較近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)頻遭調(diào)控政策的“洗禮”，房?jī)r(jià)話題也時(shí)時(shí)牽動(dòng)著民心。被認(rèn)為可以平抑高房?jī)r(jià)的重要措施———物業(yè)稅，在兩會(huì)期間再度成為市場(chǎng)關(guān)注和期待的。多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的委員也都提到了物業(yè)稅這一熱門話題。他們表示，物業(yè)稅的開征有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，相關(guān)政策應(yīng)盡早出臺(tái)。對(duì)物業(yè)稅的開征方式，他們也提出了各自的建議。

“物業(yè)稅對(duì)打擊高房?jī)r(jià)是一個(gè)非常有力的舉措，政府應(yīng)該盡快推出?！比珖?guó)政協(xié)委員、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李慶云在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，物業(yè)稅的開征會(huì)增加投機(jī)、投資購(gòu)房者的持有成本，進(jìn)而遏制這部分購(gòu)房需求。此外，物業(yè)稅開征初期的心理意義可能更大于實(shí)際意義，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。

“建議加快開征物業(yè)稅的研究和征前準(zhǔn)備工作?！比珖?guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海在接受采訪時(shí)也表示，開征物業(yè)稅，可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒賣行為，對(duì)房地產(chǎn)虛高價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)，對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的住房稅費(fèi)予以減免優(yōu)惠，這有利于縮小社會(huì)貧富差距，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康透露，他今年提交的提案主要內(nèi)容就是關(guān)于開征物業(yè)稅的必要性和可行性。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展需要物業(yè)稅，財(cái)政體制的健全、完善和落實(shí)也需要物業(yè)稅。

2003年10月黨的十六屆三中全會(huì)曾明確提出：“實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！比欢?，時(shí)經(jīng)六年多，物業(yè)稅仍處于空轉(zhuǎn)試驗(yàn)階段，開征物業(yè)稅仍面臨著諸多難點(diǎn)。

郭松海分析說，個(gè)難點(diǎn)是確定物業(yè)稅繳納人，目前全國(guó)缺少完整房屋產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)和地籍信息系統(tǒng)，設(shè)計(jì)、征收物業(yè)稅需要有準(zhǔn)確、完整和清晰的產(chǎn)權(quán)資料作基礎(chǔ)，這是先決條件。其次是土地出讓金是否并入物業(yè)稅，將土地出讓金并入物業(yè)稅征收面臨實(shí)踐難題。此外，征收物業(yè)稅對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和供求、地方政府收入、企業(yè)利益和購(gòu)房者利益等方面影響重大，面臨來自現(xiàn)有財(cái)稅體制、經(jīng)驗(yàn)不足、工作量大和市場(chǎng)沖擊可能過大等問題的制約。

“頭先要建立全國(guó)大中城市統(tǒng)一的房產(chǎn)權(quán)屬檔案體系，為開征物業(yè)稅提供可靠依據(jù)。”郭松海建議說。

對(duì)土地出讓金是否并入物業(yè)稅這一問題，郭松海建議改革土地批租制為土地年租制。建立與物業(yè)稅相適應(yīng)的土地出讓制度，取消土地出讓金，改為按年均勻征收。鑒于在土地“招拍掛”批租制下，土地出讓金已包含了未來40至70年的物業(yè)稅，為實(shí)現(xiàn)稅賦公平，即物業(yè)稅開征前支付過土地出讓金的業(yè)主可不繳物業(yè)稅或進(jìn)行稅款抵扣；只有土地出讓金抵扣完畢后才繳納物業(yè)稅，物業(yè)稅開征后土地出讓金納入物業(yè)稅中按年征收。

此外，實(shí)行差別性的稅收政策。在物業(yè)稅的設(shè)置中，應(yīng)充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控作用，實(shí)行差別性的稅收政策，區(qū)分消費(fèi)性需求和投資性需求；在消費(fèi)環(huán)節(jié)，對(duì)套普通住宅，屬于自用的，適用零稅率。對(duì)套住宅可按面積征稅，對(duì)過多投資性購(gòu)房征收較高稅額。物業(yè)稅按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的負(fù)擔(dān)水平。

他進(jìn)一步指出，開征保有稅，要先易后難，要借鑒法國(guó)、韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，先開征房屋閑置稅，如頭先對(duì)商品住宅空置率高居全國(guó)頭位的北京，在五環(huán)內(nèi)的空置房屋試點(diǎn)征收，然后再逐步開展物業(yè)稅的征收。

李慶云也提出三點(diǎn)建議：一是物業(yè)稅的征收要體現(xiàn)住房的民生屬性和政府住房的保障性；二是建議采取簡(jiǎn)單易行、大致公平的評(píng)估方法，降低評(píng)估成本；三是可以將土地出讓金收歸國(guó)稅，再通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的方式返還給地方政府，這部分錢再用來建立保障性住房發(fā)展基金等。

“物業(yè)稅的推出時(shí)機(jī)已經(jīng)到了，但是更重要的是要研究一個(gè)機(jī)制，讓業(yè)主和地方政府形成一個(gè)良性互動(dòng)，讓地方政府提供更好的公共服務(wù)，促進(jìn)地方公共服務(wù)的改革?！比珖?guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說。

(作者：孫韶華　張漢青)

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