當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估已成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，然而，不少從業(yè)者正在為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無序、公信力減弱的現(xiàn)狀擔(dān)憂。

從近日召開的北京國際估價(jià)論壇獲悉，目前我國已有近4500家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，從業(yè)人員達(dá)25萬人，有3．55萬余人已取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等各種業(yè)務(wù)之中。

拼價(jià)格比回扣滋生商業(yè)賄賂

“坦白說，我們房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)形象這兩年在下降。”中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長柴強(qiáng)博士直言。他介紹說，目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)較突出的問題就是低價(jià)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，為了招攬業(yè)務(wù)一味迎合委托人高估或者低估。“不是向委托人提供專業(yè)的顧問服務(wù)，而是直接問委托人‘你要估多少’?！?p> 不少估價(jià)師對(duì)此深有同感。深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司的周莉表示，廣東省的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)占到全國的10％，而深圳市又占據(jù)了廣東省評(píng)估機(jī)構(gòu)的半壁江山，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)已在某種程度上陷入了“以價(jià)格和回扣論英雄”的競(jìng)爭(zhēng)怪圈。

周莉說，評(píng)估機(jī)構(gòu)之間往往在評(píng)估結(jié)果和收費(fèi)上大打價(jià)格戰(zhàn)。從評(píng)估結(jié)果上，看誰更能迎合委托方的意思，估出委托方較期望的結(jié)果，收費(fèi)上則是競(jìng)相壓價(jià)。為了招攬客戶，評(píng)估機(jī)構(gòu)通常給出高達(dá)40％，甚至50％-60％的回扣。“量小比例大幾乎已成為我們這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)。量小指收費(fèi)低，比例大指回扣多?！敝芾蛘J(rèn)為，實(shí)際上，這是任何一個(gè)要持續(xù)發(fā)展的行業(yè)都無法承受的。

據(jù)有關(guān)人士介紹，一味迎合委托方的低廉收費(fèi)與高昂回扣，直接導(dǎo)致的惡果之一就是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的下降。據(jù)了解，房地產(chǎn)評(píng)估過程中的重要環(huán)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)勘察，現(xiàn)在普遍得不到重視；有的現(xiàn)場(chǎng)勘察流于形式，既不調(diào)查同類物業(yè)，也沒有勘察記錄，走馬觀花拍兩張照片了事。有的評(píng)估機(jī)構(gòu)甚至根本不安排估價(jià)師到現(xiàn)場(chǎng)勘察，僅憑借房地產(chǎn)證明復(fù)印件的內(nèi)容，再從網(wǎng)上找些資料補(bǔ)充，一份估價(jià)報(bào)告就出籠了。

評(píng)估行業(yè)無序競(jìng)爭(zhēng)的另一個(gè)惡果就是成為滋生商業(yè)賄賂的溫床。一些金融機(jī)構(gòu)、法院、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)或大型企業(yè)等往往會(huì)主動(dòng)選定一些評(píng)估機(jī)構(gòu)作為長期的合作伙伴。評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲得穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來源，則千方百計(jì)地“俘獲”這些大客戶的“芳心”。這種在業(yè)內(nèi)被稱為“圈地”的行為，不僅損害著評(píng)估行業(yè)自身的健康發(fā)展，也讓相關(guān)機(jī)構(gòu)的商業(yè)賄賂難斷其源。

重機(jī)構(gòu)輕人員導(dǎo)致信用缺失

據(jù)介紹，我國的估價(jià)師職業(yè)資格考試主要由建設(shè)部、國土資源部和財(cái)政部三部門負(fù)責(zé)，分別進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)評(píng)估的考試，但通過后都統(tǒng)稱為估價(jià)師，并且沒有進(jìn)一步的等級(jí)劃分。目前我國4500家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)大多集中在各大省市的大城市，其中華東六省的評(píng)估機(jī)構(gòu)就占到了全國的1／3。按照《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，這些機(jī)構(gòu)被劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)和暫定三級(jí)等幾個(gè)級(jí)別。評(píng)定級(jí)別的依據(jù)主要包括注冊(cè)資金、評(píng)估人員數(shù)量、從業(yè)年限和業(yè)務(wù)量等指標(biāo)。但對(duì)于評(píng)估人員的技術(shù)水平有關(guān)法律法規(guī)尚未明確相應(yīng)要求，評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻相對(duì)較低。

“評(píng)估行業(yè)的監(jiān)管呈現(xiàn)出‘重機(jī)構(gòu)、輕人員’的局面。”來自深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司的王波認(rèn)為，“不少評(píng)估機(jī)構(gòu)就是靠幾個(gè)掛靠的估價(jià)師執(zhí)業(yè)，真正撰寫報(bào)告的那些人只是基礎(chǔ)從業(yè)人員，甚至不具備估價(jià)資格?！?p> “通過管理評(píng)估機(jī)構(gòu)來管理估價(jià)人員的管理模式效率不高，也是造成當(dāng)前評(píng)估行業(yè)種種問題的原因之一?！蓖醪ńㄗh，我國應(yīng)盡快吸取國外發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，變機(jī)構(gòu)管理為人員管理，加大對(duì)估價(jià)從業(yè)人員的行為約束，進(jìn)而規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為?！翱梢越梃b我國香港、臺(tái)灣等地的經(jīng)驗(yàn)，把估價(jià)師劃分成一般、高端、 等不同等級(jí)，并且對(duì)不同等級(jí)的估價(jià)師作出不同要求和限制?！?p> 物權(quán)法實(shí)施后評(píng)估立法更顯迫切

據(jù)介紹，我國已初步建立起房地產(chǎn)評(píng)估制度。《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”、“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。根據(jù)這一法定制度，又相繼出臺(tái)了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章和規(guī)范性文件。但這些顯然還不能滿足市場(chǎng)規(guī)范的需求。不少評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管《城市房地產(chǎn)管理法》中明確了房地產(chǎn)評(píng)估制度的法定地位，但關(guān)于評(píng)估的專門法律一直處于空白狀態(tài)，散落在各項(xiàng)規(guī)章或規(guī)范性文件的有關(guān)規(guī)定，還不能對(duì)評(píng)估規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)、權(quán)威的法律依據(jù)，在執(zhí)行中難免被一些機(jī)構(gòu)或個(gè)人鉆了空子。

不僅如此，發(fā)展中的法律環(huán)境也給房地產(chǎn)評(píng)估不斷提出新問題，其中尤以《物權(quán)法》的正式實(shí)施為甚?！段餀?quán)法》明確了房地產(chǎn)登記、建設(shè)用地使用權(quán)可以在地上、地表或地下分別設(shè)立，住宅用地期滿自動(dòng)續(xù)期等規(guī)定，使人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的認(rèn)識(shí)發(fā)生了深刻變化。

上海房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司的楊國誠表示，《物權(quán)法》給房地產(chǎn)評(píng)估帶來的新問題至少有三個(gè)方面：地下空間使用權(quán)的評(píng)估；采光、通風(fēng)等相鄰權(quán)的評(píng)估；土地使用權(quán)續(xù)期補(bǔ)地價(jià)的評(píng)估。這些都是目前房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中極少單獨(dú)遇到的問題，更談不上標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

不少估價(jià)師認(rèn)為，評(píng)估行業(yè)呼吁多年的評(píng)估法應(yīng)盡快列入議事日程。評(píng)估行業(yè)發(fā)展了十幾年，至今沒有專門的法律約束，評(píng)估中的違法違規(guī)行為難以得到有效懲罰，同時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的權(quán)益也難以得到保障，評(píng)估行業(yè)亟待法律約束之下的可持續(xù)發(fā)展。

　　　　　(作者：陳晶晶)