“(1至4月份)竣工面積、銷售面積都是負增長。”5月28日晚間，在看到上海統(tǒng)計網公布的4月份商品房建設數(shù)據后，一家大銀行上海分行的信貸人士憂心忡忡。

令銀行擔憂的不僅于此，央行上?？偛拷沼“l(fā)《上海市信貸投向指引(2008年修訂)》(下稱《指引》)。在“紅色”信貸投向限制和禁止類中，強調要限制對外資投資房地產領域的信貸投放，禁止違反法律法規(guī)和國家政策發(fā)放貸款。

其實，在《指引》相關要求公布之前，各行對外資背景房產項目的熱情已降至冰點?！耙患彝赓Y背景的開發(fā)商在浦東有一個項目，但銀行貸款不能動?！鄙鲜龃笮行刨J人士稱。

今年以來，在內地房企拿地動力下降，土地出讓驚現(xiàn)流標之際，外資常常扮演抄底角色，拿下上海多塊土地。但一旦銀行收緊信貸閘門，如何完成后續(xù)建設將成為這些抄底兵團必須面對的問題。

“這有可能影響上海的房地產開發(fā)的進度?！鼻笆龃笮行刨J人士直言。

外資房產遇信貸緊縮

在商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款做減法時，外資背景的項目往往頭當其沖。

“雖然好項目很多，但感覺上會碰到紅線，所以，我們要求前臺部門不要碰這些項目?！鄙鲜鲂刨J人士透露。自今年以來，該分行未發(fā)放一筆外資房企的開發(fā)貸款，而且正加快回籠去年向外商投資房地產企業(yè)發(fā)放的貸款。

另一家大銀行上海某支行對公信貸經理也稱：“支行層面一般沒有外資投資房地產的貸款權限，而且分行也不支持此類貸款?！?

通過前期拿地、受讓股份等方式，目前外資背景的房產項目較多，一些項目的總投資在1至3億美元。但前述信貸人士稱，針對外資背景的開發(fā)商，“大家都沒什么動靜，貸款也停滯了”。

此番《指引》把信貸投向細分為四色十四類：藍色是信貸投向傾斜類，綠色是信貸投向支持類，黃色是信貸投向審慎類，而紅色是信貸投向限制和禁止類。在“紅色”類中，“限制對外資投資房地產領域的信貸投放”引發(fā)商業(yè)銀行信貸人士的高度關注。

記者發(fā)現(xiàn)，《指引》要求各金融機構嚴格執(zhí)行六部委2006年7月11日發(fā)布的《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》(下稱意見)，對外商投資房地產企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款?！吨敢返拇隧椧?guī)定與意見第七條相同。

銀行業(yè)內人士分析，根據項目開發(fā)周期來看，從開發(fā)規(guī)劃、方案論證、資金到位、拿地至項目啟動，中間需要一年多的時間。如果外資背景的房產項目于2006年、2007年立項審批，現(xiàn)在啟動就遇到銀行貸款問題。

也有觀點認為，外資手中資金充裕。但前述大行信貸人士稱，“即便外資的自有資金進來了，后續(xù)開發(fā)資金不能解決的話，也會有問題?！币驗橛嘘P規(guī)定，自有資金以外部分應由境內銀行解決。

外資有進有出

“這個政策出來，可能是考慮到熱錢的問題?！?月29日，一位銀行人士道出自己的觀點。

今年以來，外資通過兩類方式進軍上海樓市。其一是以外資投資基金為代表，直接收購成熟物業(yè)，以服務式公寓為主；其二為參與拍地、股權轉讓。

有趣的是，曾經因為限外政策而退卻的外資基金，再次表現(xiàn)出對上海市場的極高熱情。近期公布的3項外資投資基金對于上海服務式公寓的收購項目，總額高達近42億元。

今年1月，高富諾購購了位于長寧區(qū)的華山夏都苑中的C幢，總價12億元；2月，韓國的“未來資產”收購了翠湖天地御苑18號樓，總價9.63億元；凱雷收購了服務式公寓項目濟南路8號，總價19.9億元。

5月29日，一位政府人士稱，上述案例反映，在對房地產投資的認識上，外資投資基金也存在分歧。以摩根士丹利為例，其在房地產領域的投資策略可以概括為，一方面不增加對中國地區(qū)的投資，另一方面將一部分投資分散到其他新興市場，如越南、臺灣地區(qū)，分散風險。

除直接收購成熟物業(yè)之外，今年，外資參與拍地、股權轉讓的大單也不時出現(xiàn)。

今年1月，美國的房地產開發(fā)商“鐵獅門”，以70億元拍得新江灣地區(qū)90萬平方米建筑面積的土地。印尼“金光紙業(yè)”名下香港建設先后以15.2億元收購四川北路4街坊108號地塊(原弘基休閑廣場)的六成股份。

從2007年下半年以來，批進入中國房地產市場的外資開始出現(xiàn)套現(xiàn)，如花旗、高盛分別出售了在上海的大型辦公物業(yè)。而2006年6月，摩根士丹利以7.6億元收購華山夏都苑，轉手增值額超過50%，也表明多年來只進不出的大摩開始將投資變現(xiàn)。

有分析指出，一些國際大投行近期套現(xiàn)行為可能與為彌補次貸危機損失有關。此次套現(xiàn)不僅涉及中國，還包括日本、東南亞等其他國家。其實，“套現(xiàn)并非意味著外資撤離中國，而且他們也沒有必要撤退。”5月29日中午，一位有著十多年經驗的研究人士告訴記者。

據他了解，已有外資開始購購股票、房地產之外更具有投資價值的投資品，如金礦、企業(yè)法人股等。在銀根抽緊之際，外資還會向一些優(yōu)質民企提供資金，期待日后通過債轉股方式拿到企業(yè)的股權。

業(yè)內人士認為，應對外資在房地產業(yè)的變化加強監(jiān)控，不僅要適當提高“門檻”，控制外資流入的規(guī)模和速度，同時要關注外資在短期內大規(guī)模撤離，可能引發(fā)房地產市場劇烈波動。

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