北京市朝陽(yáng)路拆遷補(bǔ)償糾紛，解構(gòu)來(lái)看涉及兩個(gè)問(wèn)題：一是承租商戶與村民的補(bǔ)償分配，二是對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房的拆遷補(bǔ)償。

事實(shí)上，該糾紛并不存在拆遷人與被拆遷人的行政法律關(guān)系，而屬于承租人與租賃人的民事法律關(guān)系。商戶與村民簽定租賃合同，即雙方已經(jīng)構(gòu)成了契約關(guān)系，商戶因拆遷蒙受損失的責(zé)任追究，應(yīng)建立在契約的撕毀——即導(dǎo)致租賃合同無(wú)法履行的動(dòng)因的基礎(chǔ)之上。從目前情況來(lái)看，該責(zé)任應(yīng)由租賃雙方共同承擔(dān)。

今年4月，宋莊小產(chǎn)權(quán)房案的和解，對(duì)本糾紛有著重要借鑒意義。法院在認(rèn)定房屋購(gòu)賣合同無(wú)效的前提下，以“村民失信”為由將部分屬于村民的拆遷補(bǔ)償款轉(zhuǎn)讓給了畫家楊大味。這在不違反現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，顯然對(duì)雙方權(quán)益做出了現(xiàn)實(shí)考量。

而對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，即便是在城鎮(zhèn)房屋拆遷中也存在一定缺陷。雖然2001年修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，“對(duì)因拆遷所造成停產(chǎn)、停業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)償”，但在現(xiàn)實(shí)操作中，往往沒(méi)有對(duì)經(jīng)營(yíng)的再生產(chǎn)與發(fā)展做出適當(dāng)評(píng)估。

這也造成了拆遷集體用地上的經(jīng)營(yíng)性用房沒(méi)有相關(guān)參照。雖然在該糾紛當(dāng)中，一些村民也給予了承租商戶適當(dāng)補(bǔ)償，但對(duì)于商家積累多年的客戶與品牌損失的量?jī)r(jià)上存有分歧，導(dǎo)致一些商戶拒絕接受村民補(bǔ)償，而將矛頭指向三間房鄉(xiāng)政府。

客觀來(lái)說(shuō)，鄉(xiāng)政府作為土地征用主體，僅對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人負(fù)責(zé)并無(wú)過(guò)失。但如果參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”，三間房鄉(xiāng)政府理應(yīng)承擔(dān)起協(xié)調(diào)村民與租賃商戶補(bǔ)償分配的工作。而且商戶作為合法經(jīng)營(yíng)者納稅多年，鄉(xiāng)政府也應(yīng)對(duì)其權(quán)益損失做綜合考量。

如果要尋求較高法律依據(jù)，莫過(guò)于《物權(quán)法》第10章關(guān)于“用益物權(quán)”的一般規(guī)定。所謂“用益物權(quán)”，即指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利。顯然，承租商戶享有該種權(quán)益。并且根據(jù)《物權(quán)法》“區(qū)分合同與物權(quán)行使”的立法原則，即便在租賃合同無(wú)法獲得法律支持，承租商戶的物權(quán)也應(yīng)獲得保障。

今年兩會(huì)期間，有人大代表提議以《物權(quán)法》為基礎(chǔ)制定新的拆遷管理?xiàng)l例，強(qiáng)調(diào)應(yīng)涵蓋農(nóng)村集體土地的征收與拆遷。然而，這又必然涉及到失地農(nóng)民權(quán)益補(bǔ)償和“小產(chǎn)權(quán)房”等棘手問(wèn)題，并非單方面法律法規(guī)可以突破，亟待土地流轉(zhuǎn)與管理的制度支持。

對(duì)于集體用地上的經(jīng)營(yíng)性用房租賃關(guān)系，顯然不能不區(qū)分具體情況而“一刀切”。農(nóng)民通過(guò)出租房屋獲取收益，處理結(jié)果也將涉及對(duì)農(nóng)民的土地處置權(quán)與收益權(quán)的定性。朝陽(yáng)路承租商戶拆遷糾紛，其實(shí)是租賃雙方契約關(guān)系破裂與土地制度缺陷的共同結(jié)果。隨著城市化進(jìn)程的加快，這類問(wèn)題必然會(huì)在農(nóng)村商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市大量出現(xiàn)，尋求一個(gè)同時(shí)注重法律效果與社會(huì)效果的處理方法深度考驗(yàn)政府智慧。

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