“地下車位購賣存在的風險就是產(chǎn)權。”昨日，記者就地下停車位購賣一事咨詢多位法學專家，他們不約而同地建議市民在車位購賣交易中要多加提防。那么，究竟存在哪些陷阱？市民又怎樣才能做到“心水清”呢？

　　專家提醒：車位交易過程中，較核心的問題是要弄清楚，車位的原始產(chǎn)權到底歸誰所有？

　　關鍵問題1

　　無產(chǎn)權證車位不受保護

　　華工法學教授關永宏舉例，當發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，由于這些產(chǎn)業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主較后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權證。

　　這些沒有產(chǎn)權的共有車位購賣不受物權法保護，小區(qū)業(yè)主有權向法院申請撤消發(fā)展商對這些共有車位的購賣合同。合同撤消后，購購這些私賣車位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購車位款項。一旦房地產(chǎn)商“走佬”，業(yè)主的錢就存在追不回的風險。

　　關鍵問題2

　　車位被開發(fā)商多次出售

　　“沒辦理產(chǎn)權的車位有可能被開發(fā)商二次銷售！”華工法學教授關永宏表示，“廣州今年3月國土房產(chǎn)局專門頒布了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》，其中第五條規(guī)定：‘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位出售或者出租房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫前，需經(jīng)初始登記確認權屬?！?

　　然而，有的開發(fā)商遲遲沒辦理這個“確權”手續(xù)，使得購了車位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權證。如果開發(fā)商等車位漲價時再辦確權手續(xù)，把車位以高價次賣出并幫購家辦理完過戶，那么次的購家反而成了被趕走的那個。“法律就只承認已過戶的車位”。

　　專家在此提醒，無論交易一手車位還是二手車位，較核心的問題在于關注車位原始產(chǎn)權到底歸誰所有。購家交易前頭先要明確，車位是否具有受法律保護的產(chǎn)權，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購購的風險，以及購購人簽的合同的保障力到底有多大。

　　關鍵問題3

　　人防工程車位有特殊性

　　“人防工程的車位不同于普通車位，在戰(zhàn)爭時會被防空部門統(tǒng)一管理，有可能當時不作私人停車位用途?！比A工法學教授關永宏表示，人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭發(fā)生的時候，就要無條件地把這個車位交出來給有關的防空管理部門統(tǒng)一支配。因而，購購車位時市民要留意合同里的細則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。

　　關鍵問題4

　　租賃期限超20年后無效

　　有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時候會申明車位不能購賣。他們不會與業(yè)主簽購賣合同，只簽租賃合同?？墒?，他們在合同中并不向消費者聲明“租賃期限超過20年后將不受法律保護”。

　　廣東天勝律師事務所的周律師提醒，根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的那部分無效?！币簿褪钦f，消費者租賃車位（庫）（就是所謂的銷售使用權）較長期限也只有20年，20年后是不受法律保護的。

　　專家提示，凡是銷售使用權超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。

　　專家提議

　　巧用羊城通盤活小區(qū)車位

　　針對小區(qū)內(nèi)車位售賣后利用率不高的尷尬局面，近日有專家建議政府建立動態(tài)停車信息數(shù)據(jù)庫，利用羊城通繳停車費來把握動態(tài)信息，從而較終把這些小區(qū)車位“盤活”。

　　“如果政府能建好動態(tài)停車信息系統(tǒng)，盤活小區(qū)內(nèi)停車場將不是夢想！”華南理工大學經(jīng)貿(mào)學院物流系教授蔡文學表示，任何公共停車智能系統(tǒng)都是以統(tǒng)一動態(tài)停車信息管理為前提，要通過這些動態(tài)信息使已出售的小區(qū)停車位在白天的空置時間得以利用，羊城通將會是較關鍵的一環(huán)：通過羊城通刷卡繳交停車費從而把停車場停車位的動態(tài)信息傳至公共停車智能系統(tǒng)。蔡教授建議，政府可以通過招投標把公共停車智能系統(tǒng)租給企業(yè)，企業(yè)與購購了車位的車主簽訂合同，幫車主在空出車位的時候把車位對外臨租，事后分給車主一定的租金。萬一車主中途回來，承包企業(yè)也可以根據(jù)停車智能系統(tǒng)里的信息給車主安排臨時?？康奈恢?。這樣一來產(chǎn)生雙贏的結果是：車主獲得了利益，政府也解決了部分停車難的問題。

　　相關法規(guī)

　　廣東物管相關條例將出臺

　　個人豪囤車位現(xiàn)象或杜絕

　　一戶業(yè)主豪囤幾十個車位也沒“法”管？近來陸續(xù)有媒體報道，不同小區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)一戶業(yè)主購購數(shù)十個車位再提高租金返租給小區(qū)業(yè)主。然而，隨著《廣東省物業(yè)管理條例（修訂草案修改稿）》）（下簡稱“修改稿”）于今年7月29日提交省十一屆人大常委會第四次會議審議，這種“豪霸”車位的現(xiàn)象或能得到有效解決。

　　據(jù)了解，今年4月1日起執(zhí)行的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》已對每戶購購車位數(shù)量作出相關規(guī)定：車位比例低于1∶1的廣州樓盤小區(qū)，車位只能賣給業(yè)主，且一套房只能限購或限租一個車位。在廣州市區(qū)車位比例低于1∶1的樓盤比比皆是，然而確保小區(qū)業(yè)主優(yōu)先使用、轉(zhuǎn)讓或拍賣時也應以小區(qū)業(yè)主優(yōu)先的“優(yōu)先原則”在實際操作中有很大的灰色區(qū)域。

　　“具體多少時間內(nèi)只能向業(yè)主發(fā)售、以什么樣的形式公示等細節(jié)的缺失使操作起來十分模糊。”華工法學教授關永宏表示此次省物業(yè)管理條例的修訂稿里對如何優(yōu)先滿足業(yè)主需要作出了細化，使業(yè)主優(yōu)先原則更具操作性。

　　“修改稿”中明確表示，擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購購一個車位、車庫。同時，在確定滿足本區(qū)域所有業(yè)主需求前，不得將車位（庫）出售給其他人。

　　業(yè)內(nèi)說法

　　協(xié)會會長贊成停車位提價

　　對于目前廣州停車位緊張現(xiàn)象，記者采訪了廣州市停車協(xié)會會長康斯平先生，他稱“我希望廣州目前的小區(qū)停車位價格恢復到2004年的600元／月”。

　　康會長在接受采訪時稱，現(xiàn)在廣州的小區(qū)停車位是由政府規(guī)定的，有違市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律。“車位成了稀缺品，反而價格倒降了下去，現(xiàn)在小區(qū)的車位價格至少要恢復到2004年的水平才正常。”

　　他認為政府部門較好不要介入小區(qū)車位價格的漲跌，“政府就該多建設些公共停車位，而不是強行規(guī)定某個價格要大家來執(zhí)行?！蓖瑫r，價格的偏低還導致部分持有車位的業(yè)主，不愿放租自己的車位，一定程度上加劇車位緊張的情況。

　　另外，現(xiàn)行的小區(qū)停車位的收取價格對于很多投資者來說，門檻偏高，“按現(xiàn)在廣州小區(qū)的收費標準，投資者要幾十年才能收回”，而對于15年以上才有的項目，投資者往往是望而卻步的。這又進一步減少新建停車位的可能。

　　他山之石

　　解決停車難問題國外有成功做法

　　新快報訊　停車難的問題已成為世界各大城市的難題之一，對于如何更好地解決停車難的問題，不少城市都有自己的成功做法值得借鑒。

　　美國：咪表計時停車

　　美國的停車位一般都有一個咪表，過時了會出現(xiàn)紅色違規(guī)停車信號。在洛杉磯，市政府所在的市被劃成幾個圓圈，越是處于地帶的停車場的停車費就越高，而且為了讓停車者盡量減少停車時間，計費都是從15時辰起。

　　日本：無停車位禁上牌

　　面積只有2100平方公里的日本頭都東京及其周邊的三個縣集中了大約2200萬輛車，卻看不到車輛無序停放造成的交通堵塞，這得力于日本政府制定的一系列法律、法規(guī)。例如，購車先購停車位，沒有停車位不能上牌照；新建或改建建筑時，停車位不達標不允許開工。如今，每天進入東京市內(nèi)的車輛多達六七百萬輛，但要找一個停車位并不難。

　　韓國：鼓勵民間投資

　　韓國各地方政府針對各自的情況采取各種措施，如：地方政府自己出資建設公共停車場；利用城市的政府土地建設停車場；減少低價位的路邊停車并提高路邊停車的價格；鼓勵民間對停車場的投資等。

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