近期各地的土地拍賣中，去年斬獲“地王”的開發(fā)商都難尋身影，昔日的高價(jià)“地主”們，現(xiàn)在變成了“裝在套子里的人”。

“滿倉(cāng)跌停？！”股市的噩夢(mèng)似乎在土地市場(chǎng)上重演。

3月28日，成都新推出的四幅土地都以超低價(jià)成交。其中較具代表性的一幅地——城南紅牌樓片區(qū)一幅凈地42畝的土地，較終以每畝460萬(wàn)元的價(jià)格被名不見經(jīng)傳的興華西建設(shè)納入囊中。而就在一年之前，成都本土開發(fā)商置信房產(chǎn)在同一片區(qū)拿下一幅43畝土地，當(dāng)時(shí)的成交價(jià)是每畝1110萬(wàn)元。短短一年時(shí)間，該區(qū)域地價(jià)縮水5成以上，置信地產(chǎn)顯然被“套”了。

“土地成交價(jià)高臺(tái)跳水，較緊張的莫過于開發(fā)商?！痹诔啥寂d益房產(chǎn)副總經(jīng)理黃力揮看來(lái)，近期各地的土地拍賣中，去年斬獲“地王”的開發(fā)商都難尋身影，昔日的高價(jià)“地主”們，現(xiàn)在變成了“裝在套子里的人”。

深度套牢

曾高位拿地的還有成都本土另一家龍頭企業(yè)藍(lán)光地產(chǎn)。藍(lán)光在去年9月14日以16.9億元取得成都東三圣鄉(xiāng)境內(nèi)一幅133畝土地，每畝成交價(jià)是1270萬(wàn)元。而同樣是在三圣鄉(xiāng)區(qū)域，3月28日的拍賣會(huì)上，一幅70畝的地塊被成都錦江統(tǒng)建辦以每畝484萬(wàn)元的價(jià)格拿下。面對(duì)記者的詢問，藍(lán)光市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人笑得有些尷尬。他說，藍(lán)光去年在成都的銷售額在40億元左右，對(duì)高地價(jià)有足夠的承受力。

說起去年的高價(jià)“地主”，較讓人難忘的是一位花白頭發(fā)的長(zhǎng)者——香港信和地產(chǎn)（0083.HK）董事長(zhǎng)黃志祥。去年7月20日，他率隊(duì)以41億元的價(jià)格拿下成都沙河地塊366畝土地（每畝1130萬(wàn)元）。簽約時(shí)，黃志祥滿面春風(fēng)，而剛剛在拍賣場(chǎng)上落敗的對(duì)手陽(yáng)光100團(tuán)隊(duì)則紛紛落淚。10天后，這位長(zhǎng)者再度廝殺168個(gè)回合，較終以42億元價(jià)格奪下重慶三鋼廠308畝“地王”。此時(shí)，黃志祥在內(nèi)地的投資計(jì)劃已確定在200億元。

目前經(jīng)常往返內(nèi)地的信和地產(chǎn)董秘葉世光在接受記者采訪時(shí)表示，內(nèi)地地價(jià)短期的波動(dòng)并不會(huì)影響信和長(zhǎng)期的戰(zhàn)略回報(bào)。他說自己堅(jiān)信，只要項(xiàng)目本身“合適”，仍然能夠在長(zhǎng)期投資中獲得很好的回報(bào)。據(jù)了解，信和在成都和重慶的兩處“地王”將于近期按約破土動(dòng)工，而這兩大項(xiàng)目將面向高端住宅。“只有和市場(chǎng)拉開差距才能避免惡性競(jìng)爭(zhēng)?！?p>短短一年時(shí)間，同一區(qū)域的土地出現(xiàn)天差地別的兩種價(jià)位，身受其害的便是資金實(shí)力薄弱的高位“站崗”者。信和這樣的地產(chǎn)商還可以憑借充裕的資金等待春暖花開，但不可否認(rèn)的是，內(nèi)地地產(chǎn)商面對(duì)的是銀根緊縮、樓市拐點(diǎn)、上市融資受阻這些同時(shí)到來(lái)的多重打擊。

黃力揮判斷，一旦市場(chǎng)需求出現(xiàn)回落，低價(jià)拿地的開發(fā)商，可能降低利潤(rùn)預(yù)望，以較低的銷售價(jià)格殺入市場(chǎng)。果真如此的話，高價(jià)拿地的開發(fā)商可能面臨的是全面的“滑鐵盧”。

下一步

去年9月11日，萬(wàn)科（萬(wàn)科A ，000002.SZ）以27.2億元的價(jià)格拍得福州五四北的“地王”地塊時(shí)，同期拿地的福建本土開發(fā)商融信地產(chǎn)堅(jiān)持要求退地。據(jù)福州當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士透露，融信地產(chǎn)以每畝2000萬(wàn)元的單價(jià)競(jìng)得福州白馬路地塊后，由于樓面地價(jià)高達(dá)9953元/平方米，直逼在建樓盤的售價(jià)，融信方面信心不足，所以寧愿7000萬(wàn)元保證金被罰沒，也要壯士斷腕。

華夏證券地產(chǎn)分析師陶鋒認(rèn)為，土地閑置費(fèi)以及閑置滿兩年將無(wú)償收回土地的政策，讓地產(chǎn)商的囤地成本大大增加了。“尤其是在房?jī)r(jià)、地價(jià)步入下行軌道的時(shí)候，幾十億元購(gòu)地資金的利息和損失掉的機(jī)會(huì)將難以計(jì)算?！?p>據(jù)記者了解，在成都三圣鄉(xiāng)高價(jià)拿地的藍(lán)光地產(chǎn)去年重組ST迪康(600466.SH)，實(shí)現(xiàn)借殼上市，但迪康的一筆5億元左右的債務(wù)，至今無(wú)法解決，所以藍(lán)光遲遲無(wú)法復(fù)牌“融資”。相對(duì)今年諸多上市擱淺的房企來(lái)說，本來(lái)可以搶得先機(jī)的藍(lán)光，只能眼睜睜坐看機(jī)會(huì)溜走。

2007年10月，恒大地產(chǎn)以14億元高價(jià)收購(gòu)上海 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)一幅地塊時(shí)，急于求成的許家印并未意識(shí)到“套”中滋味。按照當(dāng)時(shí)協(xié)定，恒大先期支付3億元，余款約定上市融資后支付。若未能償付余款，賣方可中止交易，并沒收頭付款。如今恒大IPO擱淺，作為掌柜的許家印要解決的諸多麻煩中少不了這一筆。

由于房?jī)r(jià)在跌的時(shí)候幾乎沒有金融機(jī)構(gòu)愿意貸款給地產(chǎn)商，正合地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)經(jīng)理郭潔判斷，之前被高地價(jià)所套的開發(fā)商一旦出現(xiàn)資金短缺而無(wú)力堅(jiān)守的話，將來(lái)會(huì)面臨倒閉或被并購(gòu)的危險(xiǎn)。

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