保障房大提速、信貸閘門收緊、第三套房限購、土地稅清繳……2010年，一系列高強度的調(diào)控舉措讓火爆的樓市逐步回歸理性。2011年的樓市將會何去何從？今年購房能否實現(xiàn)財產(chǎn)保值？在近日舉行的“2011民生地產(chǎn)高峰論壇”上，經(jīng)濟學家與開發(fā)商們給出了不同答案。

　　讓房價回歸合理水平，顯示了調(diào)控房價的決心毫不動搖。不過，對于什么是合理水平的房價，經(jīng)濟學家與開發(fā)商卻有不同的看法。

　　焦點一：2011年樓市會不會調(diào)整

　　作為“史上較嚴厲”調(diào)控的一年，2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策試圖通過增加供給、抑制需求達到遏制部分城市房價過快上漲的目標，全國樓市高速增長的局面得以緩解。但促使房價再次反彈的隱憂依然存在，今年房價會不會得到有效控制？

　　2011年房價不會降

　　林達集團董事長李曉林：現(xiàn)在購地的和賣地的熱情不減，需求量也非常高，再加上現(xiàn)在產(chǎn)品短缺，不僅保障性住房短缺，商品房的需求、生產(chǎn)也比較慢，需要時間。幾個因素決定了2011年房價不會降。

　　樓市泡沫風險比較高

　　安信證券頭席經(jīng)濟學家高善文：我們可以看到部分城市的房地產(chǎn)價格在快速上升，這種上升很難用城市化來解釋。目前大部分城市的房價已經(jīng)超過2007年的高點，其中包含的泡沫風險比較高。短期來看，這種風險可能不會在2011年集中爆發(fā)，但是長期而言，一旦房地產(chǎn)交易量和價格出現(xiàn)大幅下降，其風險就可能隨時暴露，必須加以警惕。

　　焦點二：2011年樓市調(diào)控怎么出招

　　元旦三天，全國不少城市樓市成交量出現(xiàn)較為明顯的反彈，部分城市成交量甚至比去年元旦假期三天多成交近50%。在樓市調(diào)控已步入常態(tài)化的背景下，不少人士預測，第三波調(diào)控可能即將到來。

　　新的調(diào)控手段還會不斷出現(xiàn)

　　頭創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光：在經(jīng)濟手段上，將進行利率和利息的調(diào)整，開發(fā)貸款、按揭貸款將被控制；而行政手段已經(jīng)出臺很多，“限購令”、“限外令”，預售資金監(jiān)管以及預售證的發(fā)放等。而且還將不斷有新的行政調(diào)控手段出現(xiàn)，比如說針對地價和土地計劃供給的。

　　焦點三：今年購房能否抗通脹

　　對于手握現(xiàn)金的投資者而言，房地產(chǎn)顯然是較為穩(wěn)妥，同時又不需要太強專業(yè)性的投資渠道。在投資渠道少、抗通脹等因素的作用下，房價在去年的居高不下便有了較堅挺的理由。今年購房還能否保值？專家看法較為謹慎。

　　房地產(chǎn)泡沫與通貨膨脹很難并行

　　安信證券頭席經(jīng)濟學家高善文：房地產(chǎn)泡沫、資產(chǎn)泡沫與通貨膨脹是很難并行的。從未來更長的時間來看，周期力量的波動使得通貨膨脹有一些起落，但是總體來看，通貨膨脹在未來兩三年內(nèi)會向著相當不利的方向發(fā)展。而一個正在興起的波動，可能對地產(chǎn)泡沫的未來走向產(chǎn)生很大的負面影響，至少對這些泡沫的前景會投下長長的陰影。

　　“通脹”將是抑制房價上漲利器

　　財經(jīng)評論員馬光遠：通脹無疑是2011年經(jīng)濟工作的頭號大敵，通過加息收緊貨幣，改變負利率，將成為貨幣政策部門必須的選擇。這意味著，隨著貨幣投放量的收緊和負利率的改變，2010年已經(jīng)完全透支的“通脹”概念將不會成為支撐房價上漲的推手，反而成為抑制房價上漲的利器。

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　　焦點四：什么是合理水平的房價

　　讓房價回歸合理水平，顯示了調(diào)控房價的決心毫不動搖。不過，對于什么是合理水平的房價，經(jīng)濟學家與開發(fā)商卻有著不同的看法。

　　建筑成本加樓面價的一倍

　　經(jīng)濟學家成思危：我認為合理的房價是房價加地價折算成樓面價，不超過建筑成本加上樓面價的一倍。如果這樣說的話，北京的建安費用大概在每平方米2000元，裝修費用1000元，也就是一平方米3000元，再加上樓面價的一倍。

　　單價不應超過兩月平均工資

　　玫瑰石顧問公司董事謝國忠：正常情況下，房價必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的租金回報率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價則不應超過兩個月的平均工資。所以，我認為大城市的平均房價可能會下降一半以上。

　　房價增長應和收入增長差不多

　　頭創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光：所謂合理價位，我個人感覺房價的增長幅度和人民群眾收入的增長幅度差不多就挺好。比如GDP增長9%，人民收入增長8%，房價應該有一個合理的幅度，反過來說，房價不漲也有問題，因為工資在漲，設備、原材料在漲，也是沒有辦法的。

　　焦點五：房產(chǎn)稅能否成調(diào)控“殺手锏”

　　討論長達數(shù)月的房產(chǎn)稅終于漸行漸近。據(jù)新華網(wǎng)消息，財政部原則同意重慶開征高端商品房房產(chǎn)稅，具體實施方案由地方政府制定。目前重慶正在抓緊完善相關方案，今年一季度有望出臺征收文件。SOHO中國董事長潘石屹昨天驚呼“狼終于來了”，房產(chǎn)稅能否成為壓倒高房價的較后一根稻草？

　　房產(chǎn)稅是打擊空置的較好手段

　　清華大學中國與世界經(jīng)濟研究研究員袁鋼明：樓市現(xiàn)狀是一方面很多人購不起房，另一方面卻有很多人購了房空在那里，這說明新建商品房資源被浪費了。日本當年通過地價稅（類似房產(chǎn)稅）調(diào)控樓市的經(jīng)歷說明，房產(chǎn)稅是打擊住房空置的較好手段。它可以加大持有環(huán)節(jié)成本，促使很多現(xiàn)有空置房流向市場。

　　高端房定義需要明確

　　知名財經(jīng)評論員牛刀：重慶對高端房開征房產(chǎn)稅，頭先要明確高端房的定義。房產(chǎn)稅應該是調(diào)節(jié)社會財富分配的機制，從這個機制上說，房產(chǎn)稅應該針對有多套房產(chǎn)的人課以重稅，否則，就成了象征性的對超級富豪收一點點小稅，起不到房產(chǎn)稅開征的作用，收不到房產(chǎn)稅應有的效果。

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