新年伊始，樓市成交量依然沒有回暖的趨勢。統(tǒng)計(jì)顯示，元旦假期前兩天，北京住宅網(wǎng)簽總量同比大幅下跌67%。經(jīng)過過去一年的嚴(yán)厲調(diào)控，購賣雙方在深度博弈中迎來了新年。業(yè)界人士判斷，隨著市場急劇變化，今年將是樓市調(diào)控、房價(jià)能否回歸理性的關(guān)鍵一年。

　　去年年底的經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)明確，今年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變，限購的延續(xù)表明諸多調(diào)控政策正處于常態(tài)化。不論是房價(jià)控制目標(biāo)還是保障房建設(shè)計(jì)劃，問責(zé)力度加大，表明政府的調(diào)控決心和力度。在這種大背景下，樓市博弈將見分曉，房價(jià)有望走出屢調(diào)屢漲的怪圈，迎來實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)。據(jù)了解，北京已率先降價(jià)的一些項(xiàng)目獲得了熱銷，“羊群效應(yīng)”正逐漸形成，越來越多的開發(fā)商嗅到了市場大調(diào)整的氣味，為擺脫銷售困境，開始選擇以價(jià)換量。

　　元旦期間，記者致電廣受關(guān)注的北京通州區(qū)“降價(jià)先鋒”京貿(mào)國際城(樓盤資料業(yè)主論壇) ，售樓人員告訴記者，去年10月開盤的5號樓目前售價(jià)僅為13400元/平方米，相對于此前26000元/平方米的較高報(bào)價(jià)，降價(jià)幅度接近一半。“腰斬”式的降價(jià)也給該樓盤帶來了短期熱銷，二期目前已賣出近一半。同樣是位于通州區(qū)的合生世界花園(樓盤資料) 去年底推出的為期兩個(gè)月的團(tuán)購價(jià)只有13000元/平方米，比周邊二手房價(jià)格還要低，報(bào)名人數(shù)已經(jīng)超過了可售套數(shù)的兩倍之多。

　　部分樓盤降價(jià)促銷效果顯著反映出，如果開發(fā)商能夠接受以價(jià)換量，那么成交量將會有所回升。在去年年底的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長姜偉新表示，今年嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證頭次購房家庭的貸款需求。這意味著，未來剛性需求入市將會得到后續(xù)政策的支持，然而在投資盛行、房價(jià)預(yù)期大漲的時(shí)期，投資者對房價(jià)的價(jià)格彈性并不關(guān)注，如今自住型需求成為市場主要購購力時(shí)，高房價(jià)卻成為橫亙在購房者面前的一道難以逾越的門檻。今年開發(fā)商面臨的資金回籠以及債務(wù)償付壓力更大，只有主動讓利促銷，才能消化庫存，促使成交回暖。

　　今年是樓市調(diào)控關(guān)鍵一年，不僅在于房價(jià)即將出現(xiàn)調(diào)整，還在于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)也會因市場調(diào)整而出現(xiàn)的深度整合。過去開發(fā)商粗放式的經(jīng)營模式造成市場里魚龍混雜，在投資泡沫積攢的時(shí)期，一些內(nèi)部經(jīng)營管理不善的房企仍能獲得生存空間，甚至業(yè)績不菲。然而，市場大調(diào)整“山雨欲來”，在擠出泡沫過程中，這種粗放的經(jīng)營模式必然會發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　當(dāng)前開發(fā)商的市場環(huán)境整體惡化，融資渠道全面收窄，在波詭云譎的競爭環(huán)境中，適者生存的競爭法則將徹底顯現(xiàn)。為適應(yīng)新的市場環(huán)境，開發(fā)商的資金儲備尤為重要。在樓市的下行周期，恒大[簡介較新動態(tài)]、萬科[簡介較新動態(tài)]等大型開發(fā)商有足夠的騰挪空間，能夠承受較長時(shí)間的滯銷和大幅降價(jià)，但是小型開發(fā)商現(xiàn)金流卻捉襟見肘，如果缺乏銷售回款，則有可能會被淘汰出市場或者被迫轉(zhuǎn)型。

　　房企業(yè)績的明顯分化，則有可能使樓市博弈更加復(fù)雜化，銷售不暢的開發(fā)商必然會采取各種手段來對抗調(diào)控。我們看到，此輪調(diào)控始終伴隨著許多雜音，在成交步入寒冬時(shí)，不少利益群體拋出了救市論。隨著調(diào)控步入深水區(qū)，我們還應(yīng)做好應(yīng)對各種市場變化的預(yù)案和準(zhǔn)備。

　　另外，今年還將是房地產(chǎn)制度層面改革的重要一年。經(jīng)濟(jì)工作會議部署推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，無疑將優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度，解決住房保有環(huán)節(jié)稅負(fù)缺失的弊端，始終對投資投機(jī)性需求保持高壓態(tài)勢，形成抑制投機(jī)的市場內(nèi)在機(jī)制。業(yè)界專家分析，房產(chǎn)稅制度層面的改革意義深遠(yuǎn)，是對樓市調(diào)控的中長期制度安排，其對樓市發(fā)展的長期影響將逐漸顯現(xiàn)，值得購房者更多期待。同時(shí)，依靠商品房和保障房“兩條腿”走路的住房供應(yīng)體系，也有望在今年真正形成。去年1000萬套保障房全部開工，今年住建部又提出新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，保障房大舉入市將使我國的住房供需格局發(fā)生徹底變化。

　　在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的良好機(jī)遇，但是泡沫滋生、房價(jià)畸高卻讓樓市走上了一條不可持續(xù)之路。調(diào)控的長遠(yuǎn)目標(biāo)在于促進(jìn)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，改變扭曲房價(jià)、催生泡沫的內(nèi)在機(jī)制。今年行業(yè)大洗牌來臨，房企價(jià)格競爭機(jī)制啟動，為把樓市拉上理性繁榮的軌道創(chuàng)造良好時(shí)機(jī)，而前提在于各項(xiàng)調(diào)控措施能夠得到切實(shí)有效的執(zhí)行。

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