◆《房屋登記辦法》的四個新轉(zhuǎn)變

《房屋登記辦法》是依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)條例》等法律、行政法規(guī)而制定的，它的宗旨和目的，是為了規(guī)范房屋登記行為，維護房地產(chǎn)交易安全，保護權(quán)利人的合法權(quán)益。就《辦法》的內(nèi)容來說，有四個新的轉(zhuǎn)變：

，房屋登記制度由房屋確權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋申請登記，堅持“登記為民”原則，方便群眾辦理登記。

2001年8月15日正式頒布實施的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定的房屋權(quán)屬登記是“依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為”，“實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”而《房屋登記辦法》規(guī)定的房屋登記“是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”，“申請房屋登記，申請人應(yīng)當向房屋所在地的房屋登記機構(gòu)提出申請”，說明房屋登記制度由原先的房屋確權(quán)登記轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的房屋申請登記，也就是由房屋權(quán)利人、當事人自愿向房屋登記機構(gòu)申請，房屋登記機構(gòu)依法審核有關(guān)材料并將房屋權(quán)利和其他應(yīng)記載的事項記載于登記簿上，從而有效地保護了權(quán)利人的合法權(quán)益。

，登記客體范圍由單一的國有土地范圍的房屋登記，擴大到國有、集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物的登記，規(guī)范了國有、集體土地上的房屋登記。

以前的房屋登記只限定在城市范圍內(nèi)的房屋登記，其法規(guī)的名稱就是《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，集體土地上的房屋登記基本上按照《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)條例》規(guī)定由規(guī)劃部門確權(quán)登記，不規(guī)范、不同等、不確定、不集中。此次《房屋登記辦法》擴大了登記客體的范圍，由原先的單一的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)的房屋登記，擴大到行政區(qū)域內(nèi)國有、集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物和非房屋的其他建筑物和構(gòu)筑物登記，如油庫、碼頭等登記，并把集體土地范圍的房屋登記專門做為一章(共九條)進行規(guī)范，明確“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋申請房屋登記”，并在“房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書上注明‘集體土地’字樣”。在房屋登記上頭先突破“城鄉(xiāng)二元論”管理模式，使農(nóng)村村民利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋申請房屋登記，同國有土地上的房屋一樣，同樣可以在國家統(tǒng)一房屋登記機構(gòu)進行登記，并在登記簿記載和發(fā)放房屋權(quán)屬證明，保護并規(guī)范了集體土地村民的房屋物權(quán)。

第三，房屋登記由原先的房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度轉(zhuǎn)為建立房屋登記簿和發(fā)證相結(jié)合的制度，明確了登記簿和發(fā)證的內(nèi)容和形式。

原先的房屋登記主要是“申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書”，而新《房屋登記辦法》則規(guī)定：“房屋登記機構(gòu)應(yīng)當建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿?！狈课莸怯洸臼菄医⒌臋n案簿冊，其公信力以國家的行為擔保，并依此為房屋物權(quán)變動的可信性提供保障，同時《房屋登記辦法》規(guī)定了房屋登記六項程序：“(一)申請；(二)受理；(三)審核；(四)記載于登記簿；(五)發(fā)證”。明確了房屋登記必須建立統(tǒng)一的登記簿，頭先應(yīng)把房屋情況記載于登記簿，爾后才能根據(jù)登記簿記載的情況向房屋權(quán)利人發(fā)證?？梢?，房屋物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和只有在記載于房屋登記簿之后，才具有了登記力和排他力。這種登記簿制度和發(fā)證制度，有效地表明權(quán)利人就房屋所享有的權(quán)利的證明文件，它能夠清晰地展現(xiàn)房屋的權(quán)利變動狀況，具有無可爭辯的權(quán)威性和可信性。

第四，房屋產(chǎn)權(quán)證由原先的權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的先進合法憑證，重新界定為只是享有房屋物權(quán)的證明，明確了登記簿是房屋權(quán)利的歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

原先的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的先進合法憑證?！倍斗课莸怯涋k法》由于建立了“統(tǒng)一的房屋登記簿”，并明確“房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明”，而“房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書”。這就表明，房屋物權(quán)生效的臨界點，即登記簿記載的時間為取得物權(quán)生效的時間。房屋權(quán)屬證書是由房屋登記機構(gòu)發(fā)放的證明房屋權(quán)屬的書面憑證，房屋權(quán)屬證書發(fā)揮作用離不開房屋登記簿的記載，房屋物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以房屋登記簿為根據(jù)，房屋權(quán)屬證書只是房屋登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式，在社會生活和交易過程中，房屋權(quán)利人為了證明自己的權(quán)利狀況，可以出示權(quán)屬證書。即房屋權(quán)屬證書不再是房屋權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的先進合法憑證，只是享有該房屋物權(quán)的證明，而不具備代表房屋物權(quán)的功能，其證據(jù)效力低于房屋登記簿。

◆《房屋登記辦法》的新亮點

新《房屋登記辦法》相比1997年頒布和2001年修訂實施的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，在內(nèi)容和形式上進行一些新的改進，體現(xiàn)了一些新的亮點，值得關(guān)注。

其一，設(shè)置、確認了房屋權(quán)利糾偏機制，消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)。

《房屋登記辦法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交材料，申請更正登記。而房屋權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。更正、異議這兩種糾偏登記，確保了房屋權(quán)利登記人的真正權(quán)利，更正登記能夠徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據(jù)房屋登記簿取得房屋登記簿上記載的物權(quán)，而異議登記的作用，是將有關(guān)利害關(guān)系人的異議記載于房屋登記簿，從而使房屋登記的真實性受到質(zhì)疑，進而對想交易房屋的人予以警示。而異議登記申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

其二，設(shè)立預告登記，有效保障了房屋約定期間房屋交易關(guān)系的穩(wěn)定，防止“一房二賣”，更好地維護購房者的權(quán)益。

《房屋登記辦法》規(guī)定，“預售人和預購人訂立商品房購賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記”，“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予辦理”。即預告登記后，未經(jīng)預選登記的權(quán)利人同意，處分該房屋的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說進行了預告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的房屋物權(quán)的處分行為，具有對抗的效力。而除申請預購商品房預告登記外，《房屋登記辦法》還設(shè)立了申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、申請預購商品房抵押權(quán)、申請房屋抵押權(quán)等預告登記。但預告登記者的物權(quán)效力也不是無期限的，在債權(quán)消滅或者應(yīng)該登記但三個月內(nèi)并未申請登記的情況下，預告登記失效。這就有效保障了房屋約定期間房屋交易關(guān)系的穩(wěn)定，防止“一房二賣”等行為，更好地維護購房者等房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。

其三，具體細化了《物權(quán)法》規(guī)定的登記類型和不予登記類型的具體化規(guī)定，使之更具有可操作性。

《房屋登記辦法》對《物權(quán)法》所確定的預告登記、更正登記、異議登記、在建工程抵押登記、較高額抵押登記、村民住房登記、地役權(quán)登記等登記類型做了具體化規(guī)定。同時也對未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的，申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的、申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的等七種不予登記的情況一一加以明確規(guī)定，使房屋的各種登記更加具有可操作性。

其四，限定規(guī)范了房屋登記審查辦理時限，堅持持證上崗、提高辦事效率。

《房屋登記辦法》明確規(guī)定，房屋登記機構(gòu)應(yīng)自受理房屋登記申請之日起60個、30個、10個和1個工作日，根據(jù)申請人的房屋申請的不同情況作出準予登記或不予登記的決定，因特殊原因需要延長登記時限的，較長不得超過原時限的一倍。從而將登記機構(gòu)辦理房屋登記審查的時間透明化、制度化，同時對從事房屋登記審核工作的人員“應(yīng)當取得國務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗”。有利于提高登記機構(gòu)工作人員的專業(yè)素質(zhì)，進一步提高辦事效率。

其五，解決規(guī)范了未成年房主房屋登記的具體操作問題，確保未成年房主的合法權(quán)益。

未成年房主的房屋登記在我國一直沒有明確規(guī)定，《房屋登記辦法》把未成年房主的房屋登記專門作為一條加以規(guī)范確定：“未成年人的房屋，應(yīng)當由其監(jiān)護人代為申請登記，監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當提交證明監(jiān)護人身份的材料，因處分未來成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當提供為未成年人利益的書面保證?！睆亩_保了未成年房主合法取得房屋權(quán)利的權(quán)益。

其六，設(shè)立業(yè)主共有場所、公用設(shè)施和地役權(quán)登記，明確了產(chǎn)權(quán)業(yè)主共有和登記簿予以記載，保護廣大業(yè)主的權(quán)益。

住宅小區(qū)、大廈等廣大業(yè)主共有場所、公用設(shè)施的登記和權(quán)屬歸屬的糾紛比較多，針對開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋對共有、公用設(shè)施、設(shè)備登記中的問題，《房屋登記辦法》為此作了明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當對建筑區(qū)劃內(nèi)依房屋于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書?！蓖瑫r，“在房屋上設(shè)立地役權(quán)的，當事人可以申請地役權(quán)設(shè)立登記”，“對符合規(guī)定條件的地役權(quán)設(shè)立登記，房屋登記應(yīng)當將有關(guān)事項記載于需役地和供役地房屋登記簿”。有效地維護了廣大業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋以及地役權(quán)的權(quán)益。

其七，界定了對違規(guī)登記可實行“二級制”追究法律責任，確保房屋登

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