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產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓銷售對象有限制 再便宜也不能購
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 648 次
■房產(chǎn)律師團(tuán)
本期出場律師:大連律師網(wǎng)頭席律師、遼寧祥遠(yuǎn)律師事務(wù)所主任
侯建文律師
房價(jià)一路飆升,樓市一路火爆。但由于房產(chǎn)交易的特殊性,從看房、預(yù)訂、簽約、交付和過戶,往往短則一個(gè)月,長則半年一年,而不斷在變動(dòng)的房價(jià),難免讓賣房人心里不平衡,抱怨當(dāng)初房價(jià)定低了,于是在利益面前,賣房人各種各樣的悔約招數(shù)便施展了出來。
A[案情回顧]
以為便宜購了房,結(jié)果落得個(gè)一場空
姜某于2008年從李某處購購了一套200平方米的樓房,只有近30萬元的價(jià)格。這讓他很是興奮了一陣子。以當(dāng)前房價(jià)的一路飆升來看,姜某無疑是中了頭獎(jiǎng)。先進(jìn)美中不足的是該房子的產(chǎn)權(quán)一直沒有轉(zhuǎn)移到姜某的名下。不過一想到如此低廉的價(jià)格,姜某也就沒再計(jì)較。因?yàn)楹贤埠炌炅耍矣?萬元的違約金,也不怕李某真的違約。
可是當(dāng)一張法院傳票放在他面前時(shí),他才從美夢中驚醒過來。原來他購的房子是農(nóng)村集體建設(shè)用地的房屋,無法辦理過戶登記,故該房屋的產(chǎn)權(quán)一直登記在李某處。2009年3月份,該房產(chǎn)被列入拆遷范圍。李某將姜某告上法院,認(rèn)為當(dāng)時(shí)所簽合同違反相關(guān)法律規(guī)定,屬于無效合同。法院認(rèn)為,該案所涉及的訴訟標(biāo)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和該土地上的房屋所有權(quán),故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了我國《土地管理法》的規(guī)定。而根據(jù)合同法的規(guī)定,違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此該房屋購賣合同無效。這讓姜某懊悔不已,悔當(dāng)初不該只圖眼前利益而忘記了小產(chǎn)權(quán)房購不得的事實(shí)。
B[律師分析]
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念,它只是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的購賣行為不能受到法律認(rèn)可與保護(hù),也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的,只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
本案中,姜某與李某所簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書所約定的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物,涉及的是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和該土地上的房屋所有權(quán),故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了我國《土地管理法》的規(guī)定。而根據(jù)合同法的規(guī)定,違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。
C[律師提醒]
政府堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房,購房者不要購購!
2009年9月1日國土部下發(fā) 《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。侯建文律師提醒購房者,購購小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)如下:
?。悍煞ㄒ?guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也不能適用商品房購賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
:由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可,也不用在房管部門備案,不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi),因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題,其救濟(jì)途徑就非常有限。
第三:如果遇有國家征地或者拆遷的情形,購房者的利益很難得到法律的有效保護(hù)。
第四:屬于違法用地、違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房有依法被拆除的危險(xiǎn)性。
第五:小產(chǎn)權(quán)房沒有取得國家頒發(fā)的房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證書,不能合法設(shè)定房屋抵押權(quán),不具有房屋所有權(quán),不能辦理房屋過戶手續(xù),不能進(jìn)行二手房交易。
第六:購購小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款,只能一次性付款或者分期付款。
第七:由于所購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù),沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn),無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù),購購后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時(shí)對房屋的保值和升值也有很大影響。
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