“面粉貴過(guò)面包”終究只是一時(shí)之熱。今年以來(lái)的土地市場(chǎng)，仍然延續(xù)了自去年下半年底開(kāi)始的低迷態(tài)勢(shì)。土地流拍屢屢上演，并且近日從一線城市蔓延至二、三線城市。土地市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”局勢(shì)已在若隱若現(xiàn)間。

仔細(xì)回顧一下可以發(fā)現(xiàn)，土地大量流拍正是起自于信貸新政出臺(tái)之后。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年10月份以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍約40余塊，并有大量土地以底價(jià)成交。一時(shí)間，地價(jià)過(guò)山車(chē)迅速由峰頂下滑至谷底。而對(duì)于與地價(jià)聯(lián)動(dòng)的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，土地源頭市場(chǎng)的調(diào)整勢(shì)必會(huì)對(duì)其產(chǎn)生“輻射”效應(yīng)。在信貸新政持續(xù)的背景下，土地源頭市場(chǎng)的調(diào)整也將持續(xù)，由此可以預(yù)見(jiàn)，目前剛有苗頭的樓價(jià)下探趨勢(shì)，很可能只是剛剛開(kāi)始。

土地流拍頻頻上演

今年初始，北京市土地整理儲(chǔ)備公開(kāi)招標(biāo)3塊土地，而受人矚目的廣渠路15號(hào)地塊僅僅收到兩份標(biāo)書(shū)；同時(shí)開(kāi)標(biāo)的其余兩塊土地，也是應(yīng)者寥寥。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備提供的信息，在2月份北京推出的5塊住宅類(lèi)用地中，4塊土地采取招標(biāo)方式出讓，成交價(jià)格均只略高于底價(jià)。

而向來(lái)是開(kāi)發(fā)商們“兵家必爭(zhēng)”的上海土地市場(chǎng)，4月9日的冷清局勢(shì)更是讓人大跌眼鏡。盡管早先有53名開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取了意向性標(biāo)書(shū)，但真正申請(qǐng)競(jìng)標(biāo)的只有11家。在這次出讓的8幅土地中，有2幅土地因無(wú)人報(bào)名而流標(biāo)。一幅位于南匯區(qū)的商住地塊，則以2443.2元/平方米的樓板地價(jià)成交，甚至不到去年高峰時(shí)期價(jià)格的一半。

在此次樓市調(diào)整潮的“風(fēng)眼”深圳，當(dāng)?shù)赝恋亟灰兹涨皰炫瞥鲎尩?幅土地再現(xiàn)流拍，惟一一塊土地以樓板地價(jià)1149元/平方米成交。而在此之前的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，5塊出讓土地僅有一幅成交，其余四幅流拍。至此，深圳政府出讓居住用地共流拍6塊，總流拍建筑面積已逾100萬(wàn)平方米。

除了一線城市之外，流拍局勢(shì)同樣波及二、三線城市。在廈門(mén)市，土地市場(chǎng)的分水嶺起自于去年12月8日，開(kāi)發(fā)商以樓板價(jià)3722元/平方米競(jìng)得集美地塊，這一價(jià)格水準(zhǔn)較之2個(gè)月前創(chuàng)下的“地王”新高紀(jì)錄，跳水幅度高達(dá)69%。至當(dāng)年12月底，廈門(mén)推出的6塊土地之中，4塊流拍，其余兩塊則以底價(jià)拍出。

房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)

據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局、廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)5月初發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料，今年一季度與去年同期相比，雖然廣東省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)74.24%，增幅同比增加27.64個(gè)百分點(diǎn)，但是購(gòu)置金額增幅卻同比減少了55.64個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，土地購(gòu)置單價(jià)同比下降了26.16%，即從去年一季度的1009元/平方米降至745元/平方米。

地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度向來(lái)被業(yè)內(nèi)外關(guān)注，隨著土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫，房?jī)r(jià)也同樣有所調(diào)整。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，新房市場(chǎng)方面，廣州一季度共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售812.74萬(wàn)平方米，同比下降25.69%；商品房銷(xiāo)售額460億元，同比下降26.89%，超過(guò)銷(xiāo)售量的下降幅度。

“開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地價(jià)格的判斷通常會(huì)有個(gè)底線，而這個(gè)底線便是來(lái)自于對(duì)周邊新房市場(chǎng)的現(xiàn)價(jià)衡量?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰拈_(kāi)發(fā)商告訴記者。在去年，這家企業(yè)曾經(jīng)參與過(guò)上海一幅熱門(mén)土地的競(jìng)爭(zhēng)。雖然在原先的內(nèi)部會(huì)議中，公司一再?gòu)?qiáng)調(diào)對(duì)這幅土地志在必得，但較終仍然由于超越底線而不得已放棄?！叭绻?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的準(zhǔn)確判斷，盲目拿地會(huì)是非常危險(xiǎn)的。”他表示。

對(duì)于一貫采取迅速銷(xiāo)售以回籠資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，新房市場(chǎng)謀利空間的快速攀升，無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商囤地?fù)尩卦黾恿说讱狻Ｒ粫r(shí)間，地價(jià)、房?jī)r(jià)同時(shí)飛漲。然而，信貸政策的收緊卻是擊中了房地產(chǎn)業(yè)的要害。個(gè)人購(gòu)家、開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源同時(shí)被控制，前者受到的壓力導(dǎo)致新房成交量開(kāi)始萎縮，而對(duì)于后者來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售受阻和拿地資金的減少，使得其所受壓力更似“雪上加霜”。

傳導(dǎo)效應(yīng)需要時(shí)間

知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪投資在一份報(bào)告中提及，中國(guó)采取貨幣緊縮政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏流動(dòng)資金。在該機(jī)構(gòu)針對(duì)資金流動(dòng)狀況進(jìn)行的壓力測(cè)試模型下，內(nèi)地房企只具備2008年房產(chǎn)銷(xiāo)售量下滑25%的承受能力。

北京一家大型房企負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在企業(yè)對(duì)于拿地的看法十分微妙，由于無(wú)法預(yù)判未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)怎樣的走勢(shì)，因此顯得“觀望情緒很強(qiáng)”。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，銀根收緊導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，同時(shí)加上樓市持續(xù)走低，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)大勢(shì)難以把握，從而對(duì)拿地采取了十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。但也有人指出，地價(jià)的走低能夠影響到房?jī)r(jià)的走低，開(kāi)發(fā)商在重估地價(jià)的同時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)地回復(fù)理性。

上海北孚地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)劉光東表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中地價(jià)-房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)現(xiàn)象較為明顯，而隨著一系列調(diào)控措施的出臺(tái)，土地市場(chǎng)的穩(wěn)定將從源頭上保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行，以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的結(jié)果?！皬耐恋厥袌?chǎng)到樓市有個(gè)傳導(dǎo)效應(yīng)，也需要一定的時(shí)間，部分房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快地區(qū)將在今后一段時(shí)間，面臨理性回歸的壓力?！?p>

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！