今年以來(lái)，土地拍賣(mài)市場(chǎng)一直冷冷清清，瘋搶土地的狀況再也沒(méi)有看到，關(guān)于地王的新聞已經(jīng)沉寂很久了，土地流拍或底價(jià)成交的消息則不斷傳來(lái)。

根據(jù)上海房地局較新公布的11號(hào)土地出讓公告，此次掛牌出讓的土地涉及臨港新城、閘北、寶山等3個(gè)地區(qū)共計(jì)3幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其中有兩幅商業(yè)用地、一幅住宅用地。深圳也發(fā)出公告，定于7月初舉行土地拍賣(mài)會(huì)。這兩場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)結(jié)局將會(huì)怎么樣？恐怕也是不容樂(lè)觀。

　　年內(nèi)低迷的土地市場(chǎng)，或流拍或底價(jià)成交

在剛剛結(jié)束的廣州市國(guó)土房管局舉行的賣(mài)地會(huì)上，推出的三塊土地，一塊流拍兩塊底價(jià)成交。掛牌出讓的荔灣區(qū)西塱村大梪口地段廣中公路西側(cè)的商業(yè)金融用地因無(wú)人報(bào)價(jià)競(jìng)價(jià)而流拍，南堤二馬路36-40號(hào)地塊以底價(jià)1.42億元被該項(xiàng)目的承建商廣州市共青河貿(mào)易有限公司以底價(jià)拍得；而中山七路錦龍中地塊只有一家開(kāi)發(fā)商粵沛公司掛牌，底價(jià)取得地塊，地價(jià)3195元/平方米。雖然仍有兩塊成交，但都是地塊"熟人"才愿意拿的。

今年4月8日，深圳位于寶安和龍崗曾多次流拍的5幅居住用地掛牌出讓。在振業(yè)地產(chǎn)以2006年的價(jià)格水平拿下龍崗一處地塊后，另外4幅土地繼續(xù)流拍。次日，上海土地拍賣(mài)也頭次遇"冷"，8幅土地掛牌拍賣(mài)，竟有2幅無(wú)人問(wèn)津。而廈門(mén)在繼上次9幅地塊集體流拍之后進(jìn)行了次拍賣(mài)，10幅地塊又有4幅流拍，成功交易的思明區(qū)地塊與年前相同地塊比，價(jià)格被腰斬。而昆明的兩幅地塊拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)也遭遇了無(wú)人出價(jià)的尷尬。

廣州在季度僅完成6幅經(jīng)營(yíng)性土地的出讓?zhuān)傆玫孛娣e0.499平方公里，不到全年較低供地計(jì)劃的兩成。即使有恒大41億元拿下天河地王的刺激，廣州市場(chǎng)還是一次又一次出現(xiàn)土地流拍的消息。

每次土地拍賣(mài)幾乎都會(huì)出現(xiàn)地王，這一現(xiàn)象成為近年國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)亙古不變的規(guī)律。但是當(dāng)銀根緊縮，房?jī)r(jià)下跌，股市回落，國(guó)內(nèi)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望期時(shí)，搶風(fēng)頭的地王就再也沒(méi)有出現(xiàn)了。在經(jīng)歷了2007年年底和2008年上半年的樓市大洗禮后,地產(chǎn)大亨們角逐地王將變得更加的謹(jǐn)慎與理性，拿到土地就可以賺錢(qián)的時(shí)代顯然已經(jīng)過(guò)去了。

退地轉(zhuǎn)讓不斷

與去年的"地王"頻頻刷新相反的是，今年退地轉(zhuǎn)讓不斷。其中較典型的是2007年曾以1億凈資產(chǎn)拿下11億"普陀地王"的上海志成因未能及時(shí)交清地款被迫退地。早在2007年9月，普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊終以11.04億元一錘定音，超出底價(jià)3.14億元250%，折合樓板價(jià)約1.64萬(wàn)元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的"普陀地王"。時(shí)隔9個(gè)月之后，志成公司因未能交清地款而退地。

普陀地王的退地風(fēng)波還未消去，寶山新天地開(kāi)發(fā)有限公司將整體轉(zhuǎn)讓的消息就飛揚(yáng)直上。據(jù)上海產(chǎn)權(quán)聯(lián)合交易所掛牌信息顯示，位于寶山顧村的新天地荻涇將整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓金額為6.54億元，轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中包括18萬(wàn)平方米尚未進(jìn)入銷(xiāo)售渠道的土地以及在建項(xiàng)目。這意味著該項(xiàng)目土地樓板價(jià)將僅為5000元/平方米左右。相較于去年保利集團(tuán)以6300元/平方米拿下的顧村地塊，顧村的樓板價(jià)已經(jīng)大大降低。

同在去年9月，福建融信地產(chǎn)以總價(jià)9.04億元、每畝單價(jià)近2000萬(wàn)元的高價(jià)拍得白馬路地塊，成為轟動(dòng)一時(shí)的福州"地王"，樓面地價(jià)高達(dá)9953元/平方米。到今年3月初，融信地產(chǎn)不惜損失7000萬(wàn)元土地保證金，將昔日高價(jià)拍得的土地退還。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月中旬以來(lái)，已經(jīng)有6家房產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，這些企業(yè)持有的土地包括浦東陸家嘴(600663,股吧)的地塊、安徽合肥的土地項(xiàng)目等，出讓方有上海強(qiáng)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司、寶鋼集團(tuán)等大型企業(yè)。

土地閑置費(fèi)升幅近40%

閑置土地處置一直以來(lái)備受關(guān)注，加之近期廣州市國(guó)土房管局公示了《廣州市閑置土地處理辦法》新的修訂征求意見(jiàn)稿。根據(jù)該意見(jiàn)稿，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要在一年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)；公開(kāi)出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地廣州土地閑置費(fèi)按地價(jià)20%計(jì)征，其費(fèi)用升幅近40%。

據(jù)一位網(wǎng)友結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)工建設(shè)，涉及的審批部門(mén)有國(guó)土房管局、規(guī)劃局、建委以及消防、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政、水務(wù)、供水、供電等，每個(gè)部門(mén)都一套報(bào)建程序和審批工作天數(shù)，要在一年內(nèi)完成幾乎是不可能。特別是大型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或起高層的建筑項(xiàng)目，技術(shù)審定的環(huán)節(jié)會(huì)更多，有的還要過(guò)市規(guī)委的審查?；\長(zhǎng)的報(bào)建程序和審批天數(shù)，高額的土地閑置費(fèi)讓很多房地產(chǎn)商望而卻步。

同時(shí)，由于貨幣緊縮，融資門(mén)檻抬高，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的難度正在加大。從2007年1月至2008年6月，存款準(zhǔn)備金率提高了8.5個(gè)百分點(diǎn)至17.5%，總計(jì)凍結(jié)存款44650億元。去年房地產(chǎn)行業(yè)比較亢奮，企業(yè)高價(jià)拿地、大幅圈地屢見(jiàn)不鮮，由此沉淀了大量的資金；而今年以來(lái)市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)低迷，信貸環(huán)境又進(jìn)一步趨緊，地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)資金普遍緊張起來(lái)。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，雖然總體而言，全國(guó)土地市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求，但現(xiàn)階段與房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)觀望趨于一致，土地一級(jí)市場(chǎng)也同樣陷入嚴(yán)重的觀望期。在貨幣從緊、清理閑置地等一系列宏觀經(jīng)濟(jì)因素的作用下，"全國(guó)土地交易正趨向一種理性的回歸"，這種回歸"將有可能終結(jié)2007年地價(jià)與房?jī)r(jià)互推上漲的瘋狂局面"。

在這樣的背景下，上海、深圳即將舉行的土地拍賣(mài)會(huì)，場(chǎng)面估計(jì)依然不容樂(lè)觀。

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