門購房頭付成數(shù)和貸款利率都是有彈性的,按揭申請者甚至可以跟銀行討價還價,購房者資信證明提供越多越有利,相應(yīng)的享受銀行提供的頭付和利率優(yōu)惠就越多。
　　
　　如果到國外去購房,當(dāng)?shù)貒鴮鴥?nèi)公民和國外公民的政策可能有所不同,購房風(fēng)險是需要仔細(xì)考慮的。兩國關(guān)系如何,該國政策穩(wěn)定程度怎樣,是否存在排華情緒等,這些在置業(yè)前必須摸清底。房產(chǎn)權(quán)利的約束也可能內(nèi)外有別,有些國家會對非本國購家設(shè)置一些優(yōu)惠或限制政策。如在某些國家,外國人購賣房地產(chǎn)都需要經(jīng)過當(dāng)?shù)卣膶徟?而且非本國公民往往不準(zhǔn)在當(dāng)?shù)負(fù)碛泻憔玫仄醴慨a(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士介紹,比如在澳大利亞,外國人面對的較主要限制是必須先獲得當(dāng)?shù)赝赓Y檢驗局的批準(zhǔn),才可進(jìn)行購賣;在馬來西亞,非本國公民(包括恒久居民)投資房地產(chǎn)需要得到當(dāng)?shù)赝鈦硗顿Y委員會的批準(zhǔn),而且當(dāng)局也不允許非公民購購當(dāng)?shù)氐牡统杀痉课荨?br />　　
　　不同國家對不動產(chǎn)的保護(hù)力度有所不同,要在國外購房,應(yīng)詳細(xì)了解當(dāng)?shù)貒鴮λ接胸敭a(chǎn)權(quán)的保障程度,如什么情況下會被國家征收以及補(bǔ)償多少等等。比如要搞清楚所購房產(chǎn)土地?fù)碛械氖撬袡?quán)還是使用權(quán)。國外土地權(quán)屬情況也各有不同,有的是所有權(quán),有的是使用權(quán),而且使用期限也有差別。如西班牙、澳大利亞等房產(chǎn)都是恒久產(chǎn)權(quán),新加坡、馬來西亞等國的土地使用期限為99年。
　　
　　房屋產(chǎn)權(quán)類型不同,產(chǎn)權(quán)形態(tài)也不一樣。如有些國家的公寓分為出租公寓和產(chǎn)權(quán)分售公寓兩類,前者只租不售,后者只售不租,而且出租公寓比產(chǎn)權(quán)分售公寓建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要低一些;國外的別墅房屋可分為獨立屋、平房、半獨立屋、連排別墅四種類型。
　　
　　國外購房在計算房屋面積時計算單位不一樣,特別要分清是建筑面積還是使用面積。據(jù)了解,國內(nèi)大部分地區(qū)售房采用建筑面積為計算單位,而國外房屋大多以使用面積計算,并很少有公攤面積的提法。由于文化、地域的差異,不同國家的人對房子的朝向選擇、通風(fēng)及采光的理解可能也有所差別。比如,美國以每單元住宅來統(tǒng)計房價,而不是按每平方米來計算。有些國家房子的一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售面積之列。
　　
　　購房稅費要算算清楚
　　
　　在交易稅費上,香港和澳門購賣雙方幾乎沒有很大的稅種,購家交0.3%的印花稅。另外,還需支付銀行的按揭費用,一般300-500元,律師費用在2000-3000元。香港和澳門地區(qū)的物業(yè)管理費比內(nèi)地高50%左右。香港和澳門都是恒久產(chǎn)權(quán),每年需要繳納地租稅。該稅費多少根據(jù)房子大小、所處地段而不同,一般情況下,每年2000-3000元左右。
　　
　　購房容易養(yǎng)房難,國外更是如此。一般來說,國外購房時的花費不是很高,但是購?fù)攴亢蟮亩愘M等持有環(huán)節(jié)的費用會很高。除征收房地產(chǎn)保有稅外,當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生購賣等有償轉(zhuǎn)移時,大多數(shù)國家要對轉(zhuǎn)讓收益即增值部分征稅。比如,美國物產(chǎn)稅的征收相當(dāng)復(fù)雜。它根據(jù)市場實時房價征收,所以房價漲的時間稅也漲上去了,而且根據(jù)不同地域、不同用途又有很大差異,按自用住宅和非自用住宅來區(qū)分,稅收也有差別;再比如在澳大利亞,購房者頭次購房時須繳約20種不同的稅費;還有,新西蘭只有增值費,卻需要支付律師費。美國則要付一個轉(zhuǎn)手費,另外還有代理費、中介費;加拿大購房需要繳納交易稅,購新房屋須支付貨品與服務(wù)稅。
　　
　　此外,歐美等國家都有物業(yè)稅,每年繳納一次,繳納的金額是根據(jù)政府委托的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對各區(qū)域每年或兩年一次的市場評估作為依據(jù)來確定的,一般在購房款總價的1%-2%。加拿大還規(guī)定對個人擁有的先進(jìn)一套住宅,如果出售獲利,可免征個人所得稅;其他,如美國、澳大利亞和新西蘭等國家對此也在稅收方面給予優(yōu)惠,但同時擁有幾套住宅的就不能得到稅收的優(yōu)惠。
　　
　　盡管國外物業(yè)持有稅費很高,不過,也有一些減免稅費抵稅政策,利用好這些政策,海外購房還可以省下不少的錢。在澳大利亞購了一套房子的趙先生介紹了一些購房抵稅方式:購房貸款所產(chǎn)生的利息;所購建筑物折舊及建筑物內(nèi)家具折舊;銀行放貸前對所購房屋的估價費用;交房前的房屋驗收費用;購房過程中,委托律師的律師代理費(以上可抵扣總額不超過房屋總價的5%)。
　　
　　另外,國外購房匯率浮動風(fēng)險也很大?，F(xiàn)在人民幣升值明顯,這樣對急于在國外購置房產(chǎn)的人確實是個考驗。因為人民幣如果升值,那同等數(shù)量的人民幣可以換得更多的外匯,可以購購更有價值的房產(chǎn)。一位業(yè)內(nèi)人士介紹,在海外購房的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要可能存在兩個方面:一是匯率風(fēng)險,如果當(dāng)?shù)貒邑泿刨H值,購家將直接產(chǎn)生損失,因為購家是用當(dāng)?shù)刎泿胖Ц斗靠?二是國家經(jīng)濟(jì)情況直接影響房產(chǎn)價格。現(xiàn)在大經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好,諸如美國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家的房價都大幅下跌,直接造成房產(chǎn)投資損失。

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