《物權(quán)法》的輪熱潮剛剛退去，業(yè)內(nèi)日前有人就報出猛料：4個月以后即將實施的《物權(quán)法》與目前房地產(chǎn)市場中的“潛規(guī)則”仍然有諸多抵觸，特別是樓市仍然流行的“坐擁花園”與《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定就完全背道而馳。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，底層和頂層的坐擁花園使用性質(zhì)為整個小區(qū)業(yè)主共有，那它究竟是“公”還是“私”？現(xiàn)在的坐擁花園到時是否都要“充公”？《物權(quán)法》還未實施，此類爭論已在樓市悄然展開。

《物權(quán)法》：“專有部分以外”都是共有

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。這也就意味著，只要沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)的建筑和土地部分都將歸整個小區(qū)的業(yè)主所共有，其中包括小區(qū)內(nèi)道路臨時停車位、屋頂?shù)裙部臻g。當(dāng)然這也就意味著，住在底層和頂層的業(yè)主都不能擁有自己的坐擁花園???因為這樣的花園并沒有在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)。

如果嚴(yán)格按照《物權(quán)法》規(guī)定實施，那現(xiàn)在的坐擁花園到時似乎都要“充公”？“我購一樓也就是考慮到有40多平方米的坐擁花園，當(dāng)時其他樓層價格都是7000多元/平方米，而我購的一樓房價卻是每平方米8000多元，一樓的房價比其他樓層貴了將近1000元。假如要將我的花園‘充公’，那我的損失又由誰來承擔(dān)？”3年前就購了一套花園洋房的鄧女士認為，為了購到帶花園的住宅，自己花了比別人高得多的價格，《物權(quán)法》假如要求變原來的坐擁花園為公共綠地，那業(yè)主購房時的損失究竟該由誰來承擔(dān)？

開發(fā)商：使用合同中有“坐擁”的說明

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，現(xiàn)在坐擁花園的使用都將不在法律保護之內(nèi)，開發(fā)商對此已經(jīng)提出質(zhì)疑，“我們在購房合同中早已對坐擁花使用和歸屬有了相關(guān)說明，應(yīng)該遵守購房合同中的雙方約定?！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商告訴記者，盡管底層和頂層的坐擁花園權(quán)屬理論上為小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同所有，但其使用權(quán)往往在購房合同中已明確約定為底層和頂層的業(yè)主所專用，因此即便《物權(quán)法》開始實施，那以前約定的坐擁花園并不能拿出來“充公”。

記者拿到的一份某樓盤2002年開發(fā)商與購房者簽訂的購房合同補充協(xié)議，其中第十二條就作了這樣約定：“乙方選購的商品房為底層或頂層時，乙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的綠化、衛(wèi)生、防腐的管理及維護責(zé)任，并承擔(dān)相應(yīng)費用，享有該范圍的使用權(quán)；乙方所選購商品房為非底層或非頂層時，乙方不承擔(dān)上述范圍內(nèi)的管理、維護責(zé)任及費用，但要認可底層和頂層用戶對該范圍的使用權(quán)?！边@顯然也就意味著，盡管花園理論上為所有小區(qū)業(yè)主所共有，但事實上小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主已經(jīng)承認了坐擁花園的“專有”屬性。

爭議：遵照合同還是遵照《物權(quán)法》？

盡管《物權(quán)法》還沒有正式實施，但究竟是遵照購房合同約定，繼續(xù)承認坐擁花園的“私有”屬性，還是嚴(yán)格按照《物權(quán)法》對“公”和“私”的界定，將現(xiàn)在的坐擁花園全部取消并“充公”，這是一道我們不能回避的選擇題。

君合律師事務(wù)所核心合伙人律師鄭書宏認為，盡管《物權(quán)法》對小區(qū)的共有部分有了明確規(guī)定，但由于《物權(quán)法》是今年10月才實施，在實施前，開發(fā)商與購房者在購房合同中已對其使用歸屬進行了明確約定，其他業(yè)主也都以書面形式放棄了坐擁花園的使用權(quán)，那么根據(jù)法律“意思自治原則”，坐擁花園的使用應(yīng)該得到保護，即便是以后《物權(quán)法》開始實施，也不會像有的業(yè)主擔(dān)心的那樣自己坐擁花園可能會被“充公”。

但也有購房者表示，開發(fā)商在購房合同中要求其他絕大多數(shù)業(yè)主放棄對坐擁花園、地下車位等的使用權(quán)，這實際上是開發(fā)商強制性的霸王合同：假如購房者不認同這樣的約定就不能購到房子，這沒有充分尊重購房者的權(quán)利。

鄭律師認為，《物權(quán)法》僅僅是對小區(qū)內(nèi)的“公”和“私”進行了明確界定，但對業(yè)主和開發(fā)商違反了《物權(quán)法》規(guī)定將承擔(dān)什么后果并無處罰說明，只能通過法院維權(quán)，請求其停止侵權(quán)，這個維權(quán)程序復(fù)雜、執(zhí)行困難。所以《物權(quán)法》要真正執(zhí)行還將有一個更為明確的實施細則。

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