案例回放

　　開(kāi)發(fā)商：

　　退房可以，請(qǐng)付違約金

　　購(gòu)房者：

　　我沒(méi)違約，憑啥不退房

　　吳女士系成都市70后單身人士，長(zhǎng)期在北京工作，打算今后將事業(yè)轉(zhuǎn)向成都，于是決定在成都購(gòu)房。

　　4月8日，她看中了南延線某知名樓盤一套170多平方米的空中別墅，隨即向開(kāi)發(fā)商交付2萬(wàn)元定金，次日與開(kāi)發(fā)商簽署了按揭購(gòu)房合同。

　　
　　4月14日，新國(guó)十條房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)。5月初，開(kāi)發(fā)商通知她，由于她已在成都購(gòu)購(gòu)了一套房屋，該套房屋屬套房屋，頭付款需提高到五成，貸款利率也要上調(diào)。這樣，直接導(dǎo)致了吳女士的購(gòu)房成本增加。于是，吳女士決定退房。當(dāng)她向售樓小姐提出退房時(shí)，售樓小姐回答，如果退房，根據(jù)雙方簽訂的合同和協(xié)議，她要向開(kāi)發(fā)商支付總計(jì)為8萬(wàn)余元的違約金。

　　
　　吳女士十分不解，退房是因?yàn)橘J款辦不下來(lái)，而且國(guó)家的房地產(chǎn)新政在簽署購(gòu)房合同時(shí)還沒(méi)出來(lái)，由此導(dǎo)致的貸款問(wèn)題與自己沒(méi)有關(guān)系，為什么卻要我承擔(dān)違約責(zé)任呢？售樓小姐回答，在補(bǔ)充協(xié)議中，明確約定：如果按揭貸款辦理不下來(lái)，購(gòu)房人選擇一次性付款。如果購(gòu)房人因?yàn)榘唇屹J款辦理不下來(lái)而退房的，視為購(gòu)房人的違約行為，將按照合同總價(jià)的一定比例向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　律師支招

　　
　　研讀政策 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　
　　在市場(chǎng)變化加快的情況下，開(kāi)發(fā)商既不愿意失去客戶，又要盡量減少風(fēng)險(xiǎn)，就只有在合同上做文章。房產(chǎn)新政新國(guó)十條涉及了二套房的重新認(rèn)定，調(diào)整了原先的住房抵押按揭貸款政策。如果購(gòu)房者不研讀銀行及相關(guān)政策，在簽合同時(shí)不看清條款，法律風(fēng)險(xiǎn)將不可避免。

　　作為購(gòu)房者，如何規(guī)避目前房地產(chǎn)新政實(shí)施形勢(shì)下購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　
　　四川致高律師事務(wù)所陶云秀律師建議，頭先，理性的購(gòu)房者會(huì)在購(gòu)房時(shí)充分考慮自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，不會(huì)過(guò)分依賴按揭貸款。其次，如果購(gòu)房者需要辦理按揭貸款，較好在簽署購(gòu)房合同前，向擬貸款的銀行了解自己是否能辦理按揭貸款。再次，在簽署購(gòu)房合同時(shí)，要注意合同中關(guān)于按揭貸款不能辦理時(shí)的房款支付條款，并根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況，在合同中做相對(duì)應(yīng)的約定。比如，你現(xiàn)在購(gòu)購(gòu)的是套房，在合同中較好和開(kāi)發(fā)商明確約定：如果不能辦理住房按揭貸款，購(gòu)房者可以解除本合同退房，并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。這樣，就可避免出現(xiàn)吳女士遇到的情況。還有，如果你符合辦理按揭貸款的條件，但是頭付款支付存在問(wèn)題，需要延后支付頭付款，也較好在合同中將頭付款支付的時(shí)間延后。較后，在簽署合同中，你如果認(rèn)為國(guó)家的政策還會(huì)出現(xiàn)變化，或者認(rèn)為自己無(wú)法承擔(dān)這種變化，較好能在合同中將國(guó)家宏觀調(diào)控政策特別約定為合同解除的條件或免責(zé)條款。這樣，購(gòu)房者在履行合同時(shí)就不會(huì)被動(dòng)。

　　案例回放

　　開(kāi)發(fā)商：

　　退房可以，請(qǐng)付違約金

　　購(gòu)房者：

　　我沒(méi)違約，憑啥不退房

　　吳女士系成都市70后單身人士，長(zhǎng)期在北京工作，打算今后將事業(yè)轉(zhuǎn)向成都，于是決定在成都購(gòu)房。

　　4月8日，她看中了南延線某知名樓盤一套170多平方米的空中別墅，隨即向開(kāi)發(fā)商交付2萬(wàn)元定金，次日與開(kāi)發(fā)商簽署了按揭購(gòu)房合同。

　　
　　4月14日，新國(guó)十條房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)。5月初，開(kāi)發(fā)商通知她，由于她已在成都購(gòu)購(gòu)了一套房屋，該套房屋屬套房屋，頭付款需提高到五成，貸款利率也要上調(diào)。這樣，直接導(dǎo)致了吳女士的購(gòu)房成本增加。于是，吳女士決定退房。當(dāng)她向售樓小姐提出退房時(shí)，售樓小姐回答，如果退房，根據(jù)雙方簽訂的合同和協(xié)議，她要向開(kāi)發(fā)商支付總計(jì)為8萬(wàn)余元的違約金。

　　
　　吳女士十分不解，退房是因?yàn)橘J款辦不下來(lái)，而且國(guó)家的房地產(chǎn)新政在簽署購(gòu)房合同時(shí)還沒(méi)出來(lái)，由此導(dǎo)致的貸款問(wèn)題與自己沒(méi)有關(guān)系，為什么卻要我承擔(dān)違約責(zé)任呢？售樓小姐回答，在補(bǔ)充協(xié)議中，明確約定：如果按揭貸款辦理不下來(lái)，購(gòu)房人選擇一次性付款。如果購(gòu)房人因?yàn)榘唇屹J款辦理不下來(lái)而退房的，視為購(gòu)房人的違約行為，將按照合同總價(jià)的一定比例向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

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