房地產(chǎn)新政年底到期，近期，明年房地產(chǎn)金融走勢(shì)一時(shí)成為業(yè)界討論的熱點(diǎn)。明年會(huì)執(zhí)行怎樣的貨幣政策？二套房能否繼續(xù)享受優(yōu)惠利率？在政府的優(yōu)惠政策減少的情況下，購(gòu)房者怎樣選擇適合自己的房貸產(chǎn)品？商業(yè)銀行又將如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化？……

　　近日，記者專訪了新近帶領(lǐng)招商銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)獲得亞洲銀行家頒發(fā)的“零售信貸獎(jiǎng)”的招商銀行個(gè)人信貸部負(fù)責(zé)人蔣玉榮，請(qǐng)他就購(gòu)房者關(guān)心的許多問題作了專業(yè)分析。

　　建議：投資房產(chǎn)抗通脹

　　作為直接監(jiān)控著房企資金動(dòng)向的銀行系統(tǒng)，一直是樓市理性的旁觀者，無論開發(fā)貸款還是個(gè)人按揭貸款，銀行掌握的資金走勢(shì)總是以較客觀的數(shù)據(jù)展示著樓市的發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)于成都樓市當(dāng)前的形勢(shì)，蔣玉榮認(rèn)為，當(dāng)前成都的房地產(chǎn)走勢(shì)是“溫和上升”，當(dāng)然也不排除在“通脹預(yù)期”和“流動(dòng)性過?！钡碾p重壓力下導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)快速升溫、房?jī)r(jià)急速走高的可能。對(duì)這種樓市的走勢(shì)，他認(rèn)為主要有兩大原因支撐：一是老百姓通脹預(yù)期大大增加了，從較近3年國(guó)家公布的CPI數(shù)據(jù)看，基本維持在5%左右；二是今年國(guó)家4萬億的投資及大量的信貸投放，流動(dòng)性過剩突顯。

　　“對(duì)這種情況，我個(gè)人認(rèn)為，以投資對(duì)抗通脹是不錯(cuò)的選擇?！笔Y玉榮表示，他和大多數(shù)人相信“房?jī)r(jià)也許跑不過劉翔，可是一定能跑贏CPI”的想法一樣，投資是當(dāng)前對(duì)抗通脹的不錯(cuò)之選。他認(rèn)為，目前樓市的剛性需求被進(jìn)一步激發(fā)，大多數(shù)年輕人開始為結(jié)婚而購(gòu)房，父母給未成年子女購(gòu)房，以備子女將來成家使用的現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)，再加上是城市化進(jìn)程加快，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求旺盛。

　　“如果是自住，什么時(shí)候購(gòu)房都不會(huì)是錯(cuò)誤的選擇；短期內(nèi)房?jī)r(jià)下行的可能不會(huì)太大，但上漲的幅度也會(huì)趨于平緩。當(dāng)然具體到房地產(chǎn)投資而言，這個(gè)還需要投資者自己擦亮眼睛，做出正確判斷?！笔Y玉榮說。

　　提醒：下手前需看清政策

　　較近房產(chǎn)界對(duì)今年底房地產(chǎn)新政到期，對(duì)樓市的影響有著各種各樣的猜測(cè)，經(jīng)歷過政策調(diào)整對(duì)投資影響的購(gòu)房者也積極觀望著明年的走勢(shì)，在大家關(guān)注的政策中，金融政策是重要的部分。較近，對(duì)明年貨幣政策的預(yù)測(cè)也有很多種，無論從緊或?qū)捤傻呢泿耪叨紝?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響甚大。對(duì)于此種情況，蔣玉榮認(rèn)為2009年在國(guó)家適度寬松貨幣政策和積極財(cái)政政策的刺激下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速?gòu)?fù)蘇的態(tài)勢(shì)，從較近公布的GDP數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)局公布的一系列宏觀數(shù)據(jù)來看，“我們有理由相信，未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)金融仍將呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)”。

　　蔣玉榮分析說，就金融政策而言，今年以來住房市場(chǎng)“量?jī)r(jià)雙升”，土地拍賣價(jià)格再創(chuàng)新高。今年前三季度成都市場(chǎng)個(gè)人貸款增速也較快，在這種情況下，國(guó)家

　　勢(shì)必會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)?！霸?0月21日溫總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出‘今年后幾個(gè)月，要把正確處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期的關(guān)系作為宏觀調(diào)控的。’我認(rèn)為，這體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)通脹風(fēng)險(xiǎn)的重視，這將對(duì)貨幣政策產(chǎn)生一定的影響，預(yù)計(jì)較早有可能會(huì)在明年一季度對(duì)貨幣政策進(jìn)行微調(diào)，不排除加息，甚至是調(diào)

　　整準(zhǔn)備金率等措施?！?/P>

　　對(duì)于個(gè)人投資，蔣玉榮覺得投資者應(yīng)對(duì)整體大勢(shì)有一定判斷，“加息其實(shí)是一把雙刃劍，可以降低通脹預(yù)期，但也可能會(huì)抑制消費(fèi)和投資?！彼J(rèn)為投資者應(yīng)選擇多種不同渠道的投資，不因投資停留在房地產(chǎn)或者金融等單一的領(lǐng)域，“綜合多樣的投資能減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生?！?/P>

　　介紹：解決型房貸服務(wù)

　　目前市面上五花八門的房貸產(chǎn)品為購(gòu)房者提供了豐富多樣的選擇，蔣玉榮特意提醒廣大購(gòu)房者，不要一味追求省息，購(gòu)房者可根據(jù)不同的資金狀況進(jìn)行選擇?！耙哉行械姆抠J產(chǎn)品為例，我們有各種特色鮮明的房貸產(chǎn)品。比如，直貸式產(chǎn)品適合于資金充足的購(gòu)房者，這種產(chǎn)品可以讓客戶享受開發(fā)商的一次性付款優(yōu)惠；固定利率貸款產(chǎn)品對(duì)近期收入無重大起伏的客戶規(guī)避了利率風(fēng)險(xiǎn)，特別在加息通道

　　上，對(duì)收入穩(wěn)定的購(gòu)房者有一定的吸引力；循環(huán)授信適用于資金需求靈活的客戶，對(duì)客戶盤活自己的固定資產(chǎn)也有積極作用；隨借隨還，則讓客戶享受自由的還款、借款時(shí)間，特別適合于涉及多項(xiàng)投資領(lǐng)域的客戶。”

　　蔣表示，創(chuàng)新房貸產(chǎn)品是銀行發(fā)展的趨勢(shì)，房貸產(chǎn)品將會(huì)越來越全面地照顧到購(gòu)房者的不同需求。近期招商銀行推出了一款針對(duì)個(gè)人貸款客戶在不同的人生階段遇到資金周轉(zhuǎn)問題時(shí)的解決型房貸服務(wù)——停本還息，“比如購(gòu)房者遇到了家人生病住院、臨時(shí)工作變動(dòng)等，會(huì)造成收入或者支出方面的變化，但這個(gè)客戶本身是具備還款能力，而且信譽(yù)記錄一直良好，這時(shí)我們就會(huì)在客戶資金臨時(shí)周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難時(shí)，為客戶提供了停本還息的服務(wù)，給予客戶一定的緩沖期”。他也認(rèn)為，目前銀行對(duì)“房貸蛋糕”的爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，只有從購(gòu)房者的需求出發(fā)，才能真正獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。

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