建議書發(fā)出方廣州市業(yè)主委員會(huì)聯(lián)誼會(huì)籌委會(huì)認(rèn)為，《物權(quán)法》（草案）第七稿不但沒有明確業(yè)主的共有權(quán)利，反而將開發(fā)商侵害業(yè)主權(quán)利的行為合法化，并且取消了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位，這必將使社區(qū)矛盾更加激化。

因此，建議書請(qǐng)求全國人大修改《物權(quán)法》（草案）第六章，明確建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)歸業(yè)主共有；業(yè)主大會(huì)可以經(jīng)民政部門登記注冊(cè)成為非贏利性法人機(jī)構(gòu)。

據(jù)稱，目前廣州已有近百家業(yè)主委員會(huì)和十多家業(yè)委會(huì)籌委會(huì)參與由北京等業(yè)主發(fā)起的這一行動(dòng)?！段餀?quán)法》（草案）將可能在3月召開的全國人大會(huì)上通過。

全國業(yè)主聯(lián)名上書廣州業(yè)主響應(yīng)

1月21日，北京部分業(yè)主委員會(huì)建議，運(yùn)用《憲法》賦予公民的權(quán)利，各地業(yè)主聯(lián)署向全國人大提出要求，對(duì)《物權(quán)法》（草案）第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)條款應(yīng)作出修改或規(guī)定，明確業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利。

廣州業(yè)主委員會(huì)聯(lián)誼會(huì)籌委會(huì)認(rèn)為，《物權(quán)法》（草案）第七稿不但沒有明確業(yè)主的共有權(quán)利，反而將開發(fā)商通過出售、出租和附等方式侵害業(yè)主共有權(quán)利的行為以允許約定的方式予以合法化，并且取消了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位，這必將引起社區(qū)的更加動(dòng)蕩不安，導(dǎo)致矛盾更加激化。

公共物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清業(yè)主自治地位不明

廣州業(yè)主的建議書指出，《物權(quán)法》（草案）第六章關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，部分條款侵害了廣大業(yè)主的應(yīng)有權(quán)益。

目前，各地侵犯業(yè)主公共權(quán)益的現(xiàn)象非常普遍，主要表現(xiàn)在：公共物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清，公共權(quán)益屢遭侵犯；利益集團(tuán)凌駕于法律之上，小區(qū)配套公建房屋和設(shè)施如車庫、車位等以約定的方式被開發(fā)商出售、出租、抵押，物業(yè)暴力此起彼伏；業(yè)主自治團(tuán)體成立困難、獨(dú)立主體地位長期不明；業(yè)主自治門檻太高，自治機(jī)制運(yùn)作不暢。

建議修改第六章5條內(nèi)容

建議說，業(yè)主要求《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)條款作如下修改和增加規(guī)定，明確業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利：

一、區(qū)劃內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施歸業(yè)主共有

1.第七十二條更改為：建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)歸業(yè)主共有并頒發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證，但依法屬于國有部分的除外。建設(shè)單位應(yīng)將建設(shè)用地使用權(quán)證、建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物及其附屬設(shè)施的規(guī)劃和竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙等資料移交給業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

[說明]《物權(quán)法》（草案）開始幾稿規(guī)定了這些，后來在審議過程中被逐步取消，使得住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)邊界變得模糊不清，業(yè)主共有的建設(shè)用地使用權(quán)被開發(fā)商侵占，隨意更改規(guī)劃、拒不移交相關(guān)資料的現(xiàn)象十分突出。

2.第七十三條更改為：建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)配套公建的車庫、車位、會(huì)所、物業(yè)管理用房、人防工程用房、托幼園所、衛(wèi)生站、綜合便民店、居委會(huì)辦公用房、綜合服務(wù)站、自行車存車處、道路、綠地等業(yè)主專有部分以外的公共服務(wù)房屋和設(shè)施、場(chǎng)地歸業(yè)主共有，不得銷售或給特定人。

3.建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)配套公建的水、電、氣、熱等基本公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有，不得銷售或給特定人，但依法屬于國有部分的除外。

修改理由

“約定方式”給開發(fā)商借口侵占公共物業(yè)，形成壟斷

廣州業(yè)主委員會(huì)聯(lián)誼會(huì)籌委會(huì)認(rèn)為，業(yè)主生活所必需配套的公共房屋和設(shè)施，如果以約定優(yōu)先原則確定其產(chǎn)權(quán)歸屬，允許歸特定人專有，只不過是給了開發(fā)商等侵占公共物業(yè)一個(gè)“更適當(dāng)”的借口而已。

業(yè)主生活所必需配套的水、電、氣、熱等基本公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備，如果允許歸特定人專有，將變成事實(shí)上的壟斷，從而破壞市場(chǎng)秩序，影響業(yè)主的安定團(tuán)結(jié)，這些問題已經(jīng)被此起彼伏的開發(fā)商和物業(yè)公司的停電停水事件所證實(shí)。

二、業(yè)主大會(huì)可注冊(cè)成為法人機(jī)構(gòu)，可提起訴訟

4.第七十四條更改為：業(yè)主可以按建筑物設(shè)立業(yè)主大會(huì)，同時(shí)可以按建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物設(shè)立聯(lián)合的業(yè)主大會(huì)，業(yè)主可以選舉業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，業(yè)主大會(huì)可以經(jīng)民政部門登記注冊(cè)成為非贏利性法人機(jī)構(gòu)。

[說明]允許按建筑物設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，將方便業(yè)主管理建筑物，同時(shí)又方便業(yè)主通過建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主委員會(huì)之間的合作來管理樓宇外的共有部分。業(yè)主大會(huì)可以注冊(cè)為法人機(jī)構(gòu)將極大地保護(hù)業(yè)主的共有權(quán)益。

5.第七十九條增加規(guī)定：業(yè)主大會(huì)可以為維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)之目的設(shè)立物業(yè)維護(hù)費(fèi)公共賬戶，業(yè)主應(yīng)按業(yè)主大會(huì)的決定繳納物業(yè)維護(hù)費(fèi)用，公共賬戶由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理，資金的支出預(yù)決算由業(yè)主大會(huì)審批。

[說明]業(yè)主大會(huì)設(shè)立物業(yè)維護(hù)費(fèi)公共賬戶將理順業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，回歸物業(yè)管理的本來面目。

6.第八十二條增加規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為提起訴訟，同時(shí)公告全體業(yè)主，業(yè)主也可以以自己名義對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為提起訴訟。

[說明]允許業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為提起訴訟，將極大地保護(hù)業(yè)主的利益，遏制開發(fā)商和物業(yè)公司對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害，從而減少糾紛，為創(chuàng)建和諧社區(qū)打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

7.增加規(guī)定：《物權(quán)法》（草案）生效前關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地等的歸屬存在爭(zhēng)議尚未達(dá)成一致的，適用《物權(quán)法》（草案）的規(guī)定。

[說明]明確《物權(quán)法》（草案）生效前的有關(guān)產(chǎn)權(quán)糾紛問題。

律師評(píng)點(diǎn)

《物權(quán)法》(草案)從來沒有承認(rèn)業(yè)委會(huì)訴訟資格

“《物權(quán)法》（草案）從來就沒有承認(rèn)業(yè)委會(huì)有訴訟資格！”針對(duì)倡議書中，業(yè)主提出的“《物權(quán)法》（草案）取消了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位”的說法，律師許奮飛昨天更正說。

許奮飛是廣州市律師委員會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任，有多年的物業(yè)管理案件從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。他認(rèn)為，目前小區(qū)管理中有兩個(gè)問題特別突出：一是業(yè)主大會(huì)成立難；二是業(yè)委會(huì)沒有訴訟資格。因此即使成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)也不能代表業(yè)主大會(huì)去打官司。

許奮飛說，在廣州物業(yè)管理實(shí)踐中，地下停車場(chǎng)，球場(chǎng)、游泳池等公共設(shè)施的使用引起大量糾紛，但現(xiàn)在《物權(quán)法》（草案）也沒有相關(guān)明確、完善的條款來規(guī)范。因此“現(xiàn)在的草案即使通過了，仍然會(huì)出現(xiàn)大量的物業(yè)管理糾紛?！?p>人大代表應(yīng)到基層傾聽業(yè)主受損害經(jīng)歷

許奮飛用“非常激烈”一詞來形容《物權(quán)法》（草案）在立法過程中的各方利益斗爭(zhēng)，他說這是其他法律所沒碰見過，只有這部法律才能用這個(gè)詞來形容。而建設(shè)方、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)都有自己的行業(yè)協(xié)會(huì)和政府主管部門，更容易影響立法。業(yè)主則沒有自己的團(tuán)體可以將利益訴求反映到立法機(jī)構(gòu)。

因此，許奮飛認(rèn)為，現(xiàn)在業(yè)主通過上書全國人大這種理性的方式表達(dá)自己的意見，關(guān)注自己的利益，是一種令人欣喜的事情，這在之前的立法中是很少見的。也符合國際立法的趨勢(shì)。

許奮飛同時(shí)建議，人民代表大會(huì)的代表應(yīng)該更多到基層收集意見，聽聽目前業(yè)主所經(jīng)歷的苦難，認(rèn)識(shí)他們的權(quán)益被損害的程度。

背景

盛華仁：物權(quán)法（草案）要確保在即將召開的人大會(huì)上通過

1月18日-19日，在京的十屆全國人大代表聽取了關(guān)于物權(quán)法草案的匯報(bào)，全國人大常委會(huì)副委員長兼秘書長盛華仁在會(huì)上說，這部法律非常重要，立法非常迫切，屬于中國特色社會(huì)主義法律體系中起支架作用的法律。從常委會(huì)審議情況和社會(huì)各方面反映看，現(xiàn)在對(duì)這部法律草案已取得共識(shí)，出臺(tái)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，要確保在十屆全國人大五次會(huì)議上順利通過。

物權(quán)法(草案)七審未有

從2002年至今，《物權(quán)法》（草案）歷經(jīng)多次審議。

作為我國民法草案的重要組成部分，2002年12月，《物權(quán)法》（草案）提請(qǐng)九屆全國人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議進(jìn)行初次審議。后十屆全國人大常委會(huì)高度重視制定物權(quán)法的工作，對(duì)《物權(quán)法》（草案）先后進(jìn)行了四次審議。根據(jù)全國人大常委會(huì)委員長會(huì)議的決定，2005年7月10日，《物權(quán)法》（草案）向社會(huì)全文公布，廣泛征求意見。社會(huì)各界通過網(wǎng)絡(luò)、信件等方式共提出意見11543份。

2006年10月，十屆全國人大常委會(huì)十四次會(huì)議對(duì)《物權(quán)法》（草案）進(jìn)行了六審，創(chuàng)造了全國人大立法史上單部法律草案審議次數(shù)之較。12月，十屆全國人大常委會(huì)十五次會(huì)議對(duì)《物權(quán)法》（草案）進(jìn)行第七次審議。

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