10月27日開(kāi)幕的十屆全國(guó)人大常委會(huì)第24次會(huì)議，對(duì)物權(quán)法草案進(jìn)行了第6次審議，這創(chuàng)下了我國(guó)法律草案的審議次數(shù)之較。此次大會(huì)對(duì)之前的物權(quán)法草案五次審議稿進(jìn)行了部分修改，其中，備受公眾關(guān)注的“住宅用地滿(mǎn)70年續(xù)費(fèi)”條文被刪除。此外，有關(guān)住宅小區(qū)公共部分認(rèn)定問(wèn)題，大會(huì)也專(zhuān)門(mén)作出了調(diào)整。

　　記者節(jié)選了貼近日常生活的幾個(gè)方面，邀請(qǐng)有關(guān)人士進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。不少專(zhuān)家指出，經(jīng)過(guò)6次審議后，物權(quán)法草案已顯得比較成熟，此次新修改部分，更是著眼于普通民眾的“身邊利益”，人性化。

　　【關(guān)鍵詞】

　　住宅用地、70年

　　這是一個(gè)不得不說(shuō)的話(huà)題，事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)。草案五次審議稿中規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期?！薄敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?/P>

　　而第六次審議中，在多數(shù)常委會(huì)成員的一致建議下，“自動(dòng)續(xù)期”可以保留，但“70年后支付土地使用費(fèi)”條款被刪除。

　　對(duì)此，福州房地產(chǎn)專(zhuān)家陳國(guó)旺認(rèn)為，此次大會(huì)將該條款刪除，主要出于兩種考慮：是時(shí)間問(wèn)題，現(xiàn)在市場(chǎng)上大部分的房屋所在土地年限不過(guò)20年，也就是說(shuō)，未來(lái)的時(shí)間跨度還很長(zhǎng)，許多變數(shù)都是不可預(yù)知的，如果在此時(shí)就匆匆作出規(guī)定，難保未來(lái)會(huì)出現(xiàn)一些不適之處。是從社會(huì)安定穩(wěn)定的角度出發(fā)，受傳統(tǒng)思想影響，中國(guó)人對(duì)于房屋的歸屬感很強(qiáng)，如果在此時(shí)就埋下不確定因素，勢(shì)必會(huì)引起一些爭(zhēng)議。

　　但陳國(guó)旺表示，現(xiàn)在把此條款刪除，并不意味著自動(dòng)續(xù)期后，使用權(quán)人就可以不繳納任何費(fèi)用，從以往的先例來(lái)看，這部分費(fèi)用很有可能會(huì)轉(zhuǎn)換成象征性的稅收，額度不大，可以讓普通家庭輕松承受。

　　【關(guān)鍵詞】

　　小區(qū)車(chē)位歸屬

　　五次審議稿規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。”

　　六審稿則將此修改為：“車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)頭先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有?！?/P>

　　福州一小區(qū)物業(yè)主任趙先生告訴記者，車(chē)位之爭(zhēng)，從小區(qū)建立伊始，就一直沒(méi)有停息?！按舜瘟鶎徃鍖?zhuān)門(mén)對(duì)此進(jìn)行了修改，但是否有助于問(wèn)題的解決，我心里也沒(méi)底?！壁w先生說(shuō)。

　　“有關(guān)車(chē)位的糾紛，短期內(nèi)不會(huì)停止。”陳國(guó)旺告訴記者，雖然修改稿加進(jìn)了“車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)頭先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”，但依然明確“車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定”，可是，這里所謂的約定是指什么？一般來(lái)說(shuō)，可視為小區(qū)的前期規(guī)劃，有關(guān)部門(mén)同意辦理產(chǎn)權(quán)的，自然可認(rèn)定為私有財(cái)產(chǎn)，而這些都是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前就設(shè)計(jì)或規(guī)劃好了的，作為后到的業(yè)主，根本不可能參與這些所謂的“約定”，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在“約定”中占據(jù)了完全的主動(dòng)位置。因此，他認(rèn)為，如果不把“約定”的概念進(jìn)一步明確，車(chē)位的糾紛還會(huì)繼續(xù)上演。

　　【關(guān)鍵詞】

　　民宅商用

　　五次審議稿規(guī)定：“業(yè)主不得違反管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵?lè)等商業(yè)用房。管理規(guī)約未作規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋?、娛?lè)等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相鄰的業(yè)主同意?！?/P>

　　而此次大會(huì)上，不少常委會(huì)成員提出，在餐飲、娛樂(lè)后面采用了“等”字，這容易使人誤解為物權(quán)法主要限制餐飲和娛樂(lè)業(yè)對(duì)住宅的占用，而實(shí)際上，所有的經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所都應(yīng)包括在內(nèi)。此外，為了保護(hù)居民的安寧權(quán)、休息權(quán)等人身權(quán)利，建議將這一條中“應(yīng)當(dāng)經(jīng)相鄰的業(yè)主同意”修改為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。

　　福建三通律師事務(wù)所許水清律師對(duì)這樣的修改，表示贊同。

　　他認(rèn)為，把“相鄰業(yè)主”修改成“有利害關(guān)系的業(yè)主”，是一個(gè)合法、合情、合理的進(jìn)步，不僅概念明確，操作性也更強(qiáng)。從現(xiàn)實(shí)角度出發(fā)，在住宅樓內(nèi)從事商業(yè)活動(dòng)，尤其是開(kāi)辦公司等會(huì)造成住宅配套資源的緊缺，如車(chē)位緊張、電梯擁堵等，還有可能影響到小區(qū)的安全和管理，從而給許多居民帶來(lái)諸多生活不便。因此，對(duì)于誰(shuí)來(lái)主張小區(qū)內(nèi)是否可以開(kāi)展某一商用項(xiàng)目時(shí)，有權(quán)表態(tài)的，絕不僅僅是相鄰業(yè)主，這樣的面顯得太窄了，不符合實(shí)際，改成“有利害關(guān)系的業(yè)主”顯然很人性化。

　　許水清律師同時(shí)表示，該條款修改后，還應(yīng)該讀出題中應(yīng)有的另一層意思，即“有利害關(guān)系”如何認(rèn)定？這絕不可能是一個(gè)主觀的認(rèn)識(shí)，否則，也勢(shì)必影響到表決的公正性。因此，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，從法律層面看，想要主張權(quán)利的業(yè)主，必須拿出有效證據(jù)，證明自己與該商用項(xiàng)目之間確實(shí)存在實(shí)際、客觀、確定的利益關(guān)系。

　　本報(bào)訊 權(quán)威人士透露，“企業(yè)應(yīng)收賬款和存貨作為動(dòng)產(chǎn)擔(dān)?！币褜?xiě)入《物權(quán)法》草案。這意味著企業(yè)可以應(yīng)收賬款和存貨向商業(yè)銀行抵押貸款，一旦《物權(quán)法》獲得通過(guò)，全國(guó)將有30萬(wàn)億元資金被盤(pán)活。

　　這位人士表示，以此為基礎(chǔ)的動(dòng)產(chǎn)抵押融資，是解決國(guó)內(nèi)中小企業(yè)融資難的較有效途徑之一。中小企業(yè)特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)基本上沒(méi)有固定資產(chǎn)，而應(yīng)收賬款和存貨卻占總資產(chǎn)的一半以上。在土地、房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)成為商業(yè)銀行辦理抵押貸款頭選擔(dān)保物的今天，中小企業(yè)融資自然困難重重。如果應(yīng)收賬款和存貨可作為擔(dān)保物向商業(yè)銀行抵押貸款，那么中小企業(yè)的融資渠道將得到疏通。

　　上述消息得到金融業(yè)研究人士的證實(shí)。著手擔(dān)保物權(quán)制度改革研究的有關(guān)人士告訴記者，近年來(lái)有關(guān)部門(mén)一直在積極推動(dòng)這項(xiàng)工作。

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