事實上，2007年11月起，杭州的土地市場日趨冷清，不再有前兩季度的喧鬧了。去年一年杭州各區(qū)域的土地數(shù)據(jù)顯示，除了去年沒有出讓過住宅用地的濱江區(qū)此次成交價格有所攀升外，其他諸如丁橋、轉(zhuǎn)塘、三墩、錢江新城、拱墅區(qū)等區(qū)域，土地市場經(jīng)過去年第三季度的迅速攀升后，出現(xiàn)了局部的震蕩回調(diào)。

各區(qū)域地價均趨穩(wěn)定

總觀2007年度杭州主城區(qū)的土地出讓，除了少數(shù)板塊由于土地出讓數(shù)量比較少而導致價格比較堅挺（如濱江區(qū)由于2008年1月11日出讓的兩塊地塊是2007年度以來頭次出讓的濱江住宅地塊，因此價格較之前的商業(yè)地塊有所增加。）外，其他區(qū)域如杭州的丁橋住宅板塊、之江轉(zhuǎn)塘住宅板塊、三墩板塊和錢江新城寫字樓地塊等，幾乎都呈現(xiàn)出"兩頭冷、中間熱"的趨勢，相比去年三季度的土地價格，出現(xiàn)了某種程度的地價回調(diào)。

當然，上面的表格只能作為一種參考，由于地塊的位置、規(guī)劃指標及限制條件等有所差別，地塊的較終成交價格會出現(xiàn)較大幅度的變化。拿價格幅度較大的之江轉(zhuǎn)塘區(qū)塊的幾宗土地出讓來說，由于杭政儲出37、38、43、44四塊土地連成一片，并靠近高爾夫球場，的地理位置導致這四塊地塊價格比區(qū)域中的其他地塊價格要高很多，特別是37、43兩塊地塊由于離高爾夫球場僅80米距離，因此更為珍貴，而當中的44號地塊由于地塊本身面積較小，并且還有一定幅度的商業(yè)配套，因此在沒有其他單位競價的情況下直接成交，所以成交均價僅4655元/平方米。

"今年的土地拍賣肯定比去年冷清，受房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控的影響，不管一些本土企業(yè)承不承認，今年資金緊缺是普遍的現(xiàn)象，市場將會出現(xiàn)一次比較大幅度的降溫。土地拍賣要想再創(chuàng)'天價'，我估計是比較困難的。在相當長的一段時期內(nèi)，各地房地產(chǎn)的'天價'記錄或?qū)嬉欢温洹?攻略地產(chǎn)董事長祝軍華分析，"當然，這并不表示今年的土地市場會出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象，外地品牌房企特別是上市企業(yè)會在下一輪的土地拍賣中扮演很重要的角色。從去年的土地拍賣中可以看出，外地大鱷有很嚴格的成本控制計劃，和杭州本土企業(yè)老總親自掛帥，不惜成本勢在必得的拿地方式不同，外地公司往往到了一定的價格就收手，也因如此，許多大鱷還有一大筆2007年時的土地款沒有用足。今年這些公司會加快土地收購的速度。特別是一些優(yōu)勢地塊競爭主要會來自于公司。"

天價地或?qū)⒏嬉欢温?p>業(yè)內(nèi)專家指出，土地市場與新建商品房市場休戚與共，土地市場的冷熱大約滯后于樓市低高潮的表現(xiàn)1-2個月。2007年杭州房價和地價的暴漲，有其必然性（**開工、城市化速度加快、居民收入增加等）和偶然性（股市收益暴漲、主城區(qū)和濱江區(qū)等區(qū)域出現(xiàn)了房源短缺等）。據(jù)統(tǒng)計，2007年杭州主城區(qū)共上市住宅28989套、面積353.6萬平方米，與此同時，主城區(qū)共銷售商品住宅30837套、成交面積412.9萬平方米，上市量明顯小于銷售量，供需矛盾突出。因此造成了2007年土地市場的火暴。

土地市場趨于平穩(wěn)理性

然而到了2008年，從供給和需求兩方面來看，杭州土地市場將趨于平穩(wěn)、理性。

從供給面看：政府加大經(jīng)濟適用房等社會保障性用房的投入，將分流部分居民的住房消費；套型面積的減小、土地的集約化利用（容積率提高）、企業(yè)加快開發(fā)速度等，將改變戶型供應格局并大幅增加房源套數(shù)；另一個不容忽視的因素是：從2007年11月起，杭州受"一次性取得預售許可證必須滿足3萬平方米"的政策影響，原定2007年內(nèi)開盤的一些樓盤因為開發(fā)量不夠標準，紛紛推遲到2008年開盤，據(jù)粗略統(tǒng)計，僅在2008年上半年，杭州市區(qū)就將有39個新盤頭次亮相。但另一方面，由于銀根收緊后金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸增速趨于零甚至負數(shù)，中小開發(fā)商可能放慢開發(fā)節(jié)奏，從而減少了房產(chǎn)品的供應量。

　從需求面看：杭州的剛性需求仍然強勁；加息以及提高頭付比例，將提高住房消費門檻，抑制需求；受美國等發(fā)達國家次貸危機的影響，中國的出口經(jīng)濟可能面臨降溫，連帶影響到部分居民的住房購購力。但另一方面，以大學畢業(yè)生為主要群體的新移民和省內(nèi)富裕人群在杭購房的比例仍將保持高位（2007年外地人在杭購房比例達22%，比2006年提高5%）；由于杭州及周邊的高收入群體數(shù)量在迅速膨脹，他們對宏觀調(diào)控政策不敏感，因此地段或自然景觀稀缺性強的商品房價格和土地價格仍將快速走高。

綜合上述因素，預計2008年杭州樓市在供求關系發(fā)生轉(zhuǎn)折的背景下，開發(fā)商資金回籠速度將大大放慢，中小開發(fā)商的兩大主要資金來源--預售款及銀行資金均將受到制約，土地拓展勢頭將受到遏制，土地市場將平穩(wěn)理性，不會頻頻出現(xiàn)類似2007年7-8月份的瘋狂搶地場景，甚至被收編兼并。目前，杭州房價由快速增長向平穩(wěn)增長的"拐點"已出現(xiàn)，成交量也已明顯萎縮，2008年實力開發(fā)商將迎來一手土地市場和二手項目拓展的好機會！(萬莉)

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