“地王”不一定能成為“ ”。廣州合富輝煌頭席分析師黎元江去年一句不經(jīng)意的話，不幸言中很多 “地王”今日的命運(yùn)。

去年9月，廣州較熱門的板塊金沙洲一次性推出三宗面積超過20萬平方米的住宅地塊，三宗地的平均成交均價(jià)達(dá)到8000元/平方米。近期，伴隨著限價(jià)房的推出，以及開發(fā)商相繼降價(jià)銷售，該區(qū)域的商品房價(jià)格已經(jīng)大幅度回落，甚至低于上述三宗地的樓面地價(jià)8000元/平方米。這讓金沙洲“地王”陷入尷尬境地。

深圳開發(fā)商廣州追高

在廣州一級土地市場，從2005年開始就不斷創(chuàng)造出“地王”。親自見證過土地市場這輪高漲的人也許都還記得其間一個又一個驚心動魄的場景。在這過程中，廣州金沙洲不僅是近兩年住宅地塊推出較多的區(qū)域，同時，其地價(jià)經(jīng)歷了一個從攀升到高燒，再從高燒到冷卻的完整過程。

2006年9月7日，萬科（000002.SZ）與中糧地產(chǎn)聯(lián)合以17.5億元的價(jià)格競得金沙洲B3725D01地塊的土地使用權(quán)。該地塊成交價(jià)創(chuàng)下當(dāng)時廣州地價(jià)的新高，樓面地價(jià)達(dá)到4033元/平方米。萬科的進(jìn)駐讓金沙洲開始進(jìn)入人們的視線。同年11月17日，廣州市土地交易又推出多個金沙洲地塊，眾多知名開發(fā)商躋身金沙洲。

這一年，金沙洲地價(jià)水平幾乎以萬科地塊為基準(zhǔn)，約4000元/平方米。當(dāng)業(yè)界在擔(dān)憂萬科項(xiàng)目沒有多大的利潤空間之時，誰也想象不到一年之后，金沙洲的地價(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了成倍的升值。

去年第三季度，開發(fā)商對土地的爭奪達(dá)到白熱化。9月11日，廣州市一次性推出14宗土地，創(chuàng)下單次推地面積的歷史紀(jì)錄。這一次金沙洲板塊拍出三宗面積超過20萬平方米的住宅地塊，其中保利地產(chǎn)（600048.SH）以21.2億元和20.8億元奪得金沙洲B3701A02和B3701A04兩幅地塊，樓面地價(jià)分別高達(dá)8769元/平方米和8112元/平方米，比底價(jià)分別高出158%和157%。深圳鴻榮源房地產(chǎn)則以21億元奪得第三幅金沙洲B3701A06地塊，其樓面地價(jià)也達(dá)到7935元/平方米。

深圳開發(fā)商在9月11日的拍賣中異常踴躍，總共有不少于6家參與競投的開發(fā)商來自深圳，除了鴻榮源，金地集團(tuán)(600383行情,股吧)以超過6000元/平方米的樓面地價(jià)奪得番禺區(qū)“地王”，深圳惠明盛房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司也獲得番禺城區(qū)一宗商住地塊。

然而，9月11日這場大規(guī)模的土地出讓卻成為了廣州土地市場的階段性頂峰，形勢在三個月之后急轉(zhuǎn)直下。同年12月，同樣是金沙洲幾宗住宅地塊，面積依然約為20萬平方米，成交的樓面地價(jià)卻回復(fù)到萬科當(dāng)年購地的水平，即每平方米4000多元。

這意味著，僅僅三個月的時間差，9月份購地的發(fā)展商在每宗地上，多支付了近10億元的地價(jià)。

　明星板塊的高燒與冷卻

市場無時無刻不存在機(jī)會。金沙洲高價(jià)賣地的機(jī)會，無疑是為恒大地產(chǎn)集團(tuán)準(zhǔn)備的。大約就在金沙洲拍出“地王”的天，該集團(tuán)位于金沙洲的豪宅項(xiàng)目“御景半島”就透露出初步銷售價(jià)格：江景別墅3萬元/平方米以上、聯(lián)排別墅2萬元/平方米以上、洋房1.3萬~1.5萬元/平方米，該價(jià)格明顯高出市場之前的預(yù)期，也創(chuàng)下金沙洲板塊樓價(jià)的新高。

在恒大地產(chǎn)上調(diào)了御景半島原先確定的價(jià)格，并成功把金沙洲打造成為了去年國慶黃金周期間的明星板塊后，金沙洲萬科中糧的金域藍(lán)灣、中海（00688.HK）地產(chǎn)的金沙灣等項(xiàng)目價(jià)格也水漲船高，金沙洲平均售價(jià)一度超過1萬元/平方米。

但好景不長，就在金沙洲去年國慶期間領(lǐng)漲全廣州之后，今年再度領(lǐng)跌廣州。春節(jié)期間，保利西子灣限價(jià)房項(xiàng)目以6500元/平方米開售，隨后中海金沙灣新一期商品房項(xiàng)目以6500~7500元/平方米之間的價(jià)格推貨，擾亂了金沙洲眾多樓盤的陣腳。價(jià)格較為堅(jiān)挺的金域藍(lán)灣也在萬科樓盤全線降價(jià)之后作出調(diào)整，較低售價(jià)達(dá)到了7000元/平方米。

今年清明前夕，將金沙洲樓價(jià)推向高潮的恒大御景半島也加入降價(jià)行列，宣布推出100套特價(jià)單位，以7折銷售，價(jià)格在7980~9380元/平方米之間，還附價(jià)值在3000~4000元/平方米的超豪華裝修。

御景半島推出特價(jià)單位的舉動被視作金沙洲較后一道防線的潰退。有業(yè)內(nèi)人士指出，金沙洲合理價(jià)格應(yīng)該在7000元/平方米左右，因?yàn)樵搮^(qū)域配套不足，交通不便，雖然金御藍(lán)灣等項(xiàng)目中有價(jià)格1.6萬元/平方米的別墅，但是該區(qū)域仍然很缺乏打造高端豪宅的大環(huán)境。

“地王”勝算幾何？

曾經(jīng)以近8000元的高價(jià)躋身金沙洲的深圳鴻榮源，無疑成為金沙洲板塊中較不走運(yùn)的開發(fā)商。盡管保利地產(chǎn)也以超過8000元的價(jià)格拍下總建筑面積超過40萬平方米的土地，但是保利在該區(qū)域總共擁有5塊地，土地成本在平攤之后并不高。

保利地產(chǎn)有關(guān)人士透露，該集團(tuán)去年9月拍下的兩宗地和12月拍下的一宗地合并成為了一個超過60萬平方米的大型社區(qū)。該項(xiàng)目三宗地平攤的樓面地價(jià)在7000元/平方米左右。目前，該項(xiàng)目已經(jīng)做好了整體規(guī)劃，將爭取在年底推出期低密度別墅項(xiàng)目，而明年推出江景公寓。

據(jù)悉，目前金沙洲區(qū)域內(nèi)有別墅的項(xiàng)目為御景半島和金御藍(lán)灣。保利地產(chǎn)上述負(fù)責(zé)人表示，參照現(xiàn)在這些別墅的價(jià)格，“地王”項(xiàng)目的利潤仍然可以得到保證。而且這個項(xiàng)目大，可以在配套上下工夫，提升產(chǎn)品附加值。

而深圳鴻榮源有關(guān)負(fù)責(zé)人日前在接受《財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時，極力回避談及金沙洲項(xiàng)目，稱金沙洲項(xiàng)目不是鴻榮源今年的，現(xiàn)在不方便對該項(xiàng)目作任何評論。不過公司一直在關(guān)注該區(qū)域的房價(jià)變化。

一位有項(xiàng)目在金沙洲的開發(fā)商表示，相對于保利而言，鴻榮源的壓力明顯大很多。因?yàn)楝F(xiàn)在該區(qū)域普通商品房的價(jià)格水平與其地價(jià)相當(dāng)，這意味著這個項(xiàng)目在成本上完全處于劣勢，只能在產(chǎn)品上做文章，即開發(fā)豪宅。另外，金沙洲近年推地很多，未來貨量很大，這也給“地王”造成很大壓力。

記者了解到，鴻榮源在金沙洲的項(xiàng)目還在做前期規(guī)劃，暫無啟動跡象。

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