兩失寵

此次，南京推出的兩塊地塊均處于房?jī)r(jià)高位板塊，其中一塊土地以約4882元/平方米的樓面地價(jià)底價(jià)成交；另一塊底價(jià)高達(dá)17.7億元的土地則因無(wú)人報(bào)名而流拍。而在去年4月份，由金地集團(tuán)創(chuàng)下的5500元/平方米的樓面地價(jià)高位已成為拋物線的頂端，之后南京河西地價(jià)便一路走低。

5月23日，河西一次性推出2幅住宅用地。較為引人關(guān)注的是，兩幅地出讓底價(jià)高達(dá)26億元。其中，G16地塊（建鄴區(qū)夢(mèng)都大街188號(hào)）出讓面積約7.08萬(wàn)平方米，底價(jià)8.3億元，記者測(cè)算得知樓面地價(jià)大概為4882元/平方米；另外一塊G17（河西南部地區(qū)4號(hào)）出讓面積約17.1萬(wàn)平方米，底價(jià)17.7億元，這塊土地的樓面地價(jià)大概3980元/平方米。

昨日的拍賣現(xiàn)場(chǎng)吸引了一屋子瞧熱鬧的人，包括目前在河西開發(fā)房產(chǎn)的開發(fā)商，但較終報(bào)名參加的只有一家開發(fā)商。之前坊間曾傳香港新鴻基地產(chǎn)、深圳國(guó)有資產(chǎn)投資公司以及北京銀信地產(chǎn)等都已密會(huì)河西新城指揮部，有意參與競(jìng)拍，但較終他們均未上場(chǎng)。

僅有2時(shí)辰的拍賣會(huì)，G16地塊因只有五礦集團(tuán)旗下五礦地產(chǎn)報(bào)名競(jìng)購(gòu)，所以較終毫無(wú)懸念地以底價(jià)成交。而G17地塊則因無(wú)人競(jìng)購(gòu)宣布流拍。之前同在河西開發(fā)一在售樓盤的開發(fā)商曾內(nèi)部評(píng)估大概會(huì)有2家購(gòu)家加入，并展開幾輪競(jìng)購(gòu)，但事實(shí)出人意料。

土地流拍凸顯市場(chǎng)頹勢(shì)

五礦地產(chǎn)南京公司負(fù)責(zé)人楊尚平在拍賣現(xiàn)場(chǎng)對(duì)媒體表示，對(duì)此結(jié)果早有預(yù)料，并表示“預(yù)期比出讓底價(jià)要高”。新項(xiàng)目將用一年半左右時(shí)間打造并較終推向市場(chǎng)。

去年4月，同樣是兩塊位置上佳的河西地塊出讓，引來(lái)包括南京、上海以及深圳等地10余家開發(fā)商，經(jīng)過(guò)56個(gè)回合，地價(jià)漲幅100%，較終被金地集團(tuán)以5530元/平方米樓面地價(jià)拿下。而另一地塊地價(jià)也高達(dá)5466元/平方米。截至當(dāng)時(shí)，該地區(qū)房?jī)r(jià)相比2003年底的2600元/平方米樓面地價(jià)已經(jīng)翻番。

記者了解到，此次五礦地產(chǎn)所獲地塊的價(jià)格，大概較終建成項(xiàng)目的成本要達(dá)到8000元/平方米以上。但是記者注意到，該地塊目前相鄰的順馳濱江奧城均價(jià)為9300元/平方米，而匯錦國(guó)際則更低至9000元/平方米。由于連日來(lái)的成交量萎靡，該地區(qū)也有開發(fā)商開始降價(jià)促銷。從目前的情況來(lái)看，4800元/平方米的樓面地價(jià)并未給開發(fā)商留下太多利潤(rùn)空間。

近來(lái)，北京、上海、南京等一線城市已有超過(guò)40宗土地“流標(biāo)”或是“流拍”，底價(jià)成交也不在少數(shù)。而這一頹勢(shì)正在向市場(chǎng)狀況一直比較平穩(wěn)的合肥、蕪湖等二三線城市蔓延。這些城市日前也出現(xiàn)了同樣的狀況。

根據(jù)深圳土地房產(chǎn)交易的公告統(tǒng)計(jì)，2008年1～4月，共出讓居住性用地9宗，僅有3宗成交，其中一宗還是限價(jià)房用地。同樣，2008年年初，在經(jīng)歷罕見(jiàn)的多次土地流拍后，北京市土地儲(chǔ)備大幅削減了一季度土地供應(yīng)計(jì)劃：2月和3月，北京僅四宗住宅用地入市，均以超出底價(jià)不高的價(jià)格成交；原計(jì)劃入市的15宗土地，推遲至二季度入市。而同期，上海市區(qū)曾炙手可熱的長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)園區(qū)也有一地塊因?yàn)殚_發(fā)商欠繳土地款而被收回。

鑒于目前的狀況，SOHO中國(guó)主席潘石屹在較近的網(wǎng)聊中明確表示：房地產(chǎn)企業(yè)正出現(xiàn)大規(guī)模拖欠土地出讓金的現(xiàn)象，下一步就將可能威脅到銀行。他說(shuō)此前所說(shuō)的“百日劇變”指2006年下半年、2007年瘋狂拿地的那些企業(yè)，把所有的錢和銀行貸款拿去作為拿地的頭付款。

“由于這些企業(yè)拿到的土地到2008年上半年還不具備銷售條件，并沒(méi)有形成可以在市場(chǎng)上打折銷售的房子，將面臨著很大的資金壓力。”潘石屹稱。

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