從去年年尾開(kāi)始的房地產(chǎn)成交量下滑已從深圳、珠三角迅速向全國(guó)蔓延，我們也深在其中，土地市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，瘋狂的“地王”爭(zhēng)奪場(chǎng)面不再，而更要命的，銀行新信貸政策的出臺(tái)，使得現(xiàn)金流成為開(kāi)發(fā)企業(yè)在今年的主要命題。但樓市仍然是一團(tuán)迷霧。較直接的表現(xiàn)便是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者都死撐一片天地。開(kāi)發(fā)商的心態(tài)是：我就是不降，看你購(gòu)不購(gòu)。而購(gòu)房者則怡然：你不降價(jià)，我就是不購(gòu)。

　　在這種似乎沒(méi)有任何理由購(gòu)房的氣氛之下，真的就沒(méi)有人購(gòu)房了嗎？　　

　　 誰(shuí)在淡市中購(gòu)房

　　春節(jié)剛過(guò)便不斷接到朋友或者讀者的電話，咨詢購(gòu)房的事，晴。有一個(gè)朋友看中了一套二手房，位置還算不錯(cuò)，在東崗路附近，但房?jī)r(jià)也著實(shí)有點(diǎn)離譜，1997年建的一套96平方米的房子，·賣(mài)主賣(mài)到了56萬(wàn)元。而我這個(gè)朋友是因?yàn)榧依锢先松。枰L(zhǎng)期有人照顧，情急之下，56萬(wàn)也就成交了。還有一群炒房的投機(jī)客，多年來(lái)混跡于一手市場(chǎng)與二手市場(chǎng)之間，即使在如此環(huán)境之下，仍然在利用各種機(jī)會(huì)炒購(gòu)炒賣(mài)。在銀根緊縮的條件下，開(kāi)發(fā)商為了使開(kāi)發(fā)的資金鏈條得到保障，有的時(shí)候在’新盤(pán)開(kāi)盤(pán)之前，會(huì)低價(jià)銷售掉一部分房子給那些團(tuán)購(gòu)的客戶，而這對(duì)于那些投機(jī)者來(lái)說(shuō)，便是一個(gè)機(jī)會(huì)。有一相熟多年的投機(jī)客就曾透露，去年底平安大街的一個(gè)樓盤(pán)，他以2700多元平方米的價(jià)格拿到了十套房子，沒(méi)多長(zhǎng)時(shí)間，便以3200元平方米的價(jià)格全部出售給了那些急于購(gòu)房的人。

　　與經(jīng)濟(jì)學(xué)者所說(shuō)的在股市暴跌時(shí)，購(gòu)入的人是一些信息不完備的后知后覺(jué)者不同，事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市的本質(zhì)區(qū)別在于：一，這是人的一生中少有的重大的投資行為；二，相對(duì)長(zhǎng)的成交期，使得信息的對(duì)稱性要比股票高很多。股市在暴跌中，接盤(pán)的人，很多是信息不完備，希望入市抄底，據(jù)我們接觸的成交客戶而言，他們正好相反，其對(duì)樓盤(pán)情況的掌握，遠(yuǎn)比樓市火熱時(shí)成交客戶要完備得多。他們是：

　　1、長(zhǎng)期對(duì)某一區(qū)域關(guān)注的人，比如較長(zhǎng)時(shí)間住在某區(qū)，對(duì)區(qū)域的情況非常了解，對(duì)該區(qū)的房子在過(guò)去幾年中價(jià)格的變化以及什么樣的戶型更適合自己了如指掌，這些人以換樓為主，兼有改租為購(gòu)的頭次置業(yè)者；

　　2、剛性的頭次置業(yè)者，這是中國(guó)人的特點(diǎn)，購(gòu)房是為了讓自己有安定感，也是對(duì)家庭責(zé)任感的體現(xiàn)。一個(gè)購(gòu)房者這樣說(shuō)：“也許這不是購(gòu)房子的好時(shí)機(jī)，卻是我需要購(gòu)房子的時(shí)機(jī)”，他們是目前中小戶型的主要購(gòu)家；

　　3、長(zhǎng)期的理性投資者，這里有套股換樓的，有對(duì)未來(lái)充滿信心的，有要對(duì)抗通脹的，有要賺人民幣升值的，他們是目前豪宅的主要購(gòu)家。

　　 淡市中如何購(gòu)房

　　與去年高潮時(shí)購(gòu)房的“羊群效應(yīng)”不同，他們更接近專業(yè)的購(gòu)房者：頭先是大量地看房，不只是比較一手的開(kāi)發(fā)商的房子，述比較同區(qū)的二手房，甚至是廣泛區(qū)域的房子，從容而專業(yè)；其次是砍價(jià)能力強(qiáng)，不到心理接受的價(jià)位決不出手，而正因?yàn)檎莆樟舜罅康男畔?，以至于他們可以判斷出手下訂的時(shí)機(jī)；當(dāng)然，他們會(huì)總結(jié)出較為合適的條件，比如付款方式和裝修設(shè)備，以及付傭金的優(yōu)惠。這是典型的購(gòu)方市場(chǎng)，購(gòu)方擁有了主動(dòng)權(quán)，同時(shí)這是一群典型的探低實(shí)踐者，他們對(duì)大市負(fù)面消息的運(yùn)用，不是用來(lái)悲觀的感嘆，而是用來(lái)維護(hù)自己的利益。中小戶型的購(gòu)家，基本是前幾年沒(méi)趕上置業(yè)潮的一群，他們?cè)?6、叮年面對(duì)著瘋漲的房?jī)r(jià)對(duì)置業(yè)幾乎絕望，但此次調(diào)整使得價(jià)格可以承受了，自己的積蓄和收入可以支付頭期和按揭了，加上租金上調(diào)，這就成為購(gòu)房的一大動(dòng)力。目前，這是成交量的主要構(gòu)成。大戶型與豪宅的購(gòu)家，大都是六七年前購(gòu)購(gòu)了自任用房，這部分購(gòu)家有一個(gè)重要的換房時(shí)間參數(shù)，五年的換樓期。這六七年中，發(fā)生了一系列的客觀變化——樓宇的質(zhì)量有了明顯的提高；中高端家庭收入尤其是資產(chǎn)性收入有了很大的提高；子女成長(zhǎng)帶來(lái)了學(xué)校和社區(qū)等一系列變化，這使得“五年之癢”并不只是投資問(wèn)題，而成為了生活方式問(wèn)題。

　　淡市購(gòu)房人的心理軌跡

　　頭先，他們并不是網(wǎng)絡(luò)上被簡(jiǎn)單分類為“多軍”的單純投資者，事實(shí)上他們也并不看好物業(yè)在短時(shí)間內(nèi)升值。

　　其次，他們頂著“下滑”的壓力購(gòu)房，確實(shí)源于一些長(zhǎng)期生活和投資的實(shí)際考慮，而長(zhǎng)期投資與短期炒賣(mài)基本上是兩類不同的人，而他們普遍對(duì)物業(yè)價(jià)值長(zhǎng)期看好；

　　還有，他們知道房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)的本質(zhì)區(qū)別，就是房子的價(jià)格是“個(gè)別形成”的，每套房子的價(jià)格都會(huì)有不同的形成特點(diǎn)，而此時(shí)，正是購(gòu)家主導(dǎo)成交價(jià)的時(shí)候，因此房子的價(jià)格，絕非鐵板一塊，好價(jià)格的出現(xiàn)還取決于賣(mài)家在本次此外，他們都是實(shí)證主義者，而非推理演釋家，當(dāng)他們看到銀行的抵押物的壞賬率沒(méi)有提升，豪宅總體放盤(pán)量沒(méi)有提高，個(gè)別低價(jià)位的成交則是他們的機(jī)會(huì)。

　　“有人辭官歸故里，有人星夜趕科場(chǎng)”，這是淡市的魅力所在，比起，陜速上升期的羊群大潮更能體現(xiàn)市場(chǎng)的魅力。

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