為落實從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。

投資要點(diǎn)

央行此次調(diào)整存款準(zhǔn)備金，基本與我們的預(yù)期相一致。這符合政府從緊貨幣政策的原則，而且這種"從緊"不僅僅反映在利率上，還反映在信貸規(guī)模上。

調(diào)整以后，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到15.5%，這是年內(nèi)央行次調(diào)整存款準(zhǔn)備金。上次調(diào)整存款準(zhǔn)備金在1月25日，幅度依然是0.5個百分點(diǎn)。

根據(jù)測算，通過本次調(diào)整央行將凍結(jié)約2000億元資金。

行業(yè)本次調(diào)整存款準(zhǔn)備金后，對房地產(chǎn)行業(yè)會有所影響，但是政府出臺相關(guān)政策的初衷并不是針對房地產(chǎn)行業(yè)，而是進(jìn)一步釋放宏觀經(jīng)濟(jì)通貨膨脹的壓力。

但是準(zhǔn)備金率的提高無疑將進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，造成"銀根"緊縮。

我們認(rèn)為，今后房價的走勢，更能直接影響房地產(chǎn)板塊的長期強(qiáng)弱。目前不同地區(qū)房價走勢并不相同。但是主要城市商品房成交量的萎縮是共存的現(xiàn)象。這說明市場觀望情緒有所加大。此外，目前政府正在極力推出相關(guān)限價房、保障性住房的相關(guān)政策，雖然對整個市場的沖擊不大，但心理層面的影響將進(jìn)一步加劇成交量的萎縮。

預(yù)計，在成交量萎縮、資金面受到擠壓的情況下，中小房地產(chǎn)發(fā)展商有可能進(jìn)一步降低價格回籠資金。這可能造成市場價格的進(jìn)一步波動。按照目前的形勢，預(yù)計房地產(chǎn)市場的回暖可能要等到08年下半年。因此，維持行業(yè)"謹(jǐn)慎推薦"評級。

1.提高存款準(zhǔn)備金率的目的

央行此次調(diào)整存款準(zhǔn)備金，基本與我們的預(yù)期相一致。這符合政府從緊貨幣政策的原則，而且這種"從緊"不僅僅反映在利率上，還反映在信貸規(guī)模上。調(diào)整以后，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到15.5%，這是年內(nèi)央行次調(diào)整存款準(zhǔn)備金。上次調(diào)整存款準(zhǔn)備金在1月25日，幅度依然是0.5個百分點(diǎn)。

我們認(rèn)為，央行本次提高存款準(zhǔn)備金率的主要目的還是為了繼續(xù)加強(qiáng)對銀行體系的流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。此外，為避免加息造成人民幣升值的進(jìn)一步壓力，提高存款準(zhǔn)備金也是一種不得已而為之的辦法。根據(jù)測算，通過本次調(diào)整央行將凍結(jié)約2000億元資金。

2.提高存款準(zhǔn)備金率對行業(yè)的影響

我們認(rèn)為，本次調(diào)整存款準(zhǔn)備金后對房地產(chǎn)行業(yè)會有所影響，但是政府出臺相關(guān)政策的初衷并不是針對房地產(chǎn)行業(yè)，而是進(jìn)一步釋放宏觀經(jīng)濟(jì)通貨膨脹的壓力。

2.1對開發(fā)商的影響

提高存款準(zhǔn)備金率后，較明顯的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模將有所緊縮。這佐證了我們前期關(guān)于國家在調(diào)整"地根"的同時，還將進(jìn)一步收緊"銀根"的判斷。

從目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)中直接以銀行信貸形式體現(xiàn)的資金來源僅占到17.28%，但如果考慮購房中的按揭貸款，以及其他資金中間接來自于銀行信貸的部分，我們認(rèn)為銀行貸款在開發(fā)商資金來源中所占到的實際比例應(yīng)該接近50%。因此，央行本次收緊信貸之后，對于部分資金融資渠道不暢、開發(fā)速度慢、資金運(yùn)轉(zhuǎn)存在問題的企業(yè)，應(yīng)該又是一次沖擊。從目前的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)的資源整合，將是今后發(fā)展的主要趨勢。滾動開發(fā)能力強(qiáng)、融資手段多樣、經(jīng)營思路明確的公司會進(jìn)一步在調(diào)控中獲取更對多的優(yōu)勢。

2.2對購房者的影響

在提高存款準(zhǔn)備金之后，各商業(yè)銀行的信貸規(guī)模有可能減少，個人住房的按揭規(guī)模也將受到影響。從去年的"套房貸款政策"、"關(guān)于套房定義"等相關(guān)政策出臺之后，個人住房按揭貸款的市場準(zhǔn)入門檻就已經(jīng)開始提高。而目前貸款規(guī)模縮小后，投資性購房貸款的難度還將增大。我們預(yù)計08年個人房貸按揭市場是否會開始對"套房"政策有所松動現(xiàn)在還很難估計，但對于購購小戶型、頭套住房的購房者影響不大。

3.提高存款準(zhǔn)備金率對股票市場房地產(chǎn)板塊的影響

我們總結(jié)了自2007年以來，歷次提高存款準(zhǔn)備經(jīng)利率之后房地產(chǎn)板塊指數(shù)的表現(xiàn)。從統(tǒng)計情況來看，市場反映表現(xiàn)不一。我們認(rèn)為這可能是因為房價的波動更能影響整個市場的走勢。

4．對今后市場的判斷

對于基本面較好的地產(chǎn)上市公司而言，資金面沖擊不大。優(yōu)質(zhì)上市公司可以利用多方位的渠道進(jìn)行融資，通過加快開發(fā)周轉(zhuǎn)速度來緩解資金壓力。與此同時，資金面趨緊還可以進(jìn)一步加大行業(yè)內(nèi)部的整合與競爭。這可以使得優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)上市公司通過收購和兼并取得更多位置更好、價格優(yōu)的土地。

但是在成交量萎縮、資金面受到擠壓的情況下，對于中小房地產(chǎn)發(fā)展商而言，進(jìn)一步降低價格回籠資金將是其面臨的艱難選擇。這有可能造成市場價格的進(jìn)一步波動。因此，我們認(rèn)為目前提高準(zhǔn)備金率對上市公司的可能沖擊主要來自于市場價格波動而造成的銷售壓力。

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