雖然國(guó)家明令禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)”房，但是在售樓大廳，來(lái)看房的人還是絡(luò)繹不絕。 “周六、周日來(lái)看房的人更多?！笔蹣翘幍匿N售人員說。

　　“便宜就是當(dāng)啊，但是知道是當(dāng)了，還得上，誰(shuí)讓現(xiàn)在的房?jī)r(jià)貴呢?！?0多歲的張大爺面露憂慮，“但不知道這些房子以后能不能購(gòu)賣？”

　　“可以啊，你們能購(gòu)別人也能購(gòu)，但只能私下交易，不能走正規(guī)途徑。不過要是自己住，肯定沒問題。”銷售人員說。

　　見記者十分擔(dān)心如果國(guó)家征地或者拆遷，能不能拿到補(bǔ)償款這一問題。銷售人員又解釋道，如果國(guó)家進(jìn)行征地或者拆遷的話，可以先去評(píng)估，根據(jù)評(píng)估值來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償，但是只能補(bǔ)償房屋的價(jià)格。 “不過你放心，完全不會(huì)低于購(gòu)房子時(shí)的價(jià)格?！?p>

　　“由于這些土地都是農(nóng)民集體所有，都是‘大隊(duì)’的地，所以不能拿到土地證。”但是這位銷售人員隨后解釋，這樣不用交土地使用費(fèi)，房子也會(huì)比其他地方便宜很多。

　　售樓廣告上寫著“花市區(qū)一半的錢享受相同的生活空間，僅需30余萬(wàn)就能讓您輕松安家……”幾行字，“我們的建房成本是3000多元/ m2，均價(jià)賣4400元/ m2，也就是市里房?jī)r(jià)的一半，利潤(rùn)很低?！变N售人員說，“但是由于政策限制，不能貸款購(gòu)賣?！?p>

　　“清靜、便宜，但是美中不足的就是小產(chǎn)權(quán)?！苯衲暌呀?jīng)退休的孫大爺說。

　　早上，孫大爺帶著老伴從市區(qū)趕來(lái)看房，由于市區(qū)的房子太貴，為了離在附近工作的孩子近點(diǎn)，老兩口準(zhǔn)備購(gòu)一套100平方米左右的兩居室，平時(shí)老兩口住，節(jié)假日孩子過來(lái)也方便。

　　小劉和女友已經(jīng)開始談婚論嫁了，由于還沒有足夠的積蓄，面對(duì)高額的房?jī)r(jià)也只有望“房”興嘆，無(wú)奈只得到村里來(lái)購(gòu)一套便宜的結(jié)婚用。

　　據(jù)售樓人員介紹，來(lái)這里購(gòu)房的大部分是來(lái)養(yǎng)老的老人和準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人。年輕人購(gòu)一居室的比較多，而老人一般會(huì)選擇面積大些的兩居室。

　　律師：“小產(chǎn)權(quán)”房購(gòu)賣不合法

　　天章律師事務(wù)所律師劉宗靚表示，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)的土地分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，也就是國(guó)有土地和集體土地，而集體土地的使用權(quán)是禁止轉(zhuǎn)讓的，即使是村民的宅基地也只允許在本村范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓。既然土地和土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，那么轉(zhuǎn)讓地上物——房屋就更不合法了。

　　正式商品房的用地指標(biāo)是國(guó)有土地，規(guī)劃上是住宅用地，開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，再按照正式商品房來(lái)賣，房產(chǎn)證和土地證兩證合一。小產(chǎn)權(quán)房是按村宅基地的指標(biāo)蓋的，是村集體的土地，購(gòu)了之后不受法律的保護(hù)。

　　頭先，因?yàn)闆]有合法的產(chǎn)權(quán)證，所以不能抵押，也不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。其次，如果遇到政府拆遷，很可能連居住的權(quán)利都不能得到保障。

　　劉律師提出，即使是短期內(nèi)政府沒有采取任何措施，購(gòu)房也單純是為了自己居住，但是由于“小產(chǎn)權(quán)”房一般是由比較小的開發(fā)商開發(fā)的，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，如果出現(xiàn)糾紛后，由于沒有法律規(guī)范，住戶維權(quán)也會(huì)受到限制。

　　對(duì)于已經(jīng)購(gòu)購(gòu)了“小產(chǎn)權(quán)”房的人，劉律師表示，購(gòu)購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)”房時(shí)簽訂的購(gòu)房合同，因?yàn)檫`反了法律禁止性規(guī)定，因此是自始無(wú)效的合同。依照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，在合同無(wú)效的情況下，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)該互相返還所取得的財(cái)產(chǎn)，并可能由相關(guān)部門沒收所取得的收益。相關(guān)鏈接：　2007年6月18日，建設(shè)部新聞發(fā)言人發(fā)布《關(guān)于購(gòu)購(gòu)新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，明確表示“城市居民不要購(gòu)購(gòu)在集體土地上建設(shè)的房屋”。

　　2007年12月11日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)購(gòu)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)”房，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

　　2008年1月8日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，嚴(yán)禁以各種名義擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，并明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)購(gòu)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)”房。

　　2008年7月15日，國(guó)土資源部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但同時(shí)明確指出，不得為“小產(chǎn)權(quán)”房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。

　　2008年8月，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，再次重申各商業(yè)銀行不得向“小產(chǎn)權(quán)”房發(fā)放任何形式的貸款的規(guī)定。

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