湖南長(zhǎng)沙市伍家?guī)X立交橋往北500米，被稱(chēng)為“中國(guó)地王”的新河三角洲項(xiàng)目工地：遍地散落著拆遷后的殘?jiān)珨啾?，稀稀拉拉的幾個(gè)工人正在清理廢墟，施工機(jī)械難覓蹤影。

來(lái)自湖南邵陽(yáng)的項(xiàng)目施工主管劉先生告訴記者，自己來(lái)到工地五個(gè)多月了，按原定施工計(jì)劃，現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)“七通一平”了，可是由于開(kāi)發(fā)商資金沒(méi)有到位，項(xiàng)目尚未取得土地證，而施工材料亦供應(yīng)不足，工程進(jìn)展非常緩慢。

在工地旁邊開(kāi)小賣(mài)部的黃女士也向記者證實(shí)，“工程隊(duì)進(jìn)來(lái)一年多了，本來(lái)說(shuō)我們這一片過(guò)完年就拆的，可現(xiàn)在過(guò)了兩三個(gè)月還沒(méi)有拆，聽(tīng)說(shuō)是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢(qián)所以耽擱了。”

在全國(guó)房市預(yù)期悲觀、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛加快進(jìn)度、回籠資金的大背景下，這個(gè)以92億元天價(jià)拍出的“中國(guó)地王”，在拿地八個(gè)多月后開(kāi)發(fā)進(jìn)度依然如此遲緩的緣由在于：主開(kāi)發(fā)商北京北辰實(shí)業(yè)(601588行情,股吧)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北辰實(shí)業(yè)”)隱現(xiàn)資金“瓶頸”。

外拓渴求資金

長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局關(guān)于新河三角洲土地出讓的《成交確認(rèn)書(shū)》顯示：“中國(guó)地王”長(zhǎng)沙新河三角洲地塊是由北辰實(shí)業(yè)與北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京城開(kāi)”)聯(lián)合購(gòu)購(gòu)并成立項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)，出資比例為北辰實(shí)業(yè)80%、城開(kāi)集團(tuán)20%。

根據(jù)相關(guān)協(xié)議，該塊土地總成交價(jià)為92億元，頭期付款額為地價(jià)總額的70%，即64.4億元，于2007年8月5日前支付，其中北辰實(shí)業(yè)分擔(dān)的頭期款為51.52億元，剩下的余款27.6億元及有關(guān)稅費(fèi)須于2008年8月31日前分期付清，也就是說(shuō)，北辰實(shí)業(yè)2008年還需要償付剩余土地款的80%，即22.08億元。

記者了解到，截至目前，北辰實(shí)業(yè)2007年的土地出讓款項(xiàng)已經(jīng)付清，但是拿出這筆土地出讓金之后，北辰實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)新河三角洲項(xiàng)目的后續(xù)資金變得“捉襟見(jiàn)肘”。

“事實(shí)上，北辰實(shí)業(yè)在償付土地出讓款的過(guò)程中就已隱現(xiàn)資金危機(jī)。”一位與國(guó)土部門(mén)以及北辰實(shí)業(yè)關(guān)系密切的消息人士透露，2007年8月5日前償付的51.52億元頭期款，是北辰實(shí)業(yè)經(jīng)多方籌措才湊齊的，而2008年除了付清22.08億元土地余款，北辰實(shí)業(yè)更頭疼的是新河三角洲項(xiàng)目所需的數(shù)十億元啟動(dòng)開(kāi)發(fā)資金的籌措。

雪上加霜的是，拿地之后的三個(gè)月——2007年11月1日，國(guó)土資源部正式施行“39號(hào)文”——關(guān)于土地出讓金繳納的一項(xiàng)新規(guī)，按照這一規(guī)定，北辰實(shí)業(yè)只有繳清全部92億元土地款，才能拿到土地證，進(jìn)入后續(xù)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)?！拔覀冎荒馨凑咿k事，如果北辰實(shí)業(yè)能提前將全部土地出讓金付清，國(guó)土局當(dāng)然可以盡早發(fā)給他們土地證?！遍L(zhǎng)沙市國(guó)土資源局交易主任單石川坦言。

這一政策無(wú)異于“釜底抽薪”！眼前的現(xiàn)實(shí)是，以往那種“繳一部分，蓋一部分，回籠一部分資金”的“借雞生蛋”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將成為歷史。在巨大的資金和政策壓力下，北辰實(shí)業(yè)不得不重新考量自己的開(kāi)發(fā)模式。

記者了解到，北辰實(shí)業(yè)雖已成立長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)有限公司作為新河三角洲項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，但受制于上述規(guī)定，項(xiàng)目目前尚未拿到土地證，相關(guān)規(guī)劃也正在報(bào)批中，現(xiàn)在甚至連項(xiàng)目建筑方也未確定?！斑@一切都是因?yàn)橘Y金瓶頸所致?！鼻笆鱿⑷耸恳徽Z(yǔ)中的。

“對(duì)外拓展投資的無(wú)序增加是北辰實(shí)業(yè)資金危機(jī)隱現(xiàn)的重要原因?！迸c新河三角洲項(xiàng)目相距不過(guò)千米的另一濱江房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示，北辰實(shí)業(yè)此前一直被視為區(qū)域開(kāi)發(fā)商的典型代表，但是自其去年7月攜手北京城開(kāi)天價(jià)摘得長(zhǎng)沙新河三角洲項(xiàng)目，北辰實(shí)業(yè)開(kāi)始邁出京城，向著全國(guó)性開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)進(jìn)軍，然而，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資速度卻跟不上土地儲(chǔ)備增加的速度?！巴馔赝顿Y的放量增加使得本已緊張的資金鏈進(jìn)一步繃緊。”

“地王”銷(xiāo)售重負(fù)

從2007年底之前的地王頻現(xiàn)、樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高，到2007年底2008年初，土地流拍頻現(xiàn)、土地交易市場(chǎng)一派清淡，這種劇變只用了不到半年的時(shí)間。

地產(chǎn)公司要消化他們不惜代價(jià)巨資所得土地，顯然需要奉獻(xiàn)出漫長(zhǎng)時(shí)間和高昂成本。北辰實(shí)業(yè)在高價(jià)拍下長(zhǎng)沙新河三角洲地塊后，雖然獲得業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，但從其2007年的表現(xiàn)來(lái)看，整體業(yè)績(jī)和盈利能力卻不容樂(lè)觀。

北辰實(shí)業(yè)2007年年報(bào)顯示，北辰實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入43.54億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)6.99億元，同比增長(zhǎng)53.12%和25.5%，但公司凈利潤(rùn)卻同比減少3.2%，為3.28億元，每股收益也僅為0.10元，同比下降37.5%。2007年北辰實(shí)業(yè)的凈資產(chǎn)收益率為4.03%，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)平均8%左右的凈資產(chǎn)收益率。同時(shí)，公司2007年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~為-58.67億元，年末公司負(fù)債達(dá)到119億元，資產(chǎn)負(fù)債率上升至58.4%。

“雖然去年的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)了53%，但相比一線(xiàn)地產(chǎn)公司的增長(zhǎng)仍有較大差距，很明顯北辰實(shí)業(yè)的凈利潤(rùn)率和盈利能力都在下降。”泰陽(yáng)證券一位房地產(chǎn)研究員如是對(duì)記者分析。

至于凈利潤(rùn)偏低的原因，這位研究員認(rèn)為主要是北辰實(shí)業(yè)的其他項(xiàng)目沒(méi)有及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。以北辰實(shí)業(yè)位于奧運(yùn)媒體村的項(xiàng)目綠色家園為例，本來(lái)是可以在2007年交付的，但是由于奧運(yùn)會(huì)而被推遲。“關(guān)鍵的問(wèn)題還是在于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不夠快?！?p>“凈資產(chǎn)收益率低，也是北辰實(shí)業(yè)這樣的國(guó)有控股企業(yè)普遍存在的問(wèn)題。”有專(zhuān)業(yè)分析人士認(rèn)為，國(guó)企普遍存在內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力不足的問(wèn)題，因此很多時(shí)候往往選擇減少自有資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重的方式來(lái)提高凈資產(chǎn)收益率，“但是弊端也是顯而易見(jiàn)的，那就是隨著自有資產(chǎn)的減少，隨之而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷加大?！?p>北辰實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)賀江川2008年3月向媒體透露，今年北辰總資本性開(kāi)支為54億元，其中奧運(yùn)村及場(chǎng)館等物業(yè)改造約占2.8億元，北辰大廈的開(kāi)發(fā)14億元，余下的37億元用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

但是北辰實(shí)業(yè)2007年年報(bào)顯示，公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為30.2億，加上上述資本性開(kāi)支54億元、長(zhǎng)沙地塊今年需要支付的土地出讓金22.08億元，北辰實(shí)業(yè)今年所需資金總額為106.08億元。而截至2007年年底，該公司共有現(xiàn)金和銀行存款為23.4億。這就意味著公司還有80多億的資金需求要依靠項(xiàng)目回款和融資來(lái)解決。

“新河三角洲地塊樓面地價(jià)為3090.58元/平方米，按照此樓面價(jià)，成本應(yīng)在5000元/平方米以上，那么北辰至少要將價(jià)格定在7000元/平方米以上，未來(lái)的銷(xiāo)售壓力可以想見(jiàn)?！币宦分舻南娼鄙许?xiàng)目負(fù)責(zé)人表達(dá)了對(duì)新河三角洲項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)期的隱憂(yōu)。同樣位于新河三角洲，目前在售的湘江北尚樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為5300元/平方米。這就意味著，北辰實(shí)業(yè)未來(lái)在新河三角洲地塊所建房屋的成本價(jià)，約等于目前在售房屋的價(jià)格，在房?jī)r(jià)漲幅難現(xiàn)2007“盛世”的景象下，如何走出困局，當(dāng)是北辰實(shí)業(yè)面臨的大考。

前述專(zhuān)業(yè)人士分析，為緩解資金壓力，未來(lái)不排除北辰實(shí)業(yè)通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)投資、合作開(kāi)發(fā)和收購(gòu)兼并等方式來(lái)拓寬多元融資渠道的可能性。

“地王”催生“寡頭”

在相關(guān)各方為“中國(guó)地王”出爐紛紛叫好的同時(shí)，業(yè)界亦不乏質(zhì)疑之聲：如此大幅的地塊，是否不可分割、非得整體出售？

“雖然政府對(duì)該區(qū)域未來(lái)的規(guī)劃是一個(gè)功能和配套統(tǒng)一的整體，但在建設(shè)方面，完全可以分為2-4個(gè)小塊，在規(guī)劃思路統(tǒng)一的前提下，分別拍賣(mài)?！焙洗髮W(xué)某知名教授認(rèn)為，新河三角洲地塊完全可以分拆為幾個(gè)小地塊，面對(duì)不同的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“招拍掛”，不一定非要一次性出讓給一家大公司開(kāi)發(fā)。這樣不僅可以加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，避免高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)現(xiàn)象，而且也有利于各個(gè)市場(chǎng)主體之間公平競(jìng)爭(zhēng)。

“即使是北辰實(shí)業(yè)這樣大的開(kāi)發(fā)商，拿到新河三角洲的土地也得分期開(kāi)發(fā)。雖然市政府規(guī)定四年內(nèi)開(kāi)發(fā)完成，但是誰(shuí)能保證開(kāi)發(fā)周期不會(huì)延長(zhǎng)？”他坦言，像新河三角洲這樣的大型項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)一期時(shí)，剩下的土地其實(shí)是閑置的，因此這種圈地開(kāi)發(fā)模式從本質(zhì)上來(lái)講就是變相囤地，這與提出的合理開(kāi)發(fā)利用土地的精神是背道而馳的。“如果讓一家公司少有來(lái)開(kāi)發(fā)這么大的地塊，其結(jié)果必然是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商壟斷這一區(qū)域的地價(jià)和房?jī)r(jià)，對(duì)市場(chǎng)流弊甚遠(yuǎn)?！?p>“為什么開(kāi)發(fā)商敢舉牌？長(zhǎng)沙的地價(jià)真的就這么值錢(qián)嗎？”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受記者采訪(fǎng)時(shí)毫不諱言自己對(duì)“中國(guó)地王”的質(zhì)疑。在她看來(lái)，長(zhǎng)沙這種二線(xiàn)城市誕生“中國(guó)地王”，表明中國(guó)地產(chǎn)寡頭經(jīng)濟(jì)已經(jīng)壟斷經(jīng)營(yíng)，中國(guó)二線(xiàn)城市追趕一線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)的步伐已經(jīng)開(kāi)始。

她分析說(shuō)，類(lèi)似長(zhǎng)沙新河三角洲這樣的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商舉牌拿地的時(shí)候是虧本的，但是拿著地耗上一兩年，賬面開(kāi)始趨平，到了第三年或者第四年，開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始大賺?！斑@三年實(shí)際上就是一個(gè)炒作和升值的過(guò)程，這在全國(guó)已經(jīng)形成一種態(tài)勢(shì)?！?p>而在湖南房地產(chǎn)專(zhuān)家譚克修看來(lái)，“地王”的產(chǎn)生只會(huì)培育出“地產(chǎn)寡頭”，其弊端遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是高價(jià)出讓土地所獲得的財(cái)政收入能平衡和補(bǔ)償?shù)?。他直言不諱地指出，“地王”的出現(xiàn)使社會(huì)資源迅速集中在少數(shù)大企業(yè)手中，而將急需土地的中小型房地產(chǎn)企業(yè)排除在外。“地產(chǎn)寡頭不僅壟斷房源、控制房?jī)r(jià)，而且為遏制當(dāng)前的高房?jī)r(jià)設(shè)置了諸多障礙，嚴(yán)重危害著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?！?

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