◆《房屋登記辦法》的四個新轉(zhuǎn)變

《房屋登記辦法》是依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)條例》等法律、行政法規(guī)而制定的，它的宗旨和目的，是為了規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。就《辦法》的內(nèi)容來說，有四個新的轉(zhuǎn)變：

，房屋登記制度由房屋確權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋申請登記，堅(jiān)持“登記為民”原則，方便群眾辦理登記。

2001年8月15日正式頒布實(shí)施的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定的房屋權(quán)屬登記是“依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為”，“實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”而《房屋登記辦法》規(guī)定的房屋登記“是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為”，“申請房屋登記，申請人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)提出申請”，說明房屋登記制度由原先的房屋確權(quán)登記轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的房屋申請登記，也就是由房屋權(quán)利人、當(dāng)事人自愿向房屋登記機(jī)構(gòu)申請，房屋登記機(jī)構(gòu)依法審核有關(guān)材料并將房屋權(quán)利和其他應(yīng)記載的事項(xiàng)記載于登記簿上，從而有效地保護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)益。

，登記客體范圍由單一的國有土地范圍的房屋登記，擴(kuò)大到國有、集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物的登記，規(guī)范了國有、集體土地上的房屋登記。

以前的房屋登記只限定在城市范圍內(nèi)的房屋登記，其法規(guī)的名稱就是《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，集體土地上的房屋登記基本上按照《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)條例》規(guī)定由規(guī)劃部門確權(quán)登記，不規(guī)范、不同等、不確定、不集中。此次《房屋登記辦法》擴(kuò)大了登記客體的范圍，由原先的單一的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)的房屋登記，擴(kuò)大到行政區(qū)域內(nèi)國有、集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物和非房屋的其他建筑物和構(gòu)筑物登記，如油庫、碼頭等登記，并把集體土地范圍的房屋登記專門做為一章(共九條)進(jìn)行規(guī)范，明確“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋申請房屋登記”，并在“房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書上注明‘集體土地’字樣”。在房屋登記上頭先突破“城鄉(xiāng)二元論”管理模式，使農(nóng)村村民利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋申請房屋登記，同國有土地上的房屋一樣，同樣可以在國家統(tǒng)一房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，并在登記簿記載和發(fā)放房屋權(quán)屬證明，保護(hù)并規(guī)范了集體土地村民的房屋物權(quán)。

第三，房屋登記由原先的房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度轉(zhuǎn)為建立房屋登記簿和發(fā)證相結(jié)合的制度，明確了登記簿和發(fā)證的內(nèi)容和形式。

原先的房屋登記主要是“申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書”，而新《房屋登記辦法》則規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿?！狈课莸怯洸臼菄医⒌臋n案簿冊，其公信力以國家的行為擔(dān)保，并依此為房屋物權(quán)變動的可信性提供保障，同時《房屋登記辦法》規(guī)定了房屋登記六項(xiàng)程序：“(一)申請；(二)受理；(三)審核；(四)記載于登記簿；(五)發(fā)證”。明確了房屋登記必須建立統(tǒng)一的登記簿，頭先應(yīng)把房屋情況記載于登記簿，爾后才能根據(jù)登記簿記載的情況向房屋權(quán)利人發(fā)證?？梢姡课菸餀?quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和只有在記載于房屋登記簿之后，才具有了登記力和排他力。這種登記簿制度和發(fā)證制度，有效地表明權(quán)利人就房屋所享有的權(quán)利的證明文件，它能夠清晰地展現(xiàn)房屋的權(quán)利變動狀況，具有無可爭辯的權(quán)威性和可信性。

第四，房屋產(chǎn)權(quán)證由原先的權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的先進(jìn)合法憑證，重新界定為只是享有房屋物權(quán)的證明，明確了登記簿是房屋權(quán)利的歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

原先的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的先進(jìn)合法憑證?！倍斗课莸怯涋k法》由于建立了“統(tǒng)一的房屋登記簿”，并明確“房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明”，而“房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書”。這就表明，房屋物權(quán)生效的臨界點(diǎn)，即登記簿記載的時間為取得物權(quán)生效的時間。房屋權(quán)屬證書是由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放的證明房屋權(quán)屬的書面憑證，房屋權(quán)屬證書發(fā)揮作用離不開房屋登記簿的記載，房屋物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以房屋登記簿為根據(jù)，房屋權(quán)屬證書只是房屋登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式，在社會生活和交易過程中，房屋權(quán)利人為了證明自己的權(quán)利狀況，可以出示權(quán)屬證書。即房屋權(quán)屬證書不再是房屋權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的先進(jìn)合法憑證，只是享有該房屋物權(quán)的證明，而不具備代表房屋物權(quán)的功能，其證據(jù)效力低于房屋登記簿。

◆《房屋登記辦法》的新亮點(diǎn)

新《房屋登記辦法》相比1997年頒布和2001年修訂實(shí)施的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，在內(nèi)容和形式上進(jìn)行一些新的改進(jìn)，體現(xiàn)了一些新的亮點(diǎn)，值得關(guān)注。

其一，設(shè)置、確認(rèn)了房屋權(quán)利糾偏機(jī)制，消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)。

《房屋登記辦法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯誤的，可以提交材料，申請更正登記。而房屋權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。更正、異議這兩種糾偏登記，確保了房屋權(quán)利登記人的真正權(quán)利，更正登記能夠徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據(jù)房屋登記簿取得房屋登記簿上記載的物權(quán)，而異議登記的作用，是將有關(guān)利害關(guān)系人的異議記載于房屋登記簿，從而使房屋登記的真實(shí)性受到質(zhì)疑，進(jìn)而對想交易房屋的人予以警示。而異議登記申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

其二，設(shè)立預(yù)告登記，有效保障了房屋約定期間房屋交易關(guān)系的穩(wěn)定，防止“一房二賣”，更好地維護(hù)購房者的權(quán)益。

《房屋登記辦法》規(guī)定，“預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房購賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記”，“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理”。即預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)選登記的權(quán)利人同意，處分該房屋的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說進(jìn)行了預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該項(xiàng)請求權(quán)內(nèi)容相同的房屋物權(quán)的處分行為，具有對抗的效力。而除申請預(yù)購商品房預(yù)告登記外，《房屋登記辦法》還設(shè)立了申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、申請預(yù)購商品房抵押權(quán)、申請房屋抵押權(quán)等預(yù)告登記。但預(yù)告登記者的物權(quán)效力也不是無期限的，在債權(quán)消滅或者應(yīng)該登記但三個月內(nèi)并未申請登記的情況下，預(yù)告登記失效。這就有效保障了房屋約定期間房屋交易關(guān)系的穩(wěn)定，防止“一房二賣”等行為，更好地維護(hù)購房者等房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。

其三，具體細(xì)化了《物權(quán)法》規(guī)定的登記類型和不予登記類型的具體化規(guī)定，使之更具有可操作性。

《房屋登記辦法》對《物權(quán)法》所確定的預(yù)告登記、更正登記、異議登記、在建工程抵押登記、較高額抵押登記、村民住房登記、地役權(quán)登記等登記類型做了具體化規(guī)定。同時也對未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的，申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的、申請登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的等七種不予登記的情況一一加以明確規(guī)定，使房屋的各種登記更加具有可操作性。

其四，限定規(guī)范了房屋登記審查辦理時限，堅(jiān)持持證上崗、提高辦事效率。

《房屋登記辦法》明確規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理房屋登記申請之日起60個、30個、10個和1個工作日，根據(jù)申請人的房屋申請的不同情況作出準(zhǔn)予登記或不予登記的決定，因特殊原因需要延長登記時限的，較長不得超過原時限的一倍。從而將登記機(jī)構(gòu)辦理房屋登記審查的時間透明化、制度化，同時對從事房屋登記審核工作的人員“應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗”。有利于提高登記機(jī)構(gòu)工作人員的專業(yè)素質(zhì)，進(jìn)一步提高辦事效率。

其五，解決規(guī)范了未成年房主房屋登記的具體操作問題，確保未成年房主的合法權(quán)益。

未成年房主的房屋登記在我國一直沒有明確規(guī)定，《房屋登記辦法》把未成年房主的房屋登記專門作為一條加以規(guī)范確定：“未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記，監(jiān)護(hù)人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料，因處分未來成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證?！睆亩_保了未成年房主合法取得房屋權(quán)利的權(quán)益。

其六，設(shè)立業(yè)主共有場所、公用設(shè)施和地役權(quán)登記，明確了產(chǎn)權(quán)業(yè)主共有和登記簿予以記載，保護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。

住宅小區(qū)、大廈等廣大業(yè)主共有場所、公用設(shè)施的登記和權(quán)屬歸屬的糾紛比較多，針對開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋對共有、公用設(shè)施、設(shè)備登記中的問題，《房屋登記辦法》為此作了明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依房屋于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書?！蓖瑫r，“在房屋上設(shè)立地役權(quán)的，當(dāng)事人可以申請地役權(quán)設(shè)立登記”，“對符合規(guī)定條件的地役權(quán)設(shè)立登記，房屋登記應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于需役地和供役地房屋登記簿”。有效地維護(hù)了廣大業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋以及地役權(quán)的權(quán)益。

其七，界定了對違規(guī)登記可實(shí)行“二級制”追究法律責(zé)任，確保房屋登

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