河南省桐柏縣位于豫南邊陲，屬于山區(qū)縣和貧困縣，曾被國(guó)家命名為革命老蘇區(qū)。近幾年來(lái)，這里的“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)、購(gòu)賣糾紛不斷，本案就是發(fā)生在這里的一起典型案例。

　　2011年6月10日，陳某和胡某經(jīng)協(xié)商，簽訂了房屋開(kāi)發(fā)協(xié)議，約定由陳某提供建設(shè)用地和土地使用證，由胡某負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，建設(shè)費(fèi)用由胡某負(fù)擔(dān)，胡某開(kāi)發(fā)完畢后給陳某兩套住房，房屋交付時(shí)間為2011年農(nóng)歷年底，如有單方違約，由違約方支付違約金5萬(wàn)元。

　　眼見(jiàn)半年過(guò)去了，胡某還不能交付房子，2012年12月，陳某把胡某告上法庭。但胡某稱是由于小產(chǎn)權(quán)房不能辦理建筑許可證，所以一直未能開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此反訴要求陳某支付違約金。另查明，兩人約定開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是陳某于2005年3月14日購(gòu)購(gòu)的村民劉某的房產(chǎn)，土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，但陳某一直未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，登記的土地使用權(quán)人仍是劉某。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告約定的土地屬桐柏縣某村集體土地，原告陳某不是本集體組織的成員，其購(gòu)購(gòu)劉某房產(chǎn)的行為不合法。被告胡某也不是本集體組織成員，雙方于2011年6月10日簽訂的房屋開(kāi)發(fā)協(xié)議，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)為無(wú)效合同，原、被告關(guān)于違約金的約定為無(wú)效約定，陳某的訴訟請(qǐng)求及胡某的反訴請(qǐng)求，法院均不予支持。

　　法官釋法：近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的飆升，低廉的“小產(chǎn)權(quán)房”成為很多人的選擇，殊不知其存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。事實(shí)上，“小產(chǎn)權(quán)房”多為一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的用于出售的所謂“商品房”。

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的購(gòu)賣行為不受法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”是不能向非本集體成員以外的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。由此可見(jiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)，國(guó)家也明令叫停，大家購(gòu)房時(shí)千萬(wàn)不要貪圖“小產(chǎn)權(quán)房”便宜而給自己帶來(lái)后顧之憂。

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