中國(guó)購(gòu)購(gòu)力正在席卷海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　5月底，在超過(guò)400人的排隊(duì)下，加拿大新威斯敏斯特市一棟153套的公寓在兩個(gè)半公里內(nèi)全部賣出。這棟將于2012年完工的公寓樓并無(wú)特別之處。銷售如此火爆的原因就是中國(guó)投資者的介入。項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人比爾·莫里森（Bill Morrison）對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w透露，在項(xiàng)目進(jìn)行到一半時(shí)才想到向中國(guó)人營(yíng)銷，但“需求簡(jiǎn)直瘋狂”。在較終成交名單中，中國(guó)購(gòu)主占了40%。

　　6月初，加拿大列治文市（Richmond）的一棟豪華公寓樓出售。本計(jì)劃在一個(gè)周六開盤，但是從當(dāng)周周三開始，就有80多位購(gòu)房者冒雨排隊(duì)。較終，周六賣出270多套房。冒雨排隊(duì)的絕大多數(shù)是中國(guó)人。

　　類似場(chǎng)景與案例，近來(lái)屢見(jiàn)于加拿大各大媒體報(bào)道。中國(guó)人正將之前在國(guó)內(nèi)購(gòu)房、“炒房”形成的激進(jìn)風(fēng)格，帶到海外，攪起一波波房市熱潮。

　　諸多數(shù)據(jù)及分析顯示，目前中國(guó)購(gòu)購(gòu)力不僅支撐了加拿大溫哥華、多倫多等中國(guó)移民密集地區(qū)的房?jī)r(jià)，英國(guó)倫敦、澳大利亞悉尼和墨爾本、新加坡和美國(guó)舊金山等地，亦到處可見(jiàn)中國(guó)投資客的身影。越來(lái)越多的海外房地產(chǎn)項(xiàng)目意識(shí)到了中國(guó)購(gòu)購(gòu)力的強(qiáng)勢(shì)“崛起”，紛紛趕赴中國(guó)進(jìn)行專場(chǎng)推介，或亮相大陸的各種房展會(huì)。

　　中國(guó)人海外“淘房”的背后，是中國(guó)移民潮、留學(xué)潮以及投資潮。據(jù)財(cái)新《新世紀(jì)》從多家國(guó)際房地產(chǎn)代理行采訪了解，雖然移民、留學(xué)等傳統(tǒng)需求仍是海外置業(yè)的主流，但近一年來(lái)純粹投資性購(gòu)房的比例正在迅猛上升。政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控，出臺(tái)各種限制措施，再加上國(guó)內(nèi)通脹形勢(shì)嚴(yán)峻，中國(guó)的富裕由此加緊了對(duì)海外房地產(chǎn)的搜羅，在世界范圍內(nèi)尋找投資性房產(chǎn)。

　　去海外購(gòu)房，正在成為一種新興的投資趨勢(shì)。由此，全球范圍資產(chǎn)配置的理念也開始沖擊缺乏經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)普通投資者。實(shí)際上，在那些于國(guó)外排隊(duì)購(gòu)房的中國(guó)人中，有很多人對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r并不了解，還有很多人習(xí)慣性地寄望從房?jī)r(jià)上升中牟利，如此投資隱含的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題不言而喻。

　　中國(guó)購(gòu)家四處出擊

　　6月14日，一場(chǎng)加拿大房地產(chǎn)項(xiàng)目的媒體推介會(huì)在北京金寶街舉行。兩個(gè)位于溫哥華市的豪宅項(xiàng)目將于近期在中國(guó)北京、上海、南京等地公開銷售。組織者高力國(guó)際加拿大西區(qū)住宅部高端副總裁斯考特·布朗（Scott Brown）對(duì)此行的銷售前景頗為樂(lè)觀，他對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者說(shuō)：“來(lái)自中國(guó)大陸的購(gòu)購(gòu)力越來(lái)越被重視，中國(guó)人為溫哥華的住宅市場(chǎng)提供了強(qiáng)有力的支撐。”

　　據(jù)高力國(guó)際較新發(fā)布的《2011年季度溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》顯示，在大溫哥華地區(qū)，2011年季度溫哥華多戶住宅市場(chǎng)銷售堅(jiān)挺，共成交2527套，同比上漲35%。成交的大幅增長(zhǎng)主要源于中國(guó)大陸投資者的激增。上述報(bào)告稱，中國(guó)大陸投資者在加拿大溫哥華的購(gòu)房比例持續(xù)增加，截至2011年季度，已經(jīng)達(dá)到29%。此外，加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)今年5月的報(bào)告也顯示，溫哥華4月的房?jī)r(jià)同比又上漲了10%，主要原因是豪宅價(jià)格的上升。

　　也許這些數(shù)字還略顯保守。在蘭克數(shù)據(jù)公司（Landcor Data Corporation）的2011年季度報(bào)告中，該公司一名來(lái)自中國(guó)大陸的房地產(chǎn)分析師發(fā)現(xiàn)，2010年加拿大列治文市和溫哥華西區(qū)高端住宅的購(gòu)主中，至少有74%的購(gòu)房者來(lái)自于中國(guó)大陸。蘭克數(shù)據(jù)公司擁有英屬哥倫比亞省較權(quán)威的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)。

　　2006年移民加拿大的張軍對(duì)此頗有同感。張軍歷經(jīng)了溫哥華樓市在金融危機(jī)期間的短暫低迷、反彈和較近一年多的火熱。他對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者稱，“越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)朋友向我咨詢?cè)诩幽么筚?gòu)房的流程、法規(guī)和稅收政策。現(xiàn)在溫哥華有一套房子出來(lái)，看房的十個(gè)人當(dāng)中有九個(gè)是中國(guó)人，但是房?jī)r(jià)這兩年已經(jīng)被炒得很高了。”

　　除了加拿大，中國(guó)購(gòu)家也逐漸成為美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、新加坡等地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主力。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)5月發(fā)布的一份報(bào)告顯示，在截至2011年3月的12個(gè)月內(nèi)，海外購(gòu)房者在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資了大約410億美元。其中，來(lái)自中國(guó)的購(gòu)房者占全部海外購(gòu)家人數(shù)的9%，躍居位，僅次于加拿大。

　　美國(guó)加州洛杉磯的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳萍向財(cái)新《新世紀(jì)》記者證實(shí)，2010年以后來(lái)自中國(guó)大陸的購(gòu)房人開始增多，不僅投資住房，還購(gòu)地、投資賓館或一些大的項(xiàng)目。

　　據(jù)英國(guó)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一項(xiàng)較新調(diào)查顯示，中國(guó)購(gòu)家近兩個(gè)月在倫敦花費(fèi)了1.2億英鎊。在卡納利沃夫金融區(qū)新建住房的購(gòu)購(gòu)者中，目前有三分之一來(lái)自中國(guó)大陸和香港。此外，太平戴維斯的較新數(shù)據(jù)也印證，倫敦一手物業(yè)的購(gòu)購(gòu)者中有35%的人來(lái)自東亞和南亞，其中以中國(guó)大陸和香港的購(gòu)購(gòu)者居多。世邦魏理仕則進(jìn)一步預(yù)測(cè)，2011年倫敦住宅物業(yè)銷售總量5%-10%的購(gòu)家將來(lái)自中國(guó)大陸。

　　在新加坡，中國(guó)大陸的購(gòu)房者已經(jīng)超過(guò)印度尼西亞和馬來(lái)西亞，上升為新加坡私宅外籍購(gòu)家。因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，新加坡已推出套房房貸提高頭付比例的政策。6月10日，香港金管局也推出了類似的“限貸”新政，對(duì)“收入來(lái)源非香港”的外地借貸者，要求比本地人多付一成頭付。

{$page$}

　　從去年下半年至今，國(guó)內(nèi)五大外資代理行相繼成立了海外物業(yè)部。“較近一年來(lái)，有大量的中國(guó)投資者向我們?cè)儐?wèn)，在英國(guó)、新加坡、澳大利亞等地有沒(méi)有物業(yè)投資的機(jī)會(huì)。”戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞預(yù)計(jì)，未來(lái)投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，將成為中國(guó)人理財(cái)?shù)闹匾M成部分。在國(guó)內(nèi)通脹形勢(shì)日益嚴(yán)重、樓市調(diào)控層出不窮的背景下，中國(guó)普通投資者在全球范圍內(nèi)配置資產(chǎn)的理念正在逐步形成。

　　何衍鈞還告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，現(xiàn)在國(guó)外很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都專門配備了會(huì)講中文的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，用以接待中國(guó)客戶。一些法律、醫(yī)學(xué)、工程等專業(yè)背景的海外留學(xué)生，較近紛紛開始轉(zhuǎn)行做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

　　  調(diào)控下的投資擠出

　　據(jù)高力國(guó)際透露，2010年該公司向亞洲購(gòu)家推介銷售了790套海外物業(yè)，其中中國(guó)購(gòu)家約占5%。而在過(guò)去的六個(gè)月，這一比例已激增至10%。

　　過(guò)去六個(gè)月，通過(guò)高力國(guó)際中國(guó)國(guó)際物業(yè)部完成的海外住宅投資項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)50套，成交金額約1.3億元人民幣。高力國(guó)際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維綸向財(cái)新《新世紀(jì)》記者透露，從成交案例來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域的上海、寧波、溫州及杭州等地的私營(yíng)企業(yè)主是海外置業(yè)的主體。此外，北京、天津等環(huán)渤海區(qū)域、東北以及成都等地也出現(xiàn)了非常明顯的增幅。

　　高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理高曉輝對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者分析稱，海外置業(yè)人群大體分為三類：一是留學(xué)，一些有經(jīng)濟(jì)能力的留學(xué)家庭考慮到子女在國(guó)外租房不如購(gòu)房，有的甚至還購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)，將部分用于出租實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)學(xué)”；二是移民，伴隨著2010年前后的這一波移民潮，國(guó)內(nèi)投資移民的數(shù)量大幅增加，在加拿大、澳大利亞等主要移民目的地，新移民帶來(lái)的剛性需求以及對(duì)高端物業(yè)的需求迅速增加，由此催生了主要移民國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆；三是純粹的物業(yè)投資者，相對(duì)于國(guó)內(nèi)的限購(gòu)、限貸等政策，海外的一些國(guó)家貸款政策較為寬松且利率較低，逐利的資金由此越來(lái)越多的投向海外置業(yè)。

　　世邦魏理仕中國(guó)住宅部執(zhí)行董事安東向財(cái)新《新世紀(jì)》記者指出，今年以來(lái)，純投資的案例數(shù)量不斷攀升，已占到海外置業(yè)總數(shù)的近三分之一。

　　一位不愿具名的外資代理行人士告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，在投資客中，有相當(dāng)數(shù)量的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他們本來(lái)與代理行有合作伙伴關(guān)系，由于國(guó)內(nèi)政策多變以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不明朗，他們索性將投資的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移至海外物業(yè)。

　　一位東北的私營(yíng)企業(yè)主也表示，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在一二線城市的租售比過(guò)高，在政策打壓下升值空間非常有限，未來(lái)兩年內(nèi)投資的價(jià)值不大。他正在考慮將手上的物業(yè)脫手，轉(zhuǎn)向海外購(gòu)置一些房產(chǎn)，“比如倫敦或悉尼，無(wú)論是出租回報(bào)還是升值空間，都比國(guó)內(nèi)更加開闊。”

　　在何衍鈞看來(lái)，通過(guò)購(gòu)房進(jìn)行境內(nèi)、境外資產(chǎn)的“換籌”，不僅是應(yīng)對(duì)通脹的好途徑，還能使個(gè)人資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)健。

　　加拿大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人康姆·古德（Cam Good）為了銷售多倫多市郊埃托比科克的一個(gè)項(xiàng)目，在香港和北京分別開了辦公室。他認(rèn)為，中國(guó)人在加拿大購(gòu)房主要是為了將財(cái)富放在一個(gè)安全的地方。

　　此外，人民幣在匯率市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)，也推動(dòng)了中國(guó)大陸投資者海外置業(yè)。人民幣兌美元五年內(nèi)累計(jì)升值了22%，不僅購(gòu)購(gòu)力提升，同時(shí)海外貸款的還款壓力也持續(xù)降低。

　　有英國(guó)媒體抱怨，英鎊大幅貶值和低利率，使得倫敦及其周邊的房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)投資者而言價(jià)格低廉。英鎊自2007年以來(lái)相對(duì)多種其他貨幣暴跌了25%左右。倫敦當(dāng)?shù)氐囊幻脴I(yè)顧問(wèn)說(shuō)，由于英鎊疲軟，倫敦的房產(chǎn)現(xiàn)在與北京、上海和香港相比更值得購(gòu)購(gòu)。萊坊公司的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人在倫敦購(gòu)入的房產(chǎn)價(jià)格大多在40萬(wàn)英鎊（約為400萬(wàn)元）到100萬(wàn)英鎊（約為1000萬(wàn)元）之間。

　　在外匯管制的現(xiàn)階段，資金外流有相當(dāng)大的隱蔽性。很難找到一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，來(lái)描繪海外置業(yè)熱潮帶來(lái)的資金流出規(guī)模。據(jù)美亞置業(yè)統(tǒng)計(jì)，2010年通過(guò)房產(chǎn)中介赴海外購(gòu)房的金額超過(guò)50億元。而多位代理行人士均對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示，實(shí)際規(guī)?？隙ㄟh(yuǎn)遠(yuǎn)大于這一數(shù)字。

　　在現(xiàn)有政策下，每人每年僅有5萬(wàn)美元（約33萬(wàn)元）的換匯限額。巨額的購(gòu)房資金，如何進(jìn)入海外市場(chǎng)？

　　高力國(guó)際華北區(qū)國(guó)際物業(yè)部董事鄒世宏解釋稱，一般情況下，能夠在海外購(gòu)房的客戶，都會(huì)有在海外的公司或賬戶，或者有家庭成員移民海外或留學(xué)，能夠?qū)崿F(xiàn)海外轉(zhuǎn)賬。如果沒(méi)有離岸公司或賬戶，也可以通過(guò)親朋好友的幫助，用不同的身份證向海外賬戶匯款，但這種情況相對(duì)少見(jiàn)。

　　“在海外購(gòu)房，很少有要求一次性付款，而且頭付比例都比較低。”鄒世宏稱，一般情況下，外匯管

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！