半年樓市總結(jié)系列之土地篇

2008年已經(jīng)過半。在這半年里,東莞樓市從去年的火山一下走入了極地,讓不少人來不及適應。在這半年里,樓市故事發(fā)生了不少,地價、房價、開發(fā)商資金鏈,每個環(huán)節(jié)都跟前幾年大不同。

從本期開始,《樓市周刊》將推出"半年樓市總結(jié)系列",講述市場與眾不同的故事,幫讀者理清樓市脈絡,理性分析市場形勢。

土地交易寒流猛襲

對于東莞上半年的土地交易,一直從事地產(chǎn)研究的李先生用"冷"字概括。從2008年上半年的土地市場交易情況來看,開發(fā)商撕掉了2007年很瘋很猛的外衣,對于拿地,他們開始謹小慎微。

這些轉(zhuǎn)變都要從"9·27房貸新政"開始算起。這個拐點不僅讓房子難賣,也使開發(fā)商出現(xiàn)了資金短缺問題。他們再也不能像去年那樣瘋狂拿地不計成本,于是,在土地交易大廳中"流拍"、"底價成交"等現(xiàn)象經(jīng)常上演,這也成為2008年上半年東莞土地市場的幾個關(guān)鍵詞。

交易結(jié)果縮水

合富輝煌東莞市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上半年,東莞土地市場并未因今年的低位徘徊而減少供應。截至6月23日,東莞共出讓土地87宗,同比增長50%；土地供應面積達3859451.55平方米,相比去年同期增加104.7%。雖然商住用地去年上半年為34宗,今年僅為27宗,但供應面積同比增長9.89%。

與供應形成鮮明對比的是成交的慘淡。截至目前,東莞土地市場共出讓商住用地27宗,其中8宗以底價成交,6宗流拍,兩者占到51.85%。上半年東莞的土地市場結(jié)局多以底價成交為主。

在這樣的大環(huán)境下,成交樓面價較高的是位于莞城運河東二路的一地塊(20081001),樓面價為3782.93元/平方米,可以稱之為上半年的"地王"。但這個地王總顯得不那么牛氣沖天,因為在去年,這樣的樓面地價隨處可見,某些地塊的樓面價甚至僅為去年土地成交的1/3或1/4。像4月15日交易的一宗位于2007年虎門"地王"(現(xiàn)項目為虎門1號)旁邊的地塊,樓面價僅為714元/平方米,而去年虎門地王的樓面價則為3513元/平方米,成交價接近去年水平的1/5。

今年來,多次土地拍賣只有一家開發(fā)商競價,其他人旁觀。有業(yè)內(nèi)人士認為,造成目前土地交易冷清局面的主要原因是東莞房價低迷,房子不好賣,回籠資金慢,很多開發(fā)商都不敢輕易冒險購地開發(fā)新樓盤。加上政策要求開發(fā)周期縮短,拿地也就意味著加重企業(yè)資金壓力。在開發(fā)商頭先考慮資金周轉(zhuǎn)的前提下,拿地斟酌、出手冷靜成為大部分開發(fā)商的必然選擇。

樓市低迷,開發(fā)商對各種風險問題的考慮更是謹慎小心。業(yè)內(nèi)觀察員陳先生表示,現(xiàn)在開發(fā)商更加關(guān)心現(xiàn)金流的問題,利潤空間反而成為其次。從上半年土地供應來看,地塊出讓大多集中在鎮(zhèn)區(qū),流拍的6塊地都是在鎮(zhèn)區(qū)。如果地塊本身不是太優(yōu)越,開發(fā)商不會選擇在這個時候出手,以盡量減少風險。

"其實并不是開發(fā)商們不需要土地了,而是因為手頭現(xiàn)金有限,不敢亂拿地。"某房地產(chǎn)企業(yè)老總說,"以前是有錢難購地,現(xiàn)在是手里沒錢,不敢購地?，F(xiàn)在的市場十分冷淡,后市看淡占據(jù)上風,土地拿在手里就好像是一個燙手山芋?，F(xiàn)在全國性大規(guī)模的房企都很少拿地了,小開發(fā)商更不敢輕易嘗試,這直接導致激烈競價場面不再有,地價理性回歸目前看已經(jīng)成為事實。""地王"的結(jié)局

在"流拍"、"底價成交"充斥土地市場的同時,昔日的"地王"不得不脫下金燦燦的外衣。上半年,東莞萬科置地有限公司將其水濂山"地王"項目50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給宏遠,可謂是東莞地產(chǎn)圈的一個大事件。

從當時的情況看,"轉(zhuǎn)讓"事件發(fā)生在全國房地產(chǎn)企業(yè)領頭羊萬科身上,讓業(yè)內(nèi)人士和眾多市民產(chǎn)生頗多猜測。"萬科資金鏈出現(xiàn)了問題"、"萬科先降價賣房,再賣地",甚至"這是萬科為吞并其他小開發(fā)商作出的一次陰謀"等說法到處流傳。一時間,這場轉(zhuǎn)讓成為居民百姓熱議的話題之一。

撇開各種猜測不談,萬科"轉(zhuǎn)讓"事件無疑讓房地產(chǎn)市場更加迷離。有業(yè)內(nèi)人士表示,2006年、2007年高價拿地的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨預期利潤大幅縮減、進退維谷的局面。

東莞萬科地產(chǎn)助理總經(jīng)理王永飚則表示,2006年、2007年開發(fā)商都是高價拿地,所拿地塊的位置也相對較好,有位置有景觀,這種土地對產(chǎn)品的要求比較高,開發(fā)周期比較長,所以這類產(chǎn)品明年能上市已經(jīng)非?？炝?沒有必要去趕時間。

從此番話中不難看出,只要時間節(jié)點掌握得好,"地王"們有熬過調(diào)整期的可能。當然這只是開發(fā)商們的美好愿景而已。

地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人陳劍雄說,拍下"地王"的企業(yè),無一例外都有盲目樂觀的傾向,事實上是在透支未來,較終的風險只能由自己承擔。"地王"前景如何,現(xiàn)在還很難說,畢竟還有一兩年的開發(fā)期限。不過"地王"的尷尬處境也讓土地市場變得更加理性,也算是對未來房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一大貢獻。

生活區(qū)延遲拍賣

萬科轉(zhuǎn)讓"地王"50%的股權(quán)只不過是東莞土地市場冷淡的一個縮影。早在今年1月21日和3月4日,市國土局先后發(fā)布的兩個公告,就已經(jīng)預示著今年的土地交易要出現(xiàn)寒冷局面。

1月21日的公告說,位于南城的生活區(qū)地塊將在今年6月18日拍賣,售價70.8億元人民幣,頭期(20081005)拍賣114萬平方米。這一公告的發(fā)布,當時被很多業(yè)內(nèi)人士認為是給有些平淡的樓市注入了一針催化劑。

讓人意想不到的是,時隔不到兩個月,3月4日,市國土資源局再度發(fā)布公告稱,因城市規(guī)劃實施細部調(diào)整,經(jīng)市人民政府批準,決定取消生活區(qū)一期地塊的拍賣出讓。

不少人認為,"規(guī)劃調(diào)整導致拍賣取消"只不過是個幌子,深層次的原因則是叫價太高,沒人敢在樓市冷淡的今年觸碰這個需要大量資金的巨無霸。有代理商將之戲謔為"老虎吃天,無從下口"。

某房產(chǎn)企業(yè)高管表示,根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律,現(xiàn)在已經(jīng)到了洗牌時間。雖然房地產(chǎn)市場"大魚吃小魚"的時代暫未到來,但累積的壓力將迫使行業(yè)整合和鞏固。部分從事房地產(chǎn)業(yè)務的中小型公司,由于無法在緊縮市況下繼續(xù)經(jīng)營,需出售其項目給具備充裕資產(chǎn)和資源的較大型公司以完成項目。

"地王"的結(jié)局

在"流拍"、"底價成交"充斥土地市場的同時,昔日的"地王"不得不脫下金燦燦的外衣。上半年,東莞萬科置地有限公司將其水濂山"地王"項目50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給宏遠,可謂是東莞地產(chǎn)圈的一個大事件。

從當時的情況看,"轉(zhuǎn)讓"事件發(fā)生在全國房地產(chǎn)企業(yè)領頭羊萬科身上,讓業(yè)內(nèi)人士和眾多市民產(chǎn)生頗多猜測。"萬科資金鏈出現(xiàn)了問題0."、"萬科先降價賣房,再賣地",甚至"這是萬科為吞并其他小開發(fā)商作出的一次陰謀"等說法到處流傳。一時間,這場轉(zhuǎn)讓成為居民百姓熱議的話題之一。

撇開各種猜測不談,萬科"轉(zhuǎn)讓"事件無疑讓房地產(chǎn)市場更加迷離。有業(yè)內(nèi)人士表示,2006年、2007年高價拿地的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨預期利潤大幅縮減、進退維谷的局面。

東莞萬科地產(chǎn)助理總經(jīng)理王永飚則表示,2006年、2007年開發(fā)商都是高價拿地,所拿地塊的位置也相對較好,有位置有景觀,這種土地對產(chǎn)品的要求比較高,開發(fā)周期比較長,所以這類產(chǎn)品明年能上市已經(jīng)非?？炝?沒有必要去趕時間。

從此番話中不難看出,只要時間節(jié)點掌握得好,"地王"們有熬過調(diào)整期的可能。當然這只是開發(fā)商們的美好愿景而已。

地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人陳劍雄說,拍下"地王"的企業(yè),無一例外都有盲目樂觀的傾向,事實上是在透支未來,較終的風險只能由自己承擔。"地王"前景如何,現(xiàn)在還很難說,畢竟還有一兩年的開發(fā)期限。不過"地王"的尷尬處境也讓土地市場變得更加理性,也算是對未來房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一大貢獻。

生活區(qū)延遲拍賣

萬科轉(zhuǎn)讓"地王"50%的股權(quán)只不過是東莞土地市場冷淡的一個縮影。早在今年1月21日和3月4日,市國土局先后發(fā)布的兩個公告,就已經(jīng)預示著今年的土地交易要出現(xiàn)寒冷局面。

1月21日的公告說,位于南城的生活區(qū)地塊將在今年6月18日拍賣,售價70.8億元人民幣,頭期(20081005)拍賣114萬平方米。這一公告的發(fā)布,當時被很多業(yè)內(nèi)人士認為是給有些平淡的樓市注入了一針催化劑。

讓人意想不到的是,時隔不到兩個月,3月4日,市國土資源局再度發(fā)布公告稱,因城市規(guī)劃實施細部調(diào)整,經(jīng)市人民政府批準,決定取消生活區(qū)一期地塊的拍賣出讓。

不少人認為,"規(guī)劃調(diào)整導致拍賣取消"只不過是個幌子,深層次的原因則是叫價太高,沒人敢在樓市冷淡的今年觸碰這個需要大量資金的巨無霸。有代理商將之戲謔為"老虎吃天,無從下口"。

某房產(chǎn)企業(yè)高管表示,根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律,現(xiàn)在已經(jīng)到了洗牌時間。雖然房地產(chǎn)市場"大魚吃小魚"的時代暫未到來,但累積的壓力將迫使行業(yè)整合和鞏固。部分從事房地產(chǎn)業(yè)務的中小型公司,由于無法在緊縮市況下繼續(xù)經(jīng)營,需出售其項目給具備充裕資產(chǎn)和資源的較大型公司以完成項目。

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