一、建立房屋信托登記制度的必要性

1．房屋信托登記是房屋信托行為的生效要件。如果說2007年《物權法》頒布前，法律法規(guī)對房屋登記之法律效力不甚明確，房屋登記究竟系登記生效主義還是登記對抗主義，理論界和實務界論爭不休，在此基礎上構建的房屋信托行為究竟是否必須以登記為生效要件還有疑問的話，那么隨著《物權法》的頒行，一切爭論已經塵埃落定。依據《物權法》第9條規(guī)定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。這與《信托法》第10條的規(guī)定相呼應，即“設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理登記手續(xù)的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應當補辦登記手續(xù)；不補辦的，該信托不產生效力?！笔枪?，房屋信托應以權利登記為生效要件，未經登記該信托不生法律效力。換言之，設立房屋信托必須遵循《信托法》，確立的信托財產公示原則，《物權法》，所確立的物權變動原則，以及《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法》對房屋所有權轉移登記的規(guī)定，辦理房屋信托登記手續(xù)。

2．房屋信托登記可以彰顯信托財產之獨立性?！缎磐蟹ā芬?guī)定了信托財產的獨立性，即信托財產的非繼承性、與破產財產相隔離性、強制執(zhí)行之禁止、抵銷之禁止、混同之限制、受托人有限責任等。通過信托登記制度，可以把受托人固有財產和信托財產加以法律區(qū)別，同時向社會公眾提供公開查詢某項財產是否為信托財產的途徑，既利于監(jiān)督受托人經營管理信托財產行為，又利于警示潛在交易相對人。

3．房屋信托登記可以保障社會交易安全。受人之托，代人理財是信托的基本特性，安全性被置于信托關系的頭要位置。房屋信托登記制度的缺失，對于信托安全和整個社會的交易安全都有極大的隱患，表現(xiàn)在：其一，使得房屋作為信托財產的獨立性無法得到充分的體現(xiàn)，有違《信托法》之立法本意。其二，按照《信托法》對于信托財產的特別保護，第三人若不能從登記機關那里得到房屋信托設立的準確信息，其交易風險和交易成本將急遽上升。其三，由于無法通過官方渠道進行房屋信托登記，當事人設立信托時必須通過變通手段實現(xiàn)信托功能，增加了信托行為的經濟成本和法律成本。

4．房屋信托登記可以促進房屋信托業(yè)發(fā)展。專門的信托機構介入房屋信托，可以發(fā)揮房屋經營管理的業(yè)務專長，促進房地產業(yè)和金融業(yè)的相互融合。不僅如此，通過進一步的法律設計，受益權還可以證券化為“資產受益憑證”，并以證券的形式在市場流通，此即為不動產證券化。無論是不動產投資信托還是不動產資產信托都需借助一個可靠的信托財產登記平臺，保護不特定的投資人利益，制約受托人行為，保障交易安全。

二、我國房屋信托登記存在的問題

1．現(xiàn)有登記制度無法取代房屋信托登記。房屋信托設立后，房屋所有權就由委托人轉移給受托人，但受托人只是名義上取得房屋所有權，并非完全意義上的所有權，受托人必須按照信托合同約定管理經營房屋，由此產生的收益歸受益人享有。受益人雖有收益權，但沒有占有、管理和處分房屋的權利。一言以蔽之，信托財產獨立和區(qū)別于委托人、受托人的自有財產。但在普通轉移登記制度下，房屋一旦轉移，房屋受讓人可以完全取得房屋所有權，可以行使其占有、使用、收益和處分各權能，不受原所有權人限制。因此，信托財產的獨立性決定了房屋信托登記有別于現(xiàn)行《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法》所規(guī)定的普通轉移登記規(guī)則，必須通過獨特而精巧的制度設計，使得房屋信托登記能夠達到承載信托的各項功能，充分保護信托當事人和社會第三人權益之目的。

2．欠缺與《信托法》相配套的房屋信托登記規(guī)則。按照《信托法》第10條、《城市房地產管理法》第 60條以及《城市房屋權屬登記管理辦法》第17條的規(guī)定，設立房屋信托涉及到房屋所有權轉移，應該辦理轉移登記，但目前尚無一部法律法規(guī)或行政規(guī)章明確房屋信托登記制度。2001年修訂的《城市房屋權屬登記管理辦法》第17條用列舉的方式規(guī)定了房屋轉移登記的情形，包括“房屋購賣、交換、與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因”，房屋信托行為并未包括在內。2007年7月《房屋登記辦法》在網上公開征求意見，查閱該征求意見稿，同樣沒有對房屋信托登記加以規(guī)定。

3．實踐中當事人只能以變通措施實現(xiàn)信托登記的部分功能。實務中，房屋登記機構難以《信托法》為依據開展房屋信托登記，信托當事人只能采用其他變通措施，比如在信托文件里規(guī)定信托登記事宜，但是實際上不予登記；或者在信托文件中規(guī)定信托登記事宜，另外簽訂了信托財產轉讓合同，以此辦理所有權轉移登記替代信托登記。此等變通措施一則有違法律嚴肅性，二則增加了信托成本，三則隱藏著巨大法律風險，制約了房屋信托業(yè)的發(fā)展。

三、我國房屋信托登記制度的構建

房屋信托登記制度的缺失，對于信托安全和整個社會的交易安全隱患甚大。筆者建議借《物權法》實施之東風，以我國現(xiàn)有房屋登記制度框架為基礎，充分吸收借鑒他國或地區(qū)成功立法經驗，輔之以必要的技術手段，在登記機構、登記類型、登記申請人資格審查、登記事項、啟動程序、信托專用簿管理等方面盡快建立適合我國的房屋信托登記制度。

，主管機構

房屋信托的性質決定了房屋信托登記的主管機構應是專門設立的房屋權屬登記機構。目前，房屋權屬登記機構有兩種情形：一是行政機關登記，即由房管部門直接登記；實行房地合一的城市，由國土和房管部門登記。二是事業(yè)單位登記，即由房管部門下屬的事業(yè)單位負責登記。

，登記類型

1．房屋信托設立登記。根據《信托法》第8條的規(guī)定，房屋信托設立登記的原因有兩種，通過信托合同設立和通過遺囑設立。房屋信托設立登記是房屋所有權轉移登記的一種特殊類型，受托人名義上取得房屋的所有權，但是行使該所有權受到《信托法》和信托合同的雙重限制。

2．信托財產取得登記?！缎磐蟹ā返?4條規(guī)定：“受托人因信托財產的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產，也歸入信托財產。”因此，房屋信托設立以后，受托人在信托關系存續(xù)期間因信托房屋之管理、處分、滅失、毀損或其它事由取得之房屋權利，應辦理信托財產取得登記。

3．受托人變更登記?！缎磐蟹ā返?0條規(guī)定：“受托人職責終止的，依照信托文件規(guī)定選任新受托人；信托文件未規(guī)定的，由委托人選任；委托人不指定或者無能力指定的，由受益人選任；受益人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，依法由其監(jiān)護人代行選任?！币虼?，房屋信托設立登記后，如受托人有變動，經依《信托法》規(guī)定選任或指定新受托人后，應辦理受托人變更登記。

4．信托歸屬登記。信托歸屬登記主要適用于他益信托關系終止后信托財產歸屬登記，即委托人為第三人受益而設定的信托?！缎磐蟹ā返?4條規(guī)定：“信托終止的，信托財產歸屬于信托文件規(guī)定的人；信托文件未規(guī)定的，按下列順序確定歸屬：(一)受益人或者其繼承人；(二)委托人或者其繼承人?！币佬磐形募颉缎磐蟹ā芬?guī)定，信托關系終止后房屋權利因信托關系消滅而移轉于委托人以外的其他歸屬權利人，應辦理信托歸屬登記。

5．信托注銷登記。信托注銷登記主要適用于自他益信托關系終止后信托財產歸屬登記，即委托人為以自己作為受益人而設定的信托。依《信托法》第54條規(guī)定，信托關系終止后房屋權利因信托關系消滅而回復到原委托人所有，應辦理信托注銷登記。

6．信托內容變更登記。房屋信托登記以后，發(fā)生下列情形之一的，應辦理房屋信托內容變更登記：(1)房屋自然狀況發(fā)生變化的，比如房屋坐落的街道、門牌號或房屋名稱變更的；房屋面積增加或者減少的；房屋分割、合并的；(2)受托人的姓名或者名稱依法變更的；(3)信托期限變更的；(4)信托權限變更的：(5)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第三，登記程序

1．房屋信托登記事項。房屋信托登記是向第三人表明該房屋已經設定信托的法律事實，將受托人固有財產和信托財產加以法律區(qū)別，警示潛在交易相對人。因此，房屋信托登記事項應能夠體現(xiàn)《信托法》之旨趣，滿足設立信托之目的，保障第三人之權益，充分明確信托當事人之權利義務。包括以下方面：

(1)信托當事人情況。信托當事人為自然人的，應記載其姓名、住址、身份證號等信息；為法人或其他組織的，應記載其名稱、地址、法定代表人、營業(yè)執(zhí)照等信息。

(2)房屋自然狀況。即與房屋本身不可分離的，對房屋特點進行的客觀描述，此類事項因房屋的建成而自然形成，一定時期內具有相對穩(wěn)定性，非經法定程序不得隨意變化。房屋自然狀況對于確定房屋價值具有決定性意義，具體包括：房屋的坐落或地址、房屋面積、房屋用途、土地情況、房屋結構、產別等等。

(3)信托期限。房屋信托期限屆滿后，應辦理信托歸屬登記或者信托注銷登記；如果信托當事人協(xié)商一致的，還可以在信托期限屆滿之前辦理信托期限變更登記。對國有出讓土地上房屋設立信托的，該房屋信托期限不應超過土地使用權存續(xù)期限。依《信托法》第 12條之規(guī)定，若信托合同約定信托期限屆滿后，信托財產歸屬委托人，信托期限屆滿前當事人辦理了延長信托期限的變更登記時，委托人的債權人有權在合理期限內(一年)申請法院撤銷此登記。若信托合同約定信托期限屆滿后，信托財產歸屬委托人，信托期限屆滿后委托人未辦理信托注銷登記的，委托人的債權人是否

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