“從今年起，我要連續(xù)3年保證每年市里土地出讓收入不少于35億?！?月29日，來(lái)廣西北海參加“地交會(huì)”的石家莊市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。 參會(huì)的國(guó)內(nèi)十多個(gè)城市的國(guó)土局長(zhǎng)們無(wú)不感到壓力。

賣(mài)地難

“以前購(gòu)都是開(kāi)發(fā)商求著政府，如今卻是反過(guò)來(lái)了。

”石家莊國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人感慨地說(shuō)，為保土地財(cái)政，市里啟動(dòng)了龐大的城市拆遷改造工作，僅今年就會(huì)形成1萬(wàn)畝的土地供應(yīng)。2個(gè)星期以前，石家莊市全力推出的今年宗住宅用地出讓，因?yàn)閰⒓痈?jìng)拍的企業(yè)不足3家，而宣告流拍。

此前，石家莊市有關(guān)專業(yè)已在香港、北京為全市土地放量出讓做了路演。市政府投入大量人力和物力，期望全市能在2008年以好價(jià)錢(qián)賣(mài)出1萬(wàn)畝地，以土地出讓收入來(lái)完成城市改造建設(shè)任務(wù)。但目前土地價(jià)格如此低迷，令他們擔(dān)憂不已。

“我們的地到底該賣(mài)多少錢(qián)？”該負(fù)責(zé)人備感苦惱——全市土地大批量推出，定價(jià)高了怕賣(mài)不出去，定價(jià)低了又怕影響市里財(cái)政收入。

其實(shí)，擔(dān)心賣(mài)地問(wèn)題的并不止石家莊，河北的十余個(gè)地級(jí)市也紛紛提出“城市大變樣”的改造拆遷行動(dòng)。但這些美妙的城建計(jì)劃無(wú)不指望賣(mài)地來(lái)獲得資金。

張家口市分管土地的副市長(zhǎng)在與開(kāi)發(fā)商的座談中坦承，該市原本每年有幾十億的建設(shè)資金，但是落實(shí)省里“3年大變樣”的激進(jìn)式城市建設(shè)規(guī)劃后，每年地方需要投入公路等基礎(chǔ)設(shè)施的資金就達(dá)100億元，籌集這筆資金基本都靠賣(mài)地。

張家口決定將市政府搬遷，并把城市長(zhǎng)約25公里的主要街道兩側(cè)，全部列入拆遷改造范圍，僅這條景觀街道建設(shè)投資，就需要上百億元。

防流拍

市專業(yè)直接督戰(zhàn)的“賣(mài)地戰(zhàn)”中，出現(xiàn)土地流拍是很尷尬的事。雖然各地在事后都不聲張，但地方政府都很緊張，擔(dān)心土地流拍影響外地開(kāi)發(fā)商對(duì)城市投資的信心，進(jìn)而影響到全年推地任務(wù)。為減少退地、流拍事件發(fā)生，各地紛紛出臺(tái)應(yīng)對(duì)辦法。

南寧在眾多一線城市出現(xiàn)土地流拍后，立即提高競(jìng)購(gòu)?fù)恋亻_(kāi)發(fā)商的資格，同時(shí)提高了競(jìng)購(gòu)保證金比例。原本只有10%左右的競(jìng)購(gòu)保證金被提高到20%，甚至30%，具體保證金比例由國(guó)土局來(lái)定。但國(guó)土局會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力來(lái)確定保證金比例。一般來(lái)說(shuō)，地價(jià)5000萬(wàn)元左右的土地需要繳納1000萬(wàn)元左右的保證金，而2至3億元的土地，則需要繳納5000萬(wàn)到1億元的保證金。

一旦因開(kāi)發(fā)商原因無(wú)法履行手續(xù)，出現(xiàn)退地問(wèn)題，政府將無(wú)償沒(méi)收開(kāi)發(fā)商繳納的保證金。即使如此，今年廣西仍出現(xiàn)了退地事件，而廣東某市一開(kāi)發(fā)商寧可被沒(méi)收5000萬(wàn)元保證金，也堅(jiān)持退地。

除提高保證金比例，有些地方還采取了“切碎土地”的做法。即將原來(lái)大塊的土地進(jìn)一步“切碎”，原本500畝的地塊，很可能被切成5塊，每塊土地總額都不超過(guò)幾千萬(wàn)元，對(duì)開(kāi)發(fā)商不會(huì)形成很大的資金壓力。幾家開(kāi)發(fā)商共同拿下5塊地后，政府或中介組織一般會(huì)撮合他們聯(lián)合開(kāi)發(fā)，將5塊地合成1塊去開(kāi)發(fā)利用。

為了防范土地流拍，一種稱為“勾地”的土地預(yù)審制度在廣東、廣西等地流行起來(lái)。北海市國(guó)土局局長(zhǎng)張文軍介紹說(shuō)，北海已實(shí)行“勾地”制度——提前向社會(huì)公布全年的土地供應(yīng)計(jì)劃，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行意向選擇，然后根據(jù)地塊意向選擇方的情況，進(jìn)行出讓。這樣能程度保證政府對(duì)土地的把控，知道哪塊地受歡迎，哪塊地容易流拍，以便采取相應(yīng)對(duì)策。

“勾地”制度還提前了土地預(yù)審期，使土地提前了60天與市場(chǎng)見(jiàn)面，給地方政府和開(kāi)發(fā)商更多選擇的時(shí)間。而廣東順德市也在日前高調(diào)推出這種“勾地”制度。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，所有這些手段都是防范風(fēng)險(xiǎn)的。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，明知市場(chǎng)行情不好，一些地塊即使經(jīng)過(guò)“勾地”，仍是競(jìng)購(gòu)者寥寥。(葉楓)

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