“地下車位購賣存在的風(fēng)險就是產(chǎn)權(quán)?！弊蛉眨浾呔偷叵峦＼囄毁徺u一事咨詢多位法學(xué)專家，他們不約而同地建議市民在車位購賣交易中要多加提防。那么，究竟存在哪些陷阱？市民又怎樣才能做到“心水清”呢？

　　專家提醒：車位交易過程中，較核心的問題是要弄清楚，車位的原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰所有？

　　關(guān)鍵問題1

　　無產(chǎn)權(quán)證車位不受保護(hù)

　　華工法學(xué)教授關(guān)永宏舉例，當(dāng)發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，由于這些產(chǎn)業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主較后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證。

　　這些沒有產(chǎn)權(quán)的共有車位購賣不受物權(quán)法保護(hù)，小區(qū)業(yè)主有權(quán)向法院申請撤消發(fā)展商對這些共有車位的購賣合同。合同撤消后，購購這些私賣車位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購車位款項。一旦房地產(chǎn)商“走佬”，業(yè)主的錢就存在追不回的風(fēng)險。

　　關(guān)鍵問題2

　　車位被開發(fā)商多次出售

　　“沒辦理產(chǎn)權(quán)的車位有可能被開發(fā)商二次銷售！”華工法學(xué)教授關(guān)永宏表示，“廣州今年3月國土房產(chǎn)局專門頒布了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》，其中第五條規(guī)定：‘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位出售或者出租房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫前，需經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬?！?

　　然而，有的開發(fā)商遲遲沒辦理這個“確權(quán)”手續(xù)，使得購了車位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)商等車位漲價時再辦確權(quán)手續(xù)，把車位以高價次賣出并幫購家辦理完過戶，那么次的購家反而成了被趕走的那個?！胺删椭怀姓J(rèn)已過戶的車位”。

　　專家在此提醒，無論交易一手車位還是二手車位，較核心的問題在于關(guān)注車位原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰所有。購家交易前頭先要明確，車位是否具有受法律保護(hù)的產(chǎn)權(quán)，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購購的風(fēng)險，以及購購人簽的合同的保障力到底有多大。

　　關(guān)鍵問題3

　　人防工程車位有特殊性

　　“人防工程的車位不同于普通車位，在戰(zhàn)爭時會被防空部門統(tǒng)一管理，有可能當(dāng)時不作私人停車位用途?！比A工法學(xué)教授關(guān)永宏表示，人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭發(fā)生的時候，就要無條件地把這個車位交出來給有關(guān)的防空管理部門統(tǒng)一支配。因而，購購車位時市民要留意合同里的細(xì)則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。

　　關(guān)鍵問題4

　　租賃期限超20年后無效

　　有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時候會申明車位不能購賣。他們不會與業(yè)主簽購賣合同，只簽租賃合同。可是，他們在合同中并不向消費者聲明“租賃期限超過20年后將不受法律保護(hù)”。

　　廣東天勝律師事務(wù)所的周律師提醒，根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的那部分無效?！币簿褪钦f，消費者租賃車位（庫）（就是所謂的銷售使用權(quán)）較長期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。

　　專家提示，凡是銷售使用權(quán)超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。

　　專家提議

　　巧用羊城通盤活小區(qū)車位

　　針對小區(qū)內(nèi)車位售賣后利用率不高的尷尬局面，近日有專家建議政府建立動態(tài)停車信息數(shù)據(jù)庫，利用羊城通繳停車費來把握動態(tài)信息，從而較終把這些小區(qū)車位“盤活”。

　　“如果政府能建好動態(tài)停車信息系統(tǒng)，盤活小區(qū)內(nèi)停車場將不是夢想！”華南理工大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院物流系教授蔡文學(xué)表示，任何公共停車智能系統(tǒng)都是以統(tǒng)一動態(tài)停車信息管理為前提，要通過這些動態(tài)信息使已出售的小區(qū)停車位在白天的空置時間得以利用，羊城通將會是較關(guān)鍵的一環(huán)：通過羊城通刷卡繳交停車費從而把停車場停車位的動態(tài)信息傳至公共停車智能系統(tǒng)。蔡教授建議，政府可以通過招投標(biāo)把公共停車智能系統(tǒng)租給企業(yè)，企業(yè)與購購了車位的車主簽訂合同，幫車主在空出車位的時候把車位對外臨租，事后分給車主一定的租金。萬一車主中途回來，承包企業(yè)也可以根據(jù)停車智能系統(tǒng)里的信息給車主安排臨時?？康奈恢谩＿@樣一來產(chǎn)生雙贏的結(jié)果是：車主獲得了利益，政府也解決了部分停車難的問題。

　　相關(guān)法規(guī)

　　廣東物管相關(guān)條例將出臺

　　個人豪囤車位現(xiàn)象或杜絕

　　一戶業(yè)主豪囤幾十個車位也沒“法”管？近來陸續(xù)有媒體報道，不同小區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)一戶業(yè)主購購數(shù)十個車位再提高租金返租給小區(qū)業(yè)主。然而，隨著《廣東省物業(yè)管理條例（修訂草案修改稿）》）（下簡稱“修改稿”）于今年7月29日提交省十一屆人大常委會第四次會議審議，這種“豪霸”車位的現(xiàn)象或能得到有效解決。

　　據(jù)了解，今年4月1日起執(zhí)行的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》已對每戶購購車位數(shù)量作出相關(guān)規(guī)定：車位比例低于1∶1的廣州樓盤小區(qū)，車位只能賣給業(yè)主，且一套房只能限購或限租一個車位。在廣州市區(qū)車位比例低于1∶1的樓盤比比皆是，然而確保小區(qū)業(yè)主優(yōu)先使用、轉(zhuǎn)讓或拍賣時也應(yīng)以小區(qū)業(yè)主優(yōu)先的“優(yōu)先原則”在實際操作中有很大的灰色區(qū)域。

　　“具體多少時間內(nèi)只能向業(yè)主發(fā)售、以什么樣的形式公示等細(xì)節(jié)的缺失使操作起來十分模糊?！比A工法學(xué)教授關(guān)永宏表示此次省物業(yè)管理條例的修訂稿里對如何優(yōu)先滿足業(yè)主需要作出了細(xì)化，使業(yè)主優(yōu)先原則更具操作性。

　　“修改稿”中明確表示，擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購購一個車位、車庫。同時，在確定滿足本區(qū)域所有業(yè)主需求前，不得將車位（庫）出售給其他人。

　　業(yè)內(nèi)說法

　　協(xié)會會長贊成停車位提價

　　對于目前廣州停車位緊張現(xiàn)象，記者采訪了廣州市停車協(xié)會會長康斯平先生，他稱“我希望廣州目前的小區(qū)停車位價格恢復(fù)到2004年的600元／月”。

　　康會長在接受采訪時稱，現(xiàn)在廣州的小區(qū)停車位是由政府規(guī)定的，有違市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律。“車位成了稀缺品，反而價格倒降了下去，現(xiàn)在小區(qū)的車位價格至少要恢復(fù)到2004年的水平才正常?！?

　　他認(rèn)為政府部門較好不要介入小區(qū)車位價格的漲跌，“政府就該多建設(shè)些公共停車位，而不是強行規(guī)定某個價格要大家來執(zhí)行?！蓖瑫r，價格的偏低還導(dǎo)致部分持有車位的業(yè)主，不愿放租自己的車位，一定程度上加劇車位緊張的情況。

　　另外，現(xiàn)行的小區(qū)停車位的收取價格對于很多投資者來說，門檻偏高，“按現(xiàn)在廣州小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)，投資者要幾十年才能收回”，而對于15年以上才有的項目，投資者往往是望而卻步的。這又進(jìn)一步減少新建停車位的可能。

　　他山之石

　　解決停車難問題國外有成功做法

　　新快報訊　停車難的問題已成為世界各大城市的難題之一，對于如何更好地解決停車難的問題，不少城市都有自己的成功做法值得借鑒。

　　美國：咪表計時停車

　　美國的停車位一般都有一個咪表，過時了會出現(xiàn)紅色違規(guī)停車信號。在洛杉磯，市政府所在的市被劃成幾個圓圈，越是處于地帶的停車場的停車費就越高，而且為了讓停車者盡量減少停車時間，計費都是從15時辰起。

　　日本：無停車位禁上牌

　　面積只有2100平方公里的日本頭都東京及其周邊的三個縣集中了大約2200萬輛車，卻看不到車輛無序停放造成的交通堵塞，這得力于日本政府制定的一系列法律、法規(guī)。例如，購車先購?fù)＼囄?，沒有停車位不能上牌照；新建或改建建筑時，停車位不達(dá)標(biāo)不允許開工。如今，每天進(jìn)入東京市內(nèi)的車輛多達(dá)六七百萬輛，但要找一個停車位并不難。

　　韓國：鼓勵民間投資

　　韓國各地方政府針對各自的情況采取各種措施，如：地方政府自己出資建設(shè)公共停車場；利用城市的政府土地建設(shè)停車場；減少低價位的路邊停車并提高路邊停車的價格；鼓勵民間對停車場的投資等。

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