您的當(dāng)前位置：海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 增強(qiáng)政府的土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)能力——關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)規(guī)范管理的思考

增強(qiáng)政府的土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)能力——關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)規(guī)范管理的思考

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 525 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

國(guó)家《土地儲(chǔ)備管理辦法》要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)將生地、毛地開發(fā)成熟地，使之具備供應(yīng)條件。但目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)往往沒有足夠的人力和財(cái)力進(jìn)行大規(guī)模的土地開發(fā)工作，各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)面對(duì)這種現(xiàn)實(shí)情況就土地一級(jí)開發(fā)模式進(jìn)行了積極探討和嘗試。筆者也就這一問題進(jìn)行了分析研究，認(rèn)為土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)化運(yùn)作模式可以發(fā)揮社會(huì)、企業(yè)的力量，代替政府完成必要的土地儲(chǔ)備工作，解決土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金、人力不足及信息不對(duì)稱的問題，增強(qiáng)政府的土地供給和市場(chǎng)調(diào)節(jié)能力。為促使土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)規(guī)范管理，筆者提出幾點(diǎn)思考：

建立土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)管理制度

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)建立土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)管理制度的目的是加強(qiáng)政府監(jiān)管職能，促使土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展。其一是土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案審核制度。土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案是對(duì)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目基本情況、成本測(cè)算、市場(chǎng)分析和開發(fā)進(jìn)度等進(jìn)行調(diào)查和分析的綜合評(píng)價(jià)。方案可由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、專家、國(guó)土局分級(jí)聯(lián)審，審核內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：方案內(nèi)容的完整性；方案是否符合城市規(guī)劃、土地一級(jí)開發(fā)年度計(jì)劃等法律法規(guī)的要求；方案的經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法是否合理；工作安排是否符合邏輯順序。其二是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)制度。實(shí)行土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)制度，可以使土地市場(chǎng)從源頭管理上實(shí)現(xiàn)規(guī)范化和專業(yè)化，土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成透明化，降低土地市場(chǎng)暗箱操作的可能性。土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)文件內(nèi)容包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求以及擬簽訂《土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議》的主要條款。其三是土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收制度。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)會(huì)同發(fā)展改革、規(guī)劃、拆遷、市政等主管部門，須嚴(yán)格按照計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷等批準(zhǔn)文件及《土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議》的規(guī)定要求，對(duì)審核開發(fā)單位提交的拆遷結(jié)案手續(xù)、土地平整狀況及市政工程等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收。

規(guī)范土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目工作流程

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目工作流程是開展土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)管理活動(dòng)的行動(dòng)指南。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)年度計(jì)劃確定的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，先是編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案，然后分別向發(fā)展改革、規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理計(jì)劃、規(guī)劃手續(xù)，再向國(guó)土部門申辦征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，隨后根據(jù)土地一級(jí)實(shí)施方案和經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃、規(guī)劃、征地等文件編制招標(biāo)文件，組織完成招投標(biāo)活動(dòng)，并與中標(biāo)人簽訂《土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議》。中標(biāo)開發(fā)企業(yè)依照《土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議》約定完成征地補(bǔ)償、拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作后，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)會(huì)同相關(guān)部門組織驗(yàn)收。

加強(qiáng)土地一級(jí)開發(fā)工程質(zhì)量管理

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只有加強(qiáng)一級(jí)開發(fā)工程的專業(yè)學(xué)習(xí)，才能在一級(jí)開發(fā)招標(biāo)工作中對(duì)施工內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工期及違約責(zé)任等細(xì)節(jié)明確要求，以便對(duì)一級(jí)開發(fā)工程的施工質(zhì)量、工程進(jìn)度等進(jìn)行有效監(jiān)督。

通過公開招標(biāo)方式確定土地一級(jí)開發(fā)單位和一級(jí)開發(fā)成本，需要合理確定土地一級(jí)開發(fā)成本底價(jià)。土地一級(jí)開發(fā)成本底價(jià)內(nèi)涵可包括：征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；貸款利息；一級(jí)開發(fā)過程中發(fā)生的評(píng)估、工程監(jiān)理等費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)；開發(fā)商合理利潤(rùn)。另外，確定土地一級(jí)開發(fā)成本底價(jià)不僅要考慮土地預(yù)期投資，還要兼顧預(yù)期銷售收入。

要將土地一級(jí)開發(fā)與土地招拍掛出讓嚴(yán)格分離。土地一級(jí)開發(fā)與土地出讓是兩個(gè)截然不同的階段，是為下一步土地出讓工作做準(zhǔn)備的。一級(jí)開發(fā)企業(yè)按約定大多在土地出讓后可收回投資并獲得相應(yīng)的。土地招拍掛出讓時(shí)，投資企業(yè)和其他開發(fā)商以同樣的身份，平等參與該開發(fā)地塊土地使用權(quán)的競(jìng)購(gòu)，確保土地出讓的公開、公平、公正。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！

免責(zé)聲明：凡注明為其他媒體來源的信息，均為轉(zhuǎn)載自其他媒體，其目的在于促進(jìn)信息交流，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)或?qū)ζ鋬?nèi)容真實(shí)性負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時(shí)會(huì)標(biāo)明出處，版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán)，請(qǐng)及時(shí)和本站聯(lián)系刪除。