物業(yè)稅，說(shuō)了很多年，光打雷，不下雨。早在2003年，物業(yè)稅就被提到了正式的文件中擬議，整整過(guò)了六年才進(jìn)入議事日程安排。難道說(shuō)現(xiàn)在物業(yè)稅開(kāi)征的條件已經(jīng)成熟？抑或的風(fēng)向有變，想刻意打壓房地產(chǎn)？

　　其實(shí)從政策面上看，的風(fēng)向一直沒(méi)變，不僅沒(méi)變，反而更明確：即房地產(chǎn)的民生方向。征收物業(yè)稅的真實(shí)意圖，一方面是想遏制時(shí)不時(shí)匯聚房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)風(fēng)云；另一方面是針對(duì)地方政府竭澤而漁式的治政慣性。土地一賣了之，還是將物業(yè)稅養(yǎng)為一項(xiàng)長(zhǎng)期可靠的財(cái)源，將成為地方政府可行的政策選擇。物業(yè)稅具有讓地方政府經(jīng)營(yíng)精細(xì)化、長(zhǎng)期化的一定強(qiáng)制性。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)是利好的。除了讓房地產(chǎn)可持續(xù)、健康、有序發(fā)展外，還如，在征收物業(yè)稅之后，是否退還一部分土地出讓金？或者降低在交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)？這樣，也許還會(huì)降低房?jī)r(jià)。

　　再深層次的原因可能還在于，對(duì)于目前房地產(chǎn)行業(yè)的判斷。物業(yè)稅的開(kāi)征，依然面臨很多現(xiàn)實(shí)條件的限制，有相當(dāng)多的技術(shù)難題需要解決。但仍鄭重其事地重提舊事，是否說(shuō)明認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于深度調(diào)整期，不如趁這個(gè)機(jī)會(huì)一次調(diào)整到位？反正房地產(chǎn)都在進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　不管是否長(zhǎng)遠(yuǎn)利好，從短期看，物業(yè)稅肯定會(huì)抑制房地產(chǎn)投資需求，而且可能會(huì)傷到正常投資需求者。但，這也許是愿意付出的代價(jià)：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就是以自住性和改善性為主，現(xiàn)在還想再朝這個(gè)方向擠一擠。

　　另一個(gè)打擊房地產(chǎn)投資者信心的消息是，新出臺(tái)的關(guān)于物權(quán)法的司法解釋。

　　較高人民法院日前公布了《物權(quán)法》兩部司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》，將于10月1日起施行。按此司法解釋，住宅改商用，需經(jīng)整棟樓業(yè)主同意。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。但何為“有利害關(guān)系”？之前沒(méi)有具體明確。在具體執(zhí)行中，住改商，只需居委會(huì)或者業(yè)委會(huì)蓋章同意即可。

　　現(xiàn)在，司法解釋對(duì)上述條款明確稱，應(yīng)綜合考慮“民宅商用”糾紛的實(shí)際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)。這對(duì)于那種投資住宅出租的人來(lái)講，大大加大了出租的難度。因?yàn)橹灰幸粋€(gè)業(yè)主不同意，告到法院，就是“一票否決”。雖說(shuō)可以借執(zhí)行力度不力打打擦邊球啥的，但終歸是顆“定時(shí)炸彈”。

　　綜合上述兩個(gè)消息，盡管到實(shí)施尚有一段時(shí)間，但基本可以下這個(gè)斷言：住宅的投資功能，已被廢掉。

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