●近10%的稅費(fèi)中

免去的1.55%稅費(fèi)微乎其微

“我愛我家”的二手房屋交易專家接受記者采訪時(shí)分析說，本次新政策的出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體交易是利好的。本次調(diào)整涉及范圍包括計(jì)稅和貨幣政策兩個(gè)層面，對(duì)于居民頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房的需求在一定程度上起到刺激作用，對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)交易、恢復(fù)市場(chǎng)信心起到一定的積極作用。但是，在目前的市場(chǎng)情況下，本次新政策中的調(diào)整作用有限。

為此，專家解釋說，目前在二手房交易流程中，包含的所有稅種相加占房屋總價(jià)近10%。也就是說100萬(wàn)的二手房，僅稅收一項(xiàng)即可占到近10萬(wàn)。而在所有稅種中，比例、征繳涉及面較廣的就是5.5%營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅，但此次調(diào)整沒有涉及這兩個(gè)稅種，只是對(duì)萬(wàn)分之五的印花稅減免，1.5%的契稅下調(diào)至1%。明顯可以看出，在近10%的稅費(fèi)中，免去的1.55%稅費(fèi)是多么微乎其微，可以說降稅的力度不夠大，真正能為省去僅占0.55%的稅費(fèi)就去購(gòu)100萬(wàn)房子的人應(yīng)該還是不會(huì)太多。那么，在短期內(nèi)，市場(chǎng)是否不會(huì)馬上走出觀望情緒？

●100萬(wàn)元的房屋

現(xiàn)在節(jié)省5500元稅費(fèi)

專家分析說，目前老百姓真正關(guān)心的不是在于稅費(fèi)的減免而是房?jī)r(jià)，我們用案例對(duì)新出臺(tái)的降稅和調(diào)息進(jìn)行分析：

以一套80平方米總價(jià)100萬(wàn)（頭付20萬(wàn)、貸款80萬(wàn)，貸款期限20年）的房子計(jì)算：

契稅按照原先的1.5%征收是15000元，按照新政策降低至1%征收的話是10000元，可以節(jié)省5000元稅費(fèi)。

印花稅按照原先的0.05%征收是500元，按照新政策可以減免，則節(jié)省500元稅費(fèi)?？傆?jì)節(jié)省5500元稅費(fèi)。

本套房產(chǎn)本身是普通住宅，按原先的稅收政策不需要繳納土地增值稅，新政策也將個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。所以實(shí)際繳納稅費(fèi)中沒有變化。

按照等額本息的方法計(jì)算，原先的優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)利率7.47%的0.85倍，還款額為5893.91元/月，現(xiàn)在按照優(yōu)惠利率的0.7倍計(jì)算，還款額為5381.37元/月，20年共節(jié)省123010.02元。

因此從上述案例可以看出，現(xiàn)在新調(diào)整后的計(jì)稅和貸款方式并未真正緩解房?jī)r(jià)虛高對(duì)于購(gòu)房人的壓力，市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)依舊不會(huì)走出觀望情緒。

●享受優(yōu)惠利率下限，貸款30萬(wàn)，

年限20年，可節(jié)省利息46110.27元

但是，降低利息對(duì)普通的購(gòu)房者來講還是有很大的益處的?！版溂摇钡膶＜腋鶕?jù)央行10月27日出臺(tái)的新政策解釋說，央行將擴(kuò)大住房貸款利率的下限，由以前的貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴(kuò)大到0.7倍；按照現(xiàn)行的五年期以上的商貸基準(zhǔn)利率7.47%，消費(fèi)者可以享受的貸款優(yōu)惠利率下限由6.35%擴(kuò)大為5.23%，以貸款30萬(wàn)、期限20年、等額本息的房貸為例，調(diào)整前須支付的利息為230474.06元，調(diào)整后利息為184363.79元，可節(jié)省的利息為46110.27元，每個(gè)月可以少還192.12元。

但是，目前大多數(shù)購(gòu)房者不太了解是否自己可享受到貸款利率下限這個(gè)優(yōu)惠政策。

●股市套牢資金

一群人購(gòu)房心有余但“錢”不足

股市從曾經(jīng)較高的6100點(diǎn)降到低谷時(shí)期的1800點(diǎn)，使很多中產(chǎn)的資金基本被套牢。本來這些人是有實(shí)力購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的，但是套牢的事實(shí)已經(jīng)讓這一大群購(gòu)房人退出了購(gòu)房、改善自住條件的行列。雖然本次已經(jīng)減免了部分稅費(fèi)，并且調(diào)整貸款利率，但是這部分人群也未必會(huì)出手購(gòu)房，還需要宏觀經(jīng)濟(jì)整體向好，股市重新飆升才能真正促進(jìn)這部分購(gòu)房人群重新出手購(gòu)購(gòu)。

此外，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，中小企業(yè)關(guān)閉使人們對(duì)于未來預(yù)期不夠明朗。由于金融危機(jī)的爆發(fā)，整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，很多人對(duì)于未來工作的預(yù)期都充滿顧慮。我的工作會(huì)不會(huì)穩(wěn)定？未來工資還有上漲空間么？對(duì)于股市還該不該寄予期望？目前和未來的情況還能不能購(gòu)房或者購(gòu)車？一旦失業(yè)，我將如何還貸？等等一系列問題，干擾著很多人在處理大宗消費(fèi)上的態(tài)度。這不是一兩個(gè)稅費(fèi)的減免和利率下調(diào)就能馬上改變的，還需要整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的明朗和信心的提升才能進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念。

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