拿了土地不動工，或者只建售樓處、立起施工圍擋偽裝開工等待地價增值將不再是開發(fā)商的利潤來源。《樓市》記者近日獲悉，國土資源部、國家工商行政管理總局已經(jīng)向各地發(fā)布2008版《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，今年7月1日起正式執(zhí)行。此次新規(guī)矛頭直指開發(fā)商囤地行為，政府要向地產(chǎn)業(yè)下猛藥?但仔細解讀卻發(fā)現(xiàn)此政策問題頗多，業(yè)內(nèi)看法也不盡相同，本文通過大量走訪，為讀者解讀新政、以及新政對后市將產(chǎn)生哪些影響?

新規(guī)防囤地 四把亮劍

據(jù)悉，新版合同中關注度高的亮點主要有四：一，對于閑置土地，土地出讓方將有權征收增值地價;二，未來開發(fā)商拿地時土地出讓金必須全額付清才能獲得土地使用許可證，不得按比例分期拿證;三，對商品房開發(fā)性質(zhì)，同一地塊開發(fā)時間不得超過3年;四，頭次規(guī)定同一地塊內(nèi)住宅開發(fā)的套數(shù)套型。

土地出讓金全付清才能拿證

以前很多開發(fā)商為等土地升值，不顧自己手中資金鏈緊張大規(guī)模囤地，程度幾近瘋狂，其中一個重要原因就是開發(fā)商拍到地塊后不必全額付款即可開工，2007年，國土資源部下發(fā)39號令，明確土地使用合同必須在土地出讓金全部付清的情況下才能取得。39號令一下，開發(fā)商再度面臨資金考驗。

在此次新版合同中，39號令規(guī)定得到落實。合同規(guī)定，"受讓人應在按合同約定付清全部國有建設用地使用權出讓價款后，持本合同和出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記……未按本合同約定繳清全部國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人依法不得為受讓人辦理土地登記，不得向受讓人發(fā)放國有土地使用證，也不得按出讓價款繳納比例為受讓人發(fā)放國有土地使用證。"

土地出讓人有權收土地增值費

業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商拿到土地后不開工主要有三種情況：1.周邊條件實在不成熟，不具備開工條件;2.有些開發(fā)商本身并不具備完整的土地開發(fā)能力，簽下大量地塊主要考慮土地增值性，將囤地賺得的利潤作為公司收益之一，有些甚至是直接或者相當重要的一項收益。拍到的地塊周邊一條路的修整或者配套設施的完善，都將帶來地價幾何式的翻倍增長。

這部分開發(fā)商主要經(jīng)營土地一級整理，整理升值后的土地二手交易，利潤并不比建項目低;3.申辦項目的流程時間，受不可預知風險的阻隔，如特殊地質(zhì)條件，項目內(nèi)有文物，項目附近有交通信號燈、變電箱等。

解讀新合同，屬于下列情形之一，視為土地閑置。1，超過本合同約定的動工日期滿一年未動工建設的;2，約定日期動工建設，但已開發(fā)建設面積占建設總面積比例不足三分之一，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的;3，約定日期動工建設，但已投資額占總投資額不足25% ，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的。合同規(guī)定，土地閑置滿一年不滿兩年的，受讓人應依法按宗地出讓價款的20%繳納土地閑置費;對閑置土地的其他情況，出讓人有權向受讓人征收增值地價。

規(guī)定住房套數(shù)套型

新版合同第十六條明確合同項下宗地用于住宅項目建設的，宗地范圍內(nèi)住宅建設總套數(shù)不少于一定套數(shù)。其中，套型建筑面積90平方米以下住房除了繼續(xù)執(zhí)行占總建筑面積70% 等規(guī)定之外，建筑套數(shù)將規(guī)定不少于一定數(shù)量。同時，90平方米房屋的套型將在出讓合同中進行明確。新版合同頭次對保障性住房作出要求：配套建設的經(jīng)濟適用住房、廉租住房等政府保障性住房，受讓人同意建成后將通過政府回購或者政府回收兩種辦法移交政府。

商品房3年內(nèi)開發(fā)完成

新合同亮點，也是與老合同的出入就是，新合同規(guī)定：商品房開發(fā)年限較長不超過三年，也就是大家所說的三年內(nèi)完工。與老合同對比，開工和竣工市場分別縮減了50%，這是一個不小的動作。開發(fā)商為賺取土地升值利潤，大規(guī)模囤地后，僅僅建個售樓處或者搭幾塊施工圍檔就算開工的佯裝行為，在新合同實施后根本無法見光。

新規(guī)執(zhí)行 問題幾多？

任何新事物從出現(xiàn)到被接受認可，再到順利執(zhí)行都要經(jīng)過一個過程。新合同也不例外。目前看，也存在問題主要有以下幾點：

新合同開發(fā)商至今沒看到

按照規(guī)定，新合同自08年7月1日起實施，舊合同同時作廢。但記者走訪幾家開發(fā)商，至今他們簽署的都還是舊合同，對于新合同只是從網(wǎng)上了解到零星信息，并沒有看到真正合同文本，對具體內(nèi)容也是一知半解。

大小地塊一刀切抬高房價

據(jù)記者走訪的幾家開發(fā)商表示，新合同三年內(nèi)完工、確是國家出于防止大規(guī)模囤地的初衷，但各開發(fā)商均表示，大小地塊應區(qū)別對待，目前來看，小地塊按國家規(guī)定三年內(nèi)完工，完全可以實現(xiàn)，但大地塊就不好說了，如目前中北鎮(zhèn)的大地十二城項目體量100萬平方米，10年都不一定開發(fā)完，如此看來，新合同在大地問題上效果會大打折扣。

開發(fā)商稱，目前拿地主要考慮的還是實際開發(fā)效果，體量是根據(jù)項目效果定的，如果新合同實施后，所有項目全都一刀切三年內(nèi)完工，比較大的項目勢必無法完成，那開發(fā)商拿地時還要考慮開工和竣工時限問題，大地塊就成了燙手的山芋，沒人敢碰了，小地塊成新寵同時，拿地成本將被抬高，作為房價構成的重要因素，拿地成本抬高，勢必也會造成房價升高。

7月1日前拿的地何去何從

新合同今年7月1日施行，也就是說7月1日以后簽訂的地塊，應該無條件按照新合同開發(fā)時限開、竣工，但記者仔細研讀了這份新合同，也請眾多開發(fā)商發(fā)表了自己的看法，發(fā)現(xiàn)該合同并未對7月1日前簽下的地塊做出任何規(guī)定聲明。

如果按照老合同，這些地塊還將 "逍遙法外"，等待地塊升值的繼續(xù)圍個圍檔佯裝開建，目前開發(fā)商手中眾多地塊還是不能盤活。如按照新合同執(zhí)行，開發(fā)商拿地時并未考慮到如今新合同新政策，部分正在分期開發(fā)的較大體量項目很可能面臨更大困難。按照新辦法不是，按照老辦法也不是，政府應該充分考慮特殊情況，出細則特事特辦。

審查程序時間能否縮減

采訪中，各開發(fā)商表示了自己對新合同運行中出現(xiàn)問題的擔憂。他們說，目前情況看，新合同將開竣工時間分別縮減至原來舊合同的50%，時間緊了，這僅僅是約束開發(fā)商經(jīng)營行為的，但眾所周知，一個項目的開工建設，決不僅僅是開發(fā)商一廂情愿的事情，其中很多申請開竣工的許可證是政府開具的。開發(fā)商均表示，如果開發(fā)商整體開發(fā)時長縮短，政府審批程序的時長是不是也能縮減呢？

據(jù)了解，按照目前開發(fā)建設項目審批程序計算，審批過程完全無誤情況，時限理想值是六個月左右，但前提是假設所有程序順利，沒意外情況，僅僅按照政府審批每一項程序較低時長相加得出結論，可想而知，這僅僅是一個理論值，與現(xiàn)實還是有距離的。

從實際審批程序看，建設用地規(guī)劃許可證、批準書比較快，土地證時間就要稍長一些，大約十五個工作日;與此同時，修建性詳細規(guī)劃時間則更長，較好情況是一個月時間;同樣，包括項目立面、平面、顏色等規(guī)劃在內(nèi)的建筑設計方案，較快審批時間是一個月;還有人防等審批，較快也要45天出結果;招投標手續(xù)的工程規(guī)劃許可證也要至少一個月時間……

這樣看來，六個月似乎只是理論值，實行起來比較難。開發(fā)商表示，每一個項目的較初規(guī)劃都是簡單的實際平面設想，到成熟開建，至少改3、4回，這樣，僅此一項變更，耗費時間就超過一年，而開工前各項審批程序總計133項，有幾個不好批，三年內(nèi)完工就成一紙空談！

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！