一直高喊著“用地供應不足乃京城房價上漲較主要原因”的開發(fā)商們，在今年年初大規(guī)模住宅用地供應面前卻似乎表現(xiàn)出了畏頭畏尾的征兆。業(yè)內(nèi)人士表示，土地閑置稅的征收、國家相關(guān)部門針對開發(fā)企業(yè)土地儲備情況的調(diào)查，以及目前樓市集體“唱跌”的形勢，是年初北京土地市場“低調(diào)”交易的主要原因。

記者從北京市土地整理儲備網(wǎng)站上看到，在1月北京已成交土地中，位于通州區(qū)的3宗規(guī)劃建筑面積均超過19萬平方米的住宅規(guī)模用地，成交價格相比去年出現(xiàn)了大幅度下跌。以往眾家企業(yè)爭搶的住宅用地在樓市“拐點”面前也開始變得“不吃香”起來。而值得關(guān)注的是，在1月已成交土地中，以聯(lián)合體拿地的模式占到了1/3，拉上別家公司一起抵抗市場風險儼然成為了當下開發(fā)商逐漸流行的趨勢。

通州地價降1600元/平方米

根據(jù)北京市土地整理儲備的數(shù)據(jù)顯示，1月份較先成交的3塊地分別位于通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)和永順鎮(zhèn)。其中，通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)居住項目國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)A1-1-(1-8)北地塊用地由北京融科置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京東環(huán)望京房地產(chǎn)有限公司、北京田園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體以66369萬元競得。該地塊位于通州區(qū)馬駒橋大白村、馬村，占地20.1萬平方米，規(guī)劃建筑面積20.4萬平方米，樓面價3238元/平方米。通州區(qū)永順鎮(zhèn)住宅及配套項目(珠江國際家園三期南區(qū))用地由北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣東珠江投資有限公司聯(lián)合體以61000萬元競得。該地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)蘇坨村，土地面積12萬平方米，規(guī)劃建筑面積19萬平方米，樓面價3097元/平方米。而通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)商業(yè)金融、市政設施、住宅及配套項目(環(huán)保園區(qū)二期東區(qū))用地由北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以69802萬元競得。地塊位于通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)馬村、姚村、小白村，土地面積26萬平方米，規(guī)劃建筑面積47.2萬平方米，樓面價1477元/平方米。

綜合計算下來，這3塊通州地塊的樓面均價僅為2064元/平方米。而去年下半年同樣是兩塊通州成交地塊，樓面均價卻為3606元/平方米，其中北京五河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和遠洋地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以7億元的價格拿下了通州區(qū)玉橋西里住宅小區(qū)(二期)項目用地，當時的樓面價格更是已經(jīng)達到了5050元/平方米。

不少業(yè)內(nèi)人士認為，造成今年年初熱點區(qū)域土地成交價格不高的主要原因，與近段樓市“拐點”之說越來越盛、購房者觀望情緒越來越濃厚的形勢密切相關(guān)。而國務院近期關(guān)于打擊囤地行為的一系列政策，也在一定程度上影響了開發(fā)商對新項目的投資。

與此同時，對于這樣的成交結(jié)果，北京當代集團總裁張雷和萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖等業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時紛紛高態(tài)表示，“3塊土地的低價成交有益于抑制北京地價的上漲”。目前北京通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)的在建住宅項目銷售價已經(jīng)達到9000元/平方米至10000元/平方米之間；而通州區(qū)核心地段新華大街的住宅項目銷售價更是超過了每平方米10000元左右。

1月份土地放量增8.5倍

今年1月份，北京土地市場供應量創(chuàng)數(shù)年來同期之較。根據(jù)北京市土地整理儲備網(wǎng)站顯示，1月，北京已推出30余宗地，土地面積超過500公頃，總體規(guī)劃建筑面積近700萬平方米，相比去年同期增長了8.5倍。這些地塊中，除4塊純商業(yè)性質(zhì)的用地外，其余均是以住宅用途為主的地塊。

在目前北京市土地整理儲備即將入市的22宗地塊中，有17塊規(guī)劃建筑面積在10萬平方米以上，其中的3宗地塊分別為朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村住宅及配套設施、商業(yè)金融(1號地)項目用地，規(guī)劃建筑面積超過66萬平方米；昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)陳營村住宅及配套設施、商業(yè)金融用地，規(guī)劃建筑面積52萬多平方米；朝陽區(qū)廣渠路15號居住、公建項目用地，規(guī)劃建筑面積41萬多平方米；均以招標形式在今天公開投標。

業(yè)界普遍認為，自去年下半年開始，為平抑過高的房價，政府不斷加大和加速住宅用地的供應，導致去年年底土地集中放量，2007年12月住宅土地成交更是創(chuàng)下了去年全年之較。而1月土地供應充足，尤其是住宅用地充足主要也是受到政策影響所致。此外，去年年底前市國土局相關(guān)負責人曾表示截至2007年底將供應700多公頃商品房用地，但實際上2007年12月實際成交約為220公頃。很顯然，這700多公頃商品房用地供應的剩余計劃已經(jīng)轉(zhuǎn)而在今年1月執(zhí)行。根據(jù)實際計算，今年1月和去年12月的土地供應量總和已經(jīng)超過700公頃。因此，有業(yè)內(nèi)人士認為，今年1月土地市場的集中供應是去年的延續(xù)。

事實上，今年土地供應年初便掀起高潮也是與北京市土地整理儲備，在去年11月召開的“確保2007年土地供應誓師暨2008年保障供地動員大會”的會議精神相吻合，在該次大會上，包括朝陽、昌平、房山等9個區(qū)縣分的主任均結(jié)合確保2007年土地供應的落實措施逐一進行了誓師，表示將采取各種措施，加速推進項目進展，合理安排供地時序，確保2008年土地供應。

去年住宅用地成交300億元

在北京市土地整理儲備“2007年成交一覽表”中，記者查看到，2007年北京成交的住宅地塊共48塊，比2006年的55塊減少7塊。成交地塊規(guī)劃建筑總面積達885.6多萬平方米，成交額近304.7億元。而地塊成交均價為3440元/平方米，接近2007年平均房價的1/5。

從供應區(qū)域來看。朝陽區(qū)仍然是2007年的供地大區(qū)，住宅類規(guī)劃面積共計1091963平方米，達到2007年整個成交住宅地塊面積的12%。其中，來廣營鄉(xiāng)清河營村推出的3塊地，不僅土地面積龐大，成交額也較高，一攬2007年北京土地成交額排名前。事實上，從今年年初的土地供應來看，朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村也有望成為供應大戶，率先入市的宗地塊就達到了66萬多平方米。

除此之外，豐臺區(qū)則成為西部地塊崛起的標志。截至去年12月24日，豐臺區(qū)共有6塊住宅類地塊成交，僅次于朝陽區(qū)，已超過海淀區(qū)。雖然成交價格尚不能與朝陽區(qū)相媲美，但不乏被萬科、保利等大企業(yè)相中的地塊，顯示出強勁的發(fā)展后勁。

2008年，根據(jù)北京市國土資源局局長安家盛的說法，目前北京市場上未形成供應量進行銷售的土地尚有3000公頃。那么，在政府供應力度的繼續(xù)加大下，2008年北京有效供應相較2007年顯然會“有增無減”。而安家盛同時也透露，單一土地面積在十幾萬平方米的地塊將成為供應主體。由此不難看出，今年年初或?qū)⒊蔀榇笞诘貕K較后的“舞臺”，而1月份入市的數(shù)十宗規(guī)劃建筑面積達到20萬平方米以上的地塊，也或?qū)⒊蔀檩^后的“大蛋糕”。

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