市場低迷觀望氣氛濃，但仍有一部分購房者的購房決心沒有動搖。相關(guān)人士透露，目前，婚房購房者、已經(jīng)賣出家庭先進住房的置換型購房者、緊靠學(xué)校的小區(qū)置業(yè)者，這是近期二手房市場三類主要購房群體。同時，受預(yù)算、貸款政策趨緊等一系列因素的限制，這三類購房者目前的目標(biāo)房源多為城市外圍區(qū)域的次新房，或市區(qū)域的小戶型老公房。

　　類型一：暫無住房的置換型購房者

　　由于已經(jīng)賣出了家庭先進住房，這類購房者的居住需求變得極為剛性。因此，他們受政策的心理影響也比其他改善型購房者要小一些。據(jù)福美來不動產(chǎn)高橋加盟店相關(guān)人士透露，目前，區(qū)域內(nèi)此類購房者帶看量相對較多，且購房誠意度相對較高。而根據(jù)漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計結(jié)果，目前市場中4成左右的購房者都是此類改善型購房者。一般而言，這部分購房者對物業(yè)的要求相對較高。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在目睹了2009年房價由低到高的快速攀升過程后，部分置換型購房者唯恐“踏空”，因此選擇了在市場相對平淡的環(huán)境下購進新居。目前，議價空間已經(jīng)打開，且房東的出售誠意度增強，購房者有更多的房源和更充足的時間來挑選理想的房源。但考慮到新政對二套房頭付成數(shù)的提高，以及新政中二套房界定的標(biāo)準(zhǔn)仍未確定，專家建議此類購房者做足預(yù)算。

　　類型二：購購婚房的頭次置業(yè)者

　　無論在哪種市場背景下，購購婚房都是“特剛”需求。正是由于需求本身的急迫性，因此它對市場低迷氣氛的抗壓性也比較強。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)相關(guān)人士透露，自4月中旬新政出臺至今，在目前市場成交案例中，婚房置業(yè)占據(jù)了4-5成的比例。

　　由于這部分購房者資金實力相對較弱，因此他們關(guān)注的區(qū)域多集中在外圍。從安家網(wǎng)房源點擊量和來電咨詢量來看，目前這類購房者關(guān)注較多的區(qū)域為寶山顧村 (論壇新聞)板塊、松江新城區(qū)域、浦東北蔡板塊、楊東板塊等。他們關(guān)注的房源均價在12000元/平方米左右，面積多在90平方米以內(nèi)。由于新政并未涉及90平方米以下頭套購房，因此購購這類房源頭付成數(shù)相對較低。

　　此外，婚房置業(yè)者對市小戶型老公房的關(guān)注度也較高，如中原社區(qū)、田林板塊的老公房。這些老公房單價在18000-23000元/平方米之間，一室戶總價多在100萬元以內(nèi)。利尊地產(chǎn)相關(guān)人士透露，由于這部分房源房齡較老，因此貸款獲批的可能性不大，因此很多年輕的置業(yè)者向親戚朋友借錢后全額付款。

　　類型三：購購緊靠學(xué)校的小區(qū)的富足型置業(yè)者

　　盡管5月份并不是緊靠學(xué)校的小區(qū)成交的高峰期，但在整體市場成交清淡的情況下，緊靠學(xué)校的小區(qū)置業(yè)者在總體成交中仍然占據(jù)了比較突出的位置。這類購房者的置業(yè)目標(biāo)為 范圍樓盤內(nèi)的小戶型。由于購房不為自住，因此這類購房者對物業(yè)本身的戶型、裝修要求不高。由于 購房多為套以上購房，再加上老公房貸款難批，因此，這類購房者全額付款的現(xiàn)象也相對較多。

　　房價方面，在二手房議價空間已經(jīng)普遍打開的情況下，緊靠學(xué)校的小區(qū)的價格卻堅挺依舊。據(jù)相關(guān)人士透露，普陀區(qū)長壽板塊內(nèi)對口一師附小的小區(qū)有三和花園、四和花園，目前成交均價為30000元/平方米左右，與周邊漢林、滬中新苑等樓盤價格基本持平，但若論樓盤品質(zhì)，這兩個小區(qū)房齡均在10年以上，且以90平方米以下的小戶型房源為主，居住品質(zhì)一般，與漢林、滬中新苑相去甚遠(yuǎn)。此外，同樣對口名校的老公房海防村，其成交均價已達40000元/平方米左右，但相隔不遠(yuǎn)且品質(zhì)較高的三樂小區(qū)，目前成交均價僅為25000元-28000元/平方米。

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