在國務院法制辦公開向社會征求《物業(yè)管理條例(草案)》意見的同時，北京市政府也開始進行公開立法嘗試。近日市政府法制辦公室公開向社會征求對《北京市城市房屋轉讓管理辦法(審稿)》的意見。這個辦法是對1988年出臺的《北京市房屋購賣管理暫行規(guī)定》進行了修訂，對于購房者非常重要，它涵蓋了期房、現(xiàn)房、二手房購賣、產權過戶、房屋抵押等房地產的方方面面問題，解決了以前房地產經營中很多概念模糊的問題。也就是說，現(xiàn)在存在的外地人在北京購房，得辦額外的手續(xù)，交額外的錢；住戶入住時，建筑面積沒變，套內面積卻“縮了水”；房地產開發(fā)企業(yè)、經紀機構發(fā)布的廣告不規(guī)范，誤導購房者等問題都會在《辦法》出臺后得到改變。

公開征求意見

《北京市房屋購賣管理暫行規(guī)定》是1988年市政府以京政發(fā)82號文件(以下簡稱82號文件)發(fā)布的房屋購賣規(guī)定。在當時北京市乃至全國的房地產市場剛剛起步的情況下，對規(guī)范房屋購賣管理秩序，促進經濟發(fā)展起到了積極的作用。82號文件發(fā)布實施十幾年來，隨著我國由計劃經濟體制向市場經濟體制轉變，房地產市場也經歷了從無到有、從無序到有序、從幼稚到逐步成熟的過程。這樣，82號文件由于其濃厚的計劃經濟色彩，已不適應市場發(fā)展和行政管理工作的需要。據市政府法制辦公室工作人員介紹，目前，法制辦正著手修改該文件，并就該草案向社會公開征求意見，購房者可登錄http：//www．bjfzb．gov．cn/advice/user/caoan．asp提出修改建議。

外地人憑身份證就可購房

修改后的《北京市城市房屋轉讓管理辦法(審稿)》中，突出的是在今后的房屋購賣中，所遞交的手續(xù)將更加簡單化。個人購房不用再出示戶口簿等一大堆資料，而僅僅出示身份證即可。外地人購房也會和北京人一樣簡單，不用再去北京市房地產交易辦理《外省市個人在京購房批準通知書》，憑身份證就能在北京購商品房。

但境外自然人購購住宅房屋時，還應取得北京市有關部門的批準。同時，在辦理產權證的環(huán)節(jié)中，取消了立契手續(xù)，直接辦理產權證。辦理程序上也進行了統(tǒng)一，《北京市城市房屋轉讓管理辦法(審稿)》中將以前各縣區(qū)的標準規(guī)范成為了申請、審核、納稅、發(fā)證四個環(huán)節(jié)。其中規(guī)定，國土房管局應當自當事人提交轉讓申請之日起10日內進行審核；國土房管局認為需要評估的，應當自受理之日起10日內完成評估工作并支付所需評估費用；國土房管局應當自受理房屋轉讓申請之日起30個工作日完成房屋產權轉移審核手續(xù)，為受讓人核發(fā)房地產權屬證書。

給房產廣告戴上“緊箍咒”

新《辦法》對房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構發(fā)布的商品房預售銷售廣告等做了嚴格規(guī)定。

如第三十條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預售廣告，應取得商品房預售許可證；發(fā)布商品房現(xiàn)房銷售廣告，應取得房屋。所有權證和國有土地使用證。商品房預售和銷售廣告應當明示房地產開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落、商品房預售許可證號或房屋所有權證號和國有土地使用證號；委托代理預售銷售商品房的，還應當明示代理預售、銷售的房地產經紀機構的名稱。

第三十一條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構發(fā)布的商品房預售、銷售廣告中關于商品房的結構、戶型、裝修、面積、設備、質量、供水、供熱、供氣以及小區(qū)的綠地、醫(yī)院、學校、會所等內容的表示(含圖示)，應當真實、準確、清楚。房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構發(fā)布的商品房預售銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，購房人有權要求開發(fā)企業(yè)在商品房購賣合同中約定。

預售合同必須寫清交付承諾

新《辦法》中對以前容易出現(xiàn)問題的規(guī)劃變更、樣板間、市政配套等問題做了明確的規(guī)定。

如第五十一條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)劃主管部門批準的規(guī)劃條件和設計單位的設計條件建設商品房。已經預售的商品房，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃和設計。房地產開發(fā)企業(yè)需變更規(guī)劃和設計條件的，應當書面征求所有預購人意見。預購人應當自征求意見函達之日起15日內作出是否同意變更的書面答復。預購人同意規(guī)劃設計變更的，房地產開發(fā)企業(yè)須經規(guī)劃主管部門批準變更規(guī)劃和設計條件，并應當與預購人簽訂預售合同的變更協(xié)議。

預購人不同意規(guī)劃設計變更或房地產開發(fā)企業(yè)未征得預購人同意，擅自變更規(guī)劃設計條件，使商品房在結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、配套設施產生變化或者出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能的情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在有關部門批準同意變更之日起10日內，書面通知預購人，預購人有權解除合同。預購人解除合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

第五十二條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致。未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

樣板房在預售商品房交付使用之日起一個月內不得拆除。對目前很多小區(qū)出現(xiàn)的入住后，水電氣熱卻不通的現(xiàn)象，新規(guī)定明確：供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和相關權利義務必須在預售合同里寫清。

明確面積計價誤差處理方式

新《辦法》中明確規(guī)定了三種面積計價方法，其中對較容易出現(xiàn)面積縮水的按建筑面積銷售的計價方法確定新的誤差規(guī)定，即按建筑面積計價的，購賣雙方應當在合同中分別約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并在合同中分別載明建筑面積、套內建筑面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同沒有約定建筑面積、套內建筑面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式的，可以按以下原則處理，即建筑面積、套內建筑面積誤差比完全值均在3％以內含(3％)的，可根據產權登記建筑面積結算房價款；建筑面積、套內建筑面積誤差比完全值其中有一個超出3％時，預購人有權退房，房地產開發(fā)企業(yè)應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內將預購人已付房價款退還給預購人，同時支付已付房價款利息。

另外，新《辦法》還對違法銷售商品房、合同不備案、擅自變更規(guī)劃設計、一屋多售等問題做出了具體的處理規(guī)定。

目前，在市政府法制辦公室向社會公開征求意見的網頁上，已有許多人提出了具體的修改建議，知名置業(yè)專家劉宏誠一下子就提出了十八條修改建議。同時，提出建議的購房人更是對新《辦法》的出臺充滿了期望，這從他們發(fā)出的“此管理辦法是百姓福音，也是對百姓較基本的保障”，“此新辦法非常好，北京市的各方面管理制度真是越來越趨于完善”，“外地人購房不再受限制，必將大大促進北京房地產業(yè)發(fā)展”等溢美之辭上可以真切的體現(xiàn)出來。

外地人大舉置業(yè)北京

“假日經濟”的興起，使人們工作之余想有一個可以讓自己放松的休閑之所。選擇到北京購房，成為石家莊、唐山、太原、秦皇島、承德、廊坊等地居民的“奶酪”。有報道說，在北京市已售高端商品房中，有50％為“外地人”所購購。

業(yè)內人士分析說，房地產向來是個區(qū)域性極強的行業(yè)。但近年來，交通工具日益多元化、便捷化，異地置業(yè)的交通問題基本解決。而一部分先富起來的人，也有了異地置業(yè)的需求。這樣，“房地產消費以本地客戶為主”的金科玉律逐漸改變，成就了北京市房地產今天的繁榮局面。而外地人在京購房主要是出于業(yè)務發(fā)展需要，業(yè)主大都是成功商務人士。北京作為全國政治、經濟和對外窗口的特別商業(yè)地位，使很多外地企業(yè)，甚至、事業(yè)單位都在京設有總部或辦事機構。過去，他們習慣租房，現(xiàn)在更多的是購房置業(yè)，既方便單位專業(yè)人和辦事人員處理業(yè)務，也經濟實惠。

另一支外地購房主力是投資型的置業(yè)者。近幾年，銀行利率一再下調，股票、期貨市場風云莫測，投資不動產的風險相對較小，從而使地產投資成為大量民間資金的穩(wěn)定流向。外地人北京置業(yè)，通常選擇具有的樓盤，大量購進，既可以用于出租，也可以倒手賣掉獲利。去年以來，壯觀的溫州購房團、寧波購房團和鞍山購房團等就頻頻被媒體提及，其中購房者的經濟實力自不用說。結果是，他們所到之處，北京市中高端具有投資價值的樓盤價格一路攀升。

另外，據記者了解，教育投資類外地購房人群也不在少數(shù)，這類購房者主要以北京周邊城市的居民居多，大部分是中學生家長。他們主要看重的是北京市高考的高錄取率和同比偏低的錄取分數(shù)?！　　　　?作者：張吉林)